나이스옥션 법원경매 상주 2024타경1219 [2] 경상북도 상주시 사벌국면 목가리 160 답 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 상주 2024타경1219 [2] 경상북도 상주시 사벌국면 목가리 160 답 경매

물건 대표 이미지

상주지원 경매2계 2024타경1219 | 소재지: 경상북도 상주시 사벌국면 목가리 160 | 감정가: 46,191,600원 | 최저가: 7,764,000원 | 용도: 답

1. 물건 보고서

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 상주지원 2024타경1219 (2)

소재지: 경상북도 상주시 사벌국면 목가리 160

매각대상: 토지매각

용도: 답 (공부상 지목 '전')

감정가: 46,191,600원

경매구분: 부동산임의경매 (채권자: 오OO, 소유자: 이OO, 채무자: 김OO)

특이사항: 중복사건, 농지취득자격증명 필요

1.2. 물건 상세 정보

토지면적: 1269.00㎡ (약 383.88평)

건물면적: 0.00㎡ (매각제외)

토지 지분율: 126900

건물 지분율: 0

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 물건 분석

2.1. 입지 조건

위치 및 주위 환경: 경상북도 상주시 사벌국면 목가리 '추개마을' 남측 인근에 위치하며, 부근은 소규모공장, 농가주택, 농경지 및 임야 등으로 형성된 농촌 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 용이하고 인근 도로 여건이 보통이어서, 교통 사정은 무난합니다.

형태 및 이용 상태: 삼각형의 토지로 지반은 평탄하며, 현황 '가스저장시설 및 가스처리시설 부지'로 이용 중입니다. 공부상 지목은 '답'이나 실제 '전'이며, 현황은 LPG탱크 하역장으로 사용되고 있습니다.

인접 도로 상태: 남서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하여 접근성은 양호합니다.

2.2. 권리 분석 (토지매각 기준)

매각대상: 본 건의 매각대상은 '토지매각'에 한정됩니다. 건물(가스저장 및 처리시설) 및 부합물/종물(창고, 컨테이너 2개)은 매각대상에서 제외됩니다.

중복사건: 경매가 중복으로 신청된 상태이므로, 채권 관계가 복잡할 수 있으나, 매각 자체에는 큰 영향이 없습니다.

농지취득자격증명: 본건은 공부상 '답'이며 현황은 '전'을 거쳐 현재 '가스저장시설 부지'로 이용 중이나, 농지법 적용 가능성이 있어 '농지취득자격증명원' 제출이 필요합니다. 미제출 시 입찰보증금은 미반환됩니다.

- 농지법 리스크: 현황이 농지가 아니더라도, '농지취득자격증명원'을 요구하는 경우, 관할 관청에 현황을 소명하여 자격증명을 발급받거나(농지전용허가를 받아 취득하는 조건 등), 불허가 시 보증금 몰수의 리스크가 있습니다.

2.3. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석: 본건 부근은 소규모 공장, 농가주택, 농경지가 주를 이루는 농촌 지역이므로 상업적 상권은 형성되어 있지 않습니다. 투자의 관점은 개발 잠재력이나 특정 용도의 활용에 두어야 합니다.

생활 정보: '추개마을' 인근의 전형적인 농촌 마을이며, 상주시 시내까지는 일정 거리가 있을 것으로 예상됩니다. 기본적인 편의시설(마트, 병원 등) 이용은 차량 이동이 필수적입니다.

혐오시설: 본건 토지 위에 경량철골구조의 '가스저장 및 처리시설'이 현존하며, 현황 LPG탱크 하역장으로 이용 중인 점을 감안할 때, 이 시설 자체가 위험물 관련 시설로 주변에 대한 국지적 환경 리스크 요소로 작용할 수 있습니다.

토지이용계획: 계획관리지역으로 건폐율 40%, 용적률 100% 이하의 범위 내에서 건축이 가능하여, 향후 개발 및 용도 변경에 비교적 유리합니다. 또한, 가축사육제한구역(절대제한지역(전 축종))입니다.

3. 투자 위험 분석

3.1. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 미발급 리스크: 가장 큰 리스크로, 지정된 기한 내에 '농취증'을 제출하지 못하면 보증금(입찰보증금)이 몰수됩니다. 관할 관청에 사전 문의하여 현황(LPG시설 부지)에 따른 농취증 발급 가능성을 확인해야 합니다.

건물 철거 및 법정지상권: 본건은 '토지매각'이므로, 토지 위에 존재하는 건물 및 시설(가스저장 및 처리시설, 창고, 컨테이너)은 매각 대상이 아니며, 낙찰자가 소유권을 취득한 후 이 시설물의 처리(철거, 매입 또는 임대차)에 대한 부담을 안게 됩니다. 미등기이거나 제3자 소유의 경우, 법정지상권 성립 여부(토지 및 건물의 소유자가 동일했는지)를 면밀히 분석해야 하며, 법정지상권이 성립하지 않는다면 철거를 진행할 수 있지만, 이 과정에 시간과 비용이 소요됩니다.

현황 이용의 한계: 현재 가스저장시설로 이용 중인 만큼, 낙찰 후 용도를 변경하여 사용하려면 기존 시설 철거 비용 및 절차가 필요합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 '계획관리지역' 내의 넓은 토지(1269.00㎡, 약 383.88평)로서 토지 자체의 개발 잠재력은 있으나, '농지취득자격증명' 및 '지상 건물의 철거 또는 권리 정리'라는 두 가지 명확한 리스크가 존재합니다. 따라서, 초보 투자자보다는 관련 법규 및 권리 분석에 능통하며, 건물의 법정지상권 성립 여부에 대한 철저한 분석과 시설물 처리에 대한 명확한 계획을 수립할 수 있는 투자자에게 적합합니다.

4.2. 투자 포인트

저렴한 토지 취득 기회: 감정가가 46,191,600원으로 비교적 낮은 편이며, 유찰될 경우 감정가 대비 저렴한 가격으로 계획관리지역 토지를 취득할 기회입니다.

용도 변경 잠재력: '계획관리지역'이라는 용도지역의 특성상 향후 소규모 공장, 창고, 혹은 전원주택 등의 다양한 용도로의 개발 및 활용이 비교적 자유롭습니다.

도로 접근성: 폭 6m 내외의 포장도로에 접해 있어 물류 이동이나 건축 행위에 유리합니다.

법원 정보

상주지원 경매2계