나이스옥션 법원경매 대구 2024타경127034 [2] 경상북도 청도군 운문면 마일리 1529-1 답 경매

매각기일: 2025-12-29

물건 개요

나이스옥션 법원경매 대구 2024타경127034 [2] 경상북도 청도군 운문면 마일리 1529-1 답 경매

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대구지방법원 경매10계 2024타경127034 | 소재지: 경상북도 청도군 운문면 마일리 1529-1 | 감정가: 2,974,860원 | 최저가: 500,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 대구지방법원 2024타경127034 (2)

소재지: 경상북도 청도군 운문면 마일리 1529-1

용도(공부상): 답 (현황: 묘지 등 혼재)

토지면적: 425.00㎡ (약 128.56평)

감정가: 2,974,860원

1.2. 매각 정보

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지일부지분매각 (토지 지분율: 제시된 7084.75)

소유자/채무자: 방OO

채권자: 신OOOOOOOO

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건 및 환경

본건 토지는 경상북도 청도군 운문면 마일리에 위치하며, "마일1리복지회관" 인근에 소재합니다. 부근 일대는 농경지, 농가주택, 과수원, 임야 등이 혼재된 전형적인 농경지대입니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근 도로 및 농로 정비 상태를 고려할 때 대체로 보통 수준입니다.

토지 이용계획상 보전관리지역, 가축사육제한구역(절대 사육제한지역), 배출시설설치제한지역 등 다수의 제한이 적용되고 있어 개발행위에 상당한 제약이 따릅니다. 특히 기호(3) 토지는 접도구역에 포함됩니다.

제시 외 물건으로 소유권 미상의 과수목(포도나무 추정) 및 비가림 설비가 일부 토지상에 시설되어 있습니다. 또한, 공부상 '답'이나 현황은 '묘지'로 이용되는 부분이 있어 주의가 필요합니다.

2.2. 권리 분석

본건은 토지일부지분매각 사건으로서, 소유권 전체가 아닌 지분만을 매수하게 됩니다.

가장 큰 법률적 리스크는 지분 매각입니다. 낙찰 후 다른 공유자와의 협의 또는 공유물분할청구소송을 통해야만 토지 전체에 대한 소유권을 주장하거나 현금화가 가능합니다. 공유자의 우선매수신고 가능성이 있으며, 공유자우선매수권이 행사될 경우 최고가 매수인은 매수 기회를 잃게 됩니다.

채권자 및 채무자가 동일인이어서 복잡한 권리 관계는 보이지 않으나, 지분 매각의 특성상 권리 관계보다는 '지분' 자체의 활용성이 주요 쟁점입니다.

2.3. 상권 분석 및 생활 정보

운문면 마일리는 농경지가 주를 이루는 심심산골의 농촌 지역으로, 기본적인 상권이나 편의 시설은 매우 제한적입니다. 복지회관 인근에 위치하며, 주요 생활 편의시설은 청도군 운문면 소재지 또는 인접한 영천, 경산 지역을 이용해야 합니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았으나, 주변이 산과 농경지 위주이므로 조용하고 전원적인 생활 환경을 찾는 분에게 적합합니다. 수암마을과 수암사 등 자연환경과 관련된 정보만 검색됩니다.

3. 잠재적 리스크 및 주의사항

농지취득자격증명(농취증): 본건은 공부상 지목이 '답'으로 농취증 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수보증금은 반환되지 않습니다. 특히 2025.01.03.자 운문면 회신서에 따르면 농지 내에 불법적인 부분이 존재할 시 발급이 제한될 수 있다는 점이 명시되어 있어, 현황(과수원, 묘지)과 지목(답)의 불일치 및 제시 외 시설물로 인해 농취증 발급이 매우 까다롭거나 불가할 수 있습니다.

지분 매각 및 공유자 우선매수: 공유자의 우선매수권 행사가능성이 상존하며, 매각 조건에도 특별매각조건으로 명시되어 있습니다. 이로 인해 언제든지 매수 기회를 잃을 수 있습니다.

분묘기지권: 기호(3) 토지(현황 묘지)에는 연고자 미상의 분묘 및 석물 등이 소재하며, 이는 분묘기지권 성립 가능성을 내포하고 있습니다. 분묘기지권이 성립할 경우 토지 사용에 제약을 받거나, 추후 이장을 위한 복잡하고 장기간의 협의 또는 소송이 필요합니다.

공부상 지목과 현황의 불일치: 지목 '답' 또는 '전'이나 현황이 '과수원' 또는 '묘지'인 부분이 있어, 농취증 발급 및 향후 이용 계획 수립에 제약이 될 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

본건은 소액 투자로 농지를 취득할 수 있는 기회이나, 일반적인 부동산 경매 물건보다 훨씬 높은 난이도를 가집니다.

4.1. 종합 의견

본 물건은 지분 매각, 농취증 발급 문제, 분묘기지권 문제 등 매우 복합적인 고난이도 리스크를 안고 있습니다. 감정가가 낮아 부담은 적으나, 낙찰 후 발생하는 지분 정리 및 농취증 확보에 대한 시간적, 비용적 리스크를 충분히 인지해야 합니다. 토지의 절대 면적이 크지 않고 보전관리지역에 위치하여 개발 잠재력은 낮습니다. 따라서 공격적인 투자보다는 인접 토지 소유자 또는 장기간의 소송 및 협의를 감수할 수 있는 전문 투자자에게 적합한 물건입니다.

4.2. 투자 포인트

저렴한 감정가: 2백만 원대의 감정가로 소액 투자가 가능합니다.

지분권 확보: 장기적인 관점에서 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 지분 통합 또는 공유물 분할 청구를 염두에 둔다면, 저가로 토지 일부의 지분권을 확보할 수 있습니다.

농지 소재: 귀농/귀촌 또는 농업 경영 목적으로 인근 농지를 소유하고 있는 경우, 기존 농지에 인접한 토지 지분을 확보하는 수단으로 활용 가치가 있을 수 있습니다.

법원 정보

대구지방법원 경매10계