나이스옥션 법원경매 천안 2025타경10262 [1] 충청남도 천안시 서북구 불당동 687 불당오딧세이 10층1011호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경10262 [1] 충청남도 천안시 서북구 불당동 687 불당오딧세이 10층1011호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

천안지원 경매7계 2025타경10262 | 소재지: 충청남도 천안시 서북구 불당4로 111, 10층1011호 (불당동,불당오딧세이) | 감정가: 110,000,000원 | 최저가: 26,411,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서: 불당오딧세이 오피스텔 (천안지원 2025타경10262)

1.1. 기본 정보

사건번호: 천안지원 2025타경10262 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 불당동 687 불당오딧세이 10층1011호

용도: 오피스텔 (공동주택-도시형 생활주택-원룸형으로 이용 중)

감정가: 110,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

소유자/채무자: 최OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보 (오피스텔)

토지면적: 5.00㎡ (약 1.51평)

건물면적 (전용면적): 25.36㎡ (약 7.67평)

*본 건은 오피스텔이며, 아파트의 분양면적 개념이 아닌 전용면적을 기준으로 분석합니다.

2. 감정 평가 요약

2.1. 위치 및 환경

위치: 천안시 서북구 불당동 소재 "천안시청" 남동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 상업시설, 근린생활시설, 공동주택, 숙박시설, 공원 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 제반 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통입니다.

2.2. 건물의 현황

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 제10층 제1011호입니다.

사용승인일: 2019.10.17. (신축급 건물)

마감: 외벽은 석재붙임 및 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샤시창호입니다.

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기 설비, 지하 및 기계식 주차설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.3. 토지 현황 및 계획

형상 및 이용상태: 정방형의 토지로서, 주상용건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 대상물건 북측 및 동측으로 중로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(불당지구)입니다. 중로1류(폭 20m-25m) 및 소로3류(보행자전용도로)와 접하고 있습니다.

3. 입지 조건 분석

본 물건은 천안시청 남동측에 위치한 불당동 핵심 상업지구 내에 소재합니다. 일반상업지역에 속하며 주위에는 풍부한 상업 및 근린생활 시설이 밀집되어 있어 주거 편의성이 매우 우수합니다. 대로변과 인접하여 차량 접근성이 좋고, 버스정류장도 가까워 대중교통 이용도 편리한 ‘주상복합’ 입지 특성을 가집니다.

4. 권리 분석

본 경매는 부동산강제경매 사건입니다. 소유자와 채무자가 동일인(최OO)이므로 복잡한 채무관계는 덜할 수 있습니다. 매각대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 방식이므로, 법정지상권 등의 권리 문제 발생 가능성은 낮습니다. 감정평가서상 '공부와의 차이 없음'으로 확인되어 물리적 하자는 없는 것으로 보입니다. 특이사항 및 주의사항은 별도로 기재되어 있지 않으며, 매각물건명세서 확인을 통해 최종 권리관계를 확정해야 합니다.

5. 상권 분석 및 생활 정보

5.1. 상권 분석

본 건물은 일반상업지역에 위치하여 유동인구가 풍부한 상권에 속합니다. 인근에는 다양한 상업시설과 음식점, 숙박시설 등이 혼재되어 있어, 오피스텔의 임차 수요는 주로 천안시청 및 주변 기업체 종사자, 상권 종사자 등 1인 가구에 집중될 것으로 예상됩니다. 상권 활성화 정도는 양호한 것으로 판단됩니다.

5.2. 생활 정보

주변에 공원이 위치하고 공동주택도 혼재되어 있어 상업지역 내에서도 일정 수준의 주거 환경을 유지하고 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 승강기 등의 설비가 완비되어 있어 생활 편의성은 높습니다. 신축급 건물 상태 또한 긍정적인 요소입니다.

6. 잠재적 리스크

임대관계 미확인: 감정평가서상 임대관계가 현장사정상 확인할 수 없다고 명시되어 있어, 낙찰 후 임차인 유무 및 대항력 여부를 철저히 조사해야 합니다. (명도 리스크 발생 가능성).

일반상업지역 특성: 일반상업지역 내 위치로 인해 심야 소음이나 유동인구로 인한 주거 쾌적성 저하가 발생할 수 있습니다.

주차설비: 기계식 주차설비가 갖추어져 있어, 이용 시 불편함이나 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

혐오시설: 지도 검색 결과, 인근에 직접적인 대형 혐오시설은 확인되지 않았으나, 상업지역 특성상 주변 숙박시설 및 유흥업소 여부는 현장 조사를 통해 최종적으로 확인해야 합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본 물건은 2019년에 사용승인된 신축급 오피스텔로, 천안 불당동의 중심 상업지역에 위치한 우량 물건입니다. 주변 기반 시설이 잘 갖춰져 있어 1인 가구의 임차 수요가 꾸준할 것으로 예상되며, 토지/건물 일괄매각 방식이므로 권리관계가 비교적 명료합니다. 다만, 임차인 관계 조사 및 명도 계획 수립은 필수적입니다.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: 천안시청 인근의 불당지구 핵심 상업지역에 위치하여 임차 수요가 안정적입니다.

신축급 건물: 2019년 사용승인으로 건물 상태가 양호하여 추가 수리 비용 부담이 적습니다.

소형 면적: 원룸형 오피스텔로 총 감정가 1.1억 원 수준의 소액 투자 물건이며, 소형 평형의 꾸준한 임차 수요를 기대할 수 있습니다.

환금성: 천안 지역 내 선호도가 높은 불당동 소재로 향후 환금성도 양호할 것으로 예상됩니다.

법원 정보

천안지원 경매7계