나이스옥션 법원경매 창원 2024타경4953 [1] 경상남도 김해시 대청동 68-3 어랑우랑돈이랑 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성원 · 평가일 2024.08.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 김해시 대청동 소재‘롯데마트’북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 숙박시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 4층건 내, 제2층 제201호로서 일반적 현황은
외 벽 : 석재 마감 등
내 벽 : 인테리어마감
창 호 : 샷시창호 입니다.

이용상태

집합건축물대장 전유부상의 용도는 "일반음식점" 입니다.

설비내역

대상 물건이 속한 건물 내에 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 정방형의 평지로서, 현황 "상업용건부지"로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상 물건이 속한 건물 북서측으로 중로3류와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(장유지구), 지구단위계획구역(중심상업), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-01) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타
①구분소유건물은 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래의 객체가 되므로 토지·건물의 구분평가는 곤란하나, 귀 요청에 따라 대상부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 집합건물평가명세표상에 기재하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다.

②대상물건 기호1)의 위치는 집합건축물대장 건축물현황도상의 위치를 기준으로 평가하였으니 참고하시기 바랍니다.
③대상물건의 내부구조 및 이용상태 등은 부재중 잠금으로 인하여 인근의 동류형 또는 유사형 구분건물의 일반적인 내부구조, 관련 공부, 탐문조사 결과 등을 기준으로 평가하였으니 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

현 ‘공유주방’으로 이용 중이고 소유자 편의상 호실(제1호 ~ 제16호)을 부여하여 사용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경4953 (1)

소재지: 경상남도 김해시 대청동 68-3 어랑우랑돈이랑 2층201호

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 제2종근린생활시설, 현황 '공유주방', 감정평가서상 '일반음식점')

감정가: 537,000,000원

토지면적: 225.55㎡ (약 68.23평)

토지지분: 225.54999999999998㎡ (약 68.23평)

건물면적: 447.04㎡ (약 135.27평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행 (정확한 명칭은 '농협은행주식회사'로 확인됨)

특이사항: 재매각, 공동담보

주의사항: 현 ‘공유주방’으로 이용 중이며, 소유자 편의상 호실(제1호 ~ 제16호)을 부여하여 사용 중임.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 김해시 대청동 소재 ‘롯데마트’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 숙박시설 등으로 형성되어 있어 일반적인 상업지역의 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 출입이 원활하며, 제반 교통사정은 양호한 편입니다. 북서측으로 중로3류(폭 12m-15m)와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로3류, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 4월 14일자 농협은행주식회사의 근저당권 (367,200,000원) 입니다. 이보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명세서상 '지상권'으로 명시되어 있으나, 현재 등기부상 지상권은 확인되지 않습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 박순찬: 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원. 2022년 11월 28일 전입(사업자등록). 확정일자 없음. 배당신고일자 2024년 8월 12일. 대항력 없음.

* 임차인 신묘경: 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원. 상가건물임대차현황서상 해당사항 없음. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원. 본 건은 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 됩니다.

* 총 채권액: 등기부상 채권 총액은 367,200,000원입니다. (농협은행 근저당 367,200,000원, 농협은행 임의경매 308,848,001원)

4. 상권분석

* 주변 상권: 대상 물건이 위치한 대청동 일대는 근린생활시설과 숙박시설 등이 혼재된 상업지역입니다. 인근에 롯데마트가 있어 유동인구 및 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

* 현황: 현재 '공유주방'으로 운영되고 있으며, 이는 다수의 이용자가 공간을 공유하는 형태의 사업 모델입니다. 감정평가서상 용도는 '일반음식점'으로 기재되어 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근 롯데마트 이용이 편리하며, 주변 상업시설을 통해 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 상업지역에 위치하므로 주거용보다는 상업용으로 적합합니다.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 해당 물건은 이전 경매에서 매각되지 못하고 재매각되는 건입니다. 이는 이전 차순위 매수 신고자나 낙찰자의 포기, 또는 법원 내부 사정 등 다양한 원인이 있을 수 있으며, 매수 전에 이전 경매 진행 상황을 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

* 공동담보 물건: 공동담보로 묶여 있는 물건으로, 채무 불이행 시 다른 담보물건과 함께 경매로 넘어갈 가능성이 있습니다.

* 공유주방 운영: 현재 '공유주방'으로 사용 중이며, 소유자 편의상 호실이 부여되어 있다는 점은 향후 명도 및 재임대 시 복잡한 관계가 있을 수 있음을 시사합니다.

* 임차인 권리: 두 명의 임차인 모두 대항력이 없으나, 권리분석상 별도 인수 사항이 없더라도 명도 과정에서의 예상치 못한 마찰이 발생할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 확인 결과, 대상 물건 인근에 공식적으로 지정된 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 대청동의 중심상업지역에 위치한 근린상가로, 롯데마트 인근이라는 입지적 강점을 가지고 있습니다. 하지만 재매각, 공동담보 등의 특이사항과 공유주방이라는 운영 형태는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 권리분석 상으로는 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담은 적은 편입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 롯데마트 인근 상업지역에 위치하여 접근성과 유동인구가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 용도 적합성: 제2종근린생활시설로 등록되어 있어 다양한 업종의 영업이 가능합니다.

* 권리 분석상 유리함: 임차인의 대항력이 없어 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 감정가 대비 가격 매력도: 재매각 물건으로 인해 이전 경매 대비 낮은 가격으로 입찰이 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 재매각으로 진행되어 감정가 대비 낮은 금액에서 시작할 가능성이 있으며, 임차인의 보증금을 인수할 필요가 없어 권리 분석상 부담이 적습니다. 그러나 공동담보 및 공유주방이라는 특수성을 고려해야 합니다. 현재 제시된 감정가는 537,000,000원입니다.

일반적으로 재매각 물건의 경우, 이전 경매의 유찰 횟수 및 시장 상황을 고려하여 감정가의 70~90% 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 본 물건의 경우 공동담보 및 재매각 이력이 있어, 좀 더 보수적인 접근이 필요합니다.

보수적으로 감정가의 60~80% 수준을 예상해 볼 수 있으며, 구체적인 입찰가는 대략 322,200,000원에서 429,600,000원 사이에서 검토해 볼 수 있습니다. 이는 주변 시세, 건물 상태, 향후 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.