나이스옥션 법원경매 상주 2024타경667 [2] 경상북도 상주시 중동면 금당리 833-1 단독주택 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 상주 2024타경667 [2] 경상북도 상주시 중동면 금당리 833-1 단독주택 경매

물건 대표 이미지

상주지원 경매2계 2024타경667 | 소재지: 경상북도 상주시 중동면 금당2길 201 | 감정가: 198,558,360원 | 최저가: 33,372,000원 | 용도: 단독주택

1. 상주지원 2024타경667 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 상주지원 2024타경667 (2)

소재지: 경상북도 상주시 중동면 금당리 833-1

용도: 공부상 단독주택(다가구주택)이나 실제 펜션으로 이용 중

감정가: 198,558,360원

토지면적: 1482.00㎡ (약 448.3평)

건물면적: 199.08㎡ (약 60.2평)

건물 제시외면적: 13.50㎡ (약 4.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 도OOOOOO (승계인 엠씨아이대부 주식회사)

특이사항: 유치권, 법정지상권

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록2 북서측 경계부근에 이동가능한 컨테이너는 매각 제외. 공부상 '단독주택(다가구주택)'이나 실제 '펜션'으로 이용 중임. 2024.6.27.자 방기원으로부터 공사대금 196,331,000원의 유치권 신고서 제출되었으나, 성립 여부는 불분명하며, 2025.6.11.자로 경매신청채권자의 승계인 엠씨아이대부 주식회사로부터 유치권 신고인 방기원에 대한 유치권 배제 신청서가 제출되었음.

1.2. 입지조건

본건은 경상북도 상주시 중동면 금당리 소재 "다래마을" 북측 및 북서측 인근에 위치하고 있으며, 부근 일대는 주택, 농경지 및 임야 등으로 형성된 농촌 및 산림 지역입니다. 차량 접근은 대체로 가능하며, 제반 교통상황은 보통 수준입니다. 토지는 남하향, 북하향, 동하향의 경사지로 이루어져 있으며, 일부는 현황 "도로", "펜션부지", "휴경지", "임야" 등으로 이용되고 있습니다. 북측, 남측, 동측으로 폭 약 3미터 내외의 현황 도로가 접해 있으나, 기호(4) 토지는 지적상 맹지입니다. 토지이용계획상 계획관리지역 및 보전관리지역이며, 가축사육제한구역(절대제한지역)에 해당합니다. 일부 필지는 영농여건불리농지 및 준보전산지입니다.

1.3. 권리분석

본건의 소유자이자 채무자는 김OO이며, 채권자는 도OOOOOO(승계인: 엠씨아이대부 주식회사)입니다.

권리 분석 시 가장 중요한 사항은 유치권 및 법정지상권의 존재입니다.

특히, 2024년 6월 27일 방기원으로부터 공사대금 196,331,000원에 대한 유치권 신고가 제출되었으나, 해당 유치권의 성립 여부는 불분명한 상태입니다. 이에 대해 2025년 6월 11일, 경매 신청 채권자의 승계인인 엠씨아이대부 주식회사에서는 유치권 신고인 방기원에 대한 유치권 배제 신청서를 제출한 상황으로, 유치권의 최종 확정 여부를 반드시 확인해야 합니다. 법정지상권의 성립 여부 또한 면밀한 조사가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건 소재지인 상주시 중동면 금당리 일대는 주택, 농경지, 임야 등으로 구성된 전형적인 농촌 지역입니다. 인근에 "다래마을"이 위치하고 있어 일부 주거지와의 연계성을 가지고 있습니다. 대규모 상업 시설이나 편의 시설보다는 자연환경과 지역 주민을 기반으로 한 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 언급될 만한 혐오시설은 현재까지 파악되지 않았습니다. 다만, 농촌 지역의 특성상 축사 등 농업 관련 시설이 일부 존재할 수 있으므로, 현장 방문 시 직접 확인하시는 것이 중요합니다.

1.5. 생활정보

본건은 공부상 '단독주택(다가구주택)'으로 등재되어 있으나, 실제로는 '펜션'으로 운영되고 있습니다. 건물에는 위생 및 급배수 설비, 유류보일러에 의한 난방 설비가 갖추어져 있습니다. 건물 내부에 다락 및 데크가 있으며, 제시외 건물(ㄱ)은 일반건축물대장에 등재되어 있습니다. 토지별로 이동 가능한 컨테이너(매각 제외), 이전 가능한 석물, 이동 가능한 물탱크, 분묘 등이 소재하고 있으므로, 매각 시 이러한 부대 시설물들의 처리 방안을 고려해야 합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 유치권의 성립 여부입니다. 방기원의 유치권 신고와 엠씨아이대부 주식회사의 유치권 배제 신청이 진행 중이므로, 낙찰 후에도 유치권 관련 분쟁이 발생할 수 있으며, 이는 추가적인 시간과 비용을 초래할 수 있습니다. 또한, 법정지상권의 존재 가능성도 주의 깊게 검토해야 할 사항입니다. 토지의 경우, 공부상 지목(답, 전, 임야)과 현황(도로, 펜션부지, 휴경지)이 상이한 부분이 있어 지적 정리나 경계 관련 문제가 발생할 소지가 있습니다. 기호(4) 토지가 맹지라는 점도 활용에 제약을 줄 수 있습니다. 펜션으로 운영 중인 건물의 경우, 향후 건축법규 변경이나 용도 변경 시 문제가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.7. 종합 의견

상주지원 2024타경667 (2) 물건은 경상북도 상주시의 농촌 지역에 위치한 단독주택 겸 펜션입니다. 자연환경이 비교적 양호한 입지에 있으며, 현재 펜션으로 운영되고 있어 사업적인 활용 가능성이 엿보입니다. 그러나 해결되지 않은 유치권 문제, 법정지상권의 가능성, 공부와 현황의 불일치, 맹지 존재 등 다수의 법률적, 물리적 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 위험 요소를 철저히 분석하고 해결 방안을 마련할 수 있는 경험과 지식이 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. 펜션 사업 가능성: 현재 펜션으로 운영 중인 점을 고려할 때, 운영 노하우나 사업 계획이 있다면 지역의 자연환경과 연계하여 투자 가치를 높일 수 있습니다.

2. 넓은 토지 면적: 1482.00㎡ (약 448.3평)의 넓은 토지 면적은 향후 증축이나 추가 시설 개발, 또는 토지 자체의 가치 상승을 기대할 수 있는 요소입니다.

3. 경매를 통한 시세 차익: 권리 관계가 복잡하고 위험 요인이 있는 만큼, 일반 매매 시장보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다. 철저한 권리 분석과 명도 전략을 통해 시세 차익을 노릴 수 있습니다.

4. 농촌 관광 및 전원생활: 조용하고 자연 친화적인 환경을 선호하는 수요층을 대상으로 주말 주택이나 전원생활 공간으로 활용할 수도 있습니다.

법원 정보

상주지원 경매2계