나이스옥션 법원경매 창원 2024타경4755 [1] 경상남도 창원시 의창구 북면 내곡리 367-1 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2024타경4755 [1] 경상남도 창원시 의창구 북면 내곡리 367-1 전 경매

• 사건번호: 2024타경4755
• 주소: 경상남도 창원시 의창구 북면 내곡리 367-1
• 용도: 전

창원지방법원 경매8계 2024타경4755 | 소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 내곡리 367-1 | 감정가: 330,900,000원 | 최저가: 83,015,000원 | 용도: 전

1. 창원지방법원 2024타경4755 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경4755 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOO

소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 내곡리 367-1

토지 면적: 934.00㎡ (약 282.53평)

건물 면적: 0.00㎡ (없음)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 40.00㎡ (약 12.09평)

매각 대상: 토지매각

감정가: 33,090,000원

1.2. 물건 현황 및 특이사항

용도: 본건은 전(밭)으로 이용 중인 토지입니다.

이용 상태: 감정평가서 요약에 따르면, 토지는 사다리형의 완경사지로 과수원으로 이용 중에 있습니다.

토지이용계획: 본 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 도시개발구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역으로 지정되어 있습니다.

도로 상황: 지적도상 맹지이며, 대상 토지까지 차량 접근은 불가능한 상황입니다.

농지 관련: '농지취득자격증명'이 필요하나, 본 건은 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 발급이 불필요합니다. 또한, 2022년 6월 2일 자로 농지전용허가(협의)를 얻은 것으로 확인되나, 구체적인 사항은 관할청에 확인이 필요합니다.

제시 외 물건: 제시외 수목(1-1)이 포함 매각 대상입니다.

1.3. 감정평가 요약

위치 및 주위환경: 경상남도 창원시 의창구 북면 내곡리 소재 현천마을 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 대상 토지까지 차량 접근이 불가하며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

형태 및 이용상태: 사다리 완경사의 토지로서, 과수원으로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 도시개발구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역입니다.

제시외 물건: 제시외 수목이 소재합니다.

공부와의 차이: 없습니다.

기타 참고사항: 임대 관계는 미상입니다.

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 창원시 의창구 북면 내곡리 지역에 위치하고 있습니다. 주위는 농경지와 임야가 혼재된 지역으로, 현재는 과수원으로 이용 중입니다. 인근에 '현천마을'이 있으며, 마을 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 차량 접근이 직접적으로 어려운 맹지라는 점은 분명한 약점이나, 제2종일반주거지역 및 도시개발구역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

2.1. 교통 및 접근성

현황: 대상 토지까지 차량 접근이 불가능하며, 지적도상 맹지입니다. 이는 일상적인 차량 이용에 큰 불편을 초래할 수 있으며, 향후 건축 등 개발 시에도 진입로 확보 문제가 발생할 수 있습니다.

주변 교통: 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가되나, 토지 자체의 접근성 문제는 별도로 고려해야 합니다.

2.2. 주변 환경

자연환경: 농경지와 임야가 인접한 녹지 공간이 풍부한 환경입니다.

주거 환경: 현재는 농경지 중심의 이용 상태를 보이나, 북면 내곡지구 도시개발사업 구역에 포함되어 있어 향후 주거 단지 조성 가능성이 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 '농OOOOOOOO'입니다. '토지매각'이므로 토지에 대한 권리 관계를 중심으로 분석해야 합니다.

등기부상 권리 외에 특이사항은 현재로서는 명시되지 않았으나, 맹지라는 점과 농지라는 점은 취득 후 활용에 있어 제약이 될 수 있습니다. 다만, 제2종일반주거지역으로 농지취득자격증명 발급이 불필요하다는 점과 농지전용허가(협의)가 확인된 점은 긍정적인 요소입니다.

3.1. 주의사항 및 특이사항

농지취득자격증명: 제2종일반주거지역으로 발급 불필요.

농지전용허가: 2022년 6월 2일 자로 허가(협의) 얻은 것으로 확인되었으나, 구체적 사항은 관할청 확인 필요.

맹지: 차량 접근 불가 및 토지 이용의 제약 발생 가능성.

제시외 수목: 포함 매각.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 창원시 의창구 북면 내곡리는 현재 도시개발사업이 진행 중이거나 계획된 지역으로, 장기적인 발전 가능성을 가지고 있습니다. 특히 '내곡지구 도시개발사업'은 아파트 및 단독주택 등 대규모 주거 단지 조성을 목표로 하고 있어, 향후 상업 시설 및 편의 시설의 발달이 예상됩니다.

다만, 현재 물건지 자체는 농경지 및 임야 지역에 속해 있어 직접적인 상권 형성은 미미한 상태입니다. 차량 접근이 어려운 맹지라는 점 때문에 단기적으로는 상권 형성이 더딜 수 있습니다.

주변 시설: 북면 지역은 창원 도심과 연계되어 있으며, 북면 신도시 조성 계획과 함께 생활 인프라가 점진적으로 확충되고 있습니다. (검색 결과, 북면 동전로, 의창대로 등에 근린생활시설 및 식당 등이 일부 분포하고 있으나, 물건지에서 직접적인 접근성은 낮음)

4.1. 주변 시설 및 개발 현황

내곡지구 도시개발사업: 148만 8418㎡ 규모의 주거 단지, 학교, 공원 조성 계획이 있으며, 일부 지연 및 갈등이 있었으나 사업 추진 움직임이 있습니다.

주변 지역: 북면 지역 내에는 초등학교, 중학교, 고등학교 등의 교육 시설과 일부 상업 및 편의 시설이 분포하고 있습니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 본 물건지 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 축사 등)은 나타나지 않았습니다. 다만, '배출시설설치제한지역(폐수)'으로 지정된 점은 환경 관련 규제 사항을 인지해야 합니다.

5. 생활정보

본 물건지는 현재 농업 및 임업 활동이 이루어지는 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설과는 거리가 있습니다.

교육: 북면 내곡지구 도시개발사업 계획에는 초·중·고등학교 신설이 포함되어 있어, 향후 교육 환경 개선이 기대됩니다.

교통: 차량 접근이 어렵다는 점이 가장 큰 제약이며, 대중교통 이용 역시 불편할 것으로 예상됩니다.

편의시설: 인근 마을이나 개발 예정 지구 내 상업 시설이 조성될 경우 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.1. 주변 교육시설

북면 내곡지구 도시개발사업 계획에 따라 학교(초, 중, 고) 신설 예정.

구)북면초등학교 화천분교장(외감리 168)이 인근에 위치 (면지역).

5.2. 주변 편의시설

물건지 자체는 농경지이므로 직접적인 편의시설은 없습니다.

향후 내곡지구 개발에 따라 상업시설 및 생활 편의 시설이 조성될 가능성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

맹지 및 차량 접근 불가: 건축 및 활용 시 진입로 확보가 필수적이며, 이는 추가 비용 및 시간 소요를 야기할 수 있습니다.

농지 전용 및 개발 제한: 비록 제2종일반주거지역이나, 농지 상태로 있어 전용 과정에서의 추가 절차 및 규제가 발생할 수 있습니다. 또한, 도시개발구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등의 복합적인 용도 제한이 있습니다.

개발 지연 가능성: 내곡지구 도시개발사업은 과거부터 사업 지연 및 조합 내부 갈등 등의 이슈가 있었으며, 사업의 불확실성 또한 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

경사도: '완경사지'라는 점은 토목 공사 비용 증가 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 창원시 의창구 북면 내곡리의 전(밭)으로, 맹지이며 차량 접근이 어려운 단점이 있습니다. 그러나 제2종일반주거지역 및 도시개발구역으로 지정되어 있어 장기적인 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 현재 과수원으로 이용 중이며, 제시외 수목이 포함되어 있습니다. 농지취득자격증명이 불필요하고 농지전용허가(협의)가 확인된 점은 긍정적이나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

7.1. 권리 분석 요약

매각 대상은 토지이며, 임의경매로 진행됩니다. 권리상 특이사항은 명확히 제시되지 않았으나, 맹지, 농지라는 점을 고려하여 취득 후 활용 방안을 신중히 검토해야 합니다.

7.2. 개발 잠재력

본 물건지는 창원 북면 내곡지구 도시개발사업 구역 내에 포함될 가능성이 높으며, 이는 향후 주거용지 등으로 개발될 수 있는 잠재력을 의미합니다.

7.3. 투자 시 고려사항

맹지 해소를 위한 인접 토지 매입 또는 도로 확보 방안 마련이 필수적입니다.

도시개발사업의 진행 상황 및 구체적인 개발 계획을 면밀히 파악해야 합니다.

농지 전용 및 건축 허가 가능성, 관련 법규 등을 사전에 철저히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

개발 호재: 창원 북면 내곡지구 도시개발사업의 진행 가능성 및 제2종일반주거지역, 도시개발구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대.

토지 가치: 감정가가 33,090,000원으로, 향후 개발 시 토지 가치 상승을 통한 시세 차익 기대.

지역 발전 가능성: 창원시의 인구 유입 및 도시 균형 발전을 위한 북면 지역 개발 계획과 연계.

8.1. 향후 전망

본 물건은 현재의 접근성 및 이용상의 제약을 극복한다면, 장기적인 관점에서 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다. 특히 도시개발사업이 본격화될 경우, 토지의 용도 변경 및 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 맹지 문제 해결과 개발 과정에서의 불확실성을 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매8계