나이스옥션 법원경매 영동 2024타경11162 [1] 충청북도 영동군 심천면 약목리 811-2 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2024.10.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 영동군 심천면 약목리 소재 "심천운행제한과적차량검문소" 남서측 인근에 위치하며, 주위로는 전, 답 등의 농경지와 단독주택, 소규모 제조업소 등이 혼재하는 제4번 국도변 인근 농촌지역임.

교통상황

본건 북측 인근 제4번국도를 이용하여 영동읍 중심부 및 옥천군 등 인근지역으로의 이동이 용이하고, 동노변에 시내버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

"일련번호(1) : 인접지 및 인접도로와 대체로 평지인 부정형의 토지로 전(양봉장)으로 이용중임.
일련번호(2) : 완경사 사다리형의 토지로 주거나지임.
일련번호(3) : 완경사 부정형의 토지로 전 및 일부 묘지로 이용중임."

인접 도로상태

"일련번호(1) : 본건 북측으로 노폭 약 3-4m의 포장도로가 소재하여 차량의 접근 가능함.
일련번호(2, 3) : 공히 맹지임."

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 계획관리지역 , 생산관리지역, 가축사육제한구역(5호 이상의 인가 대지 경계선으로부터 100m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>
일련번호(2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(5호 이상의 인가 대지 경계선으로부터 100m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>
일련번호(3) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(5호 이상의 인가 대지 경계선으로부터 100m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>.

제시목록 외의 물건

본건 일련번호 1) 토지 지상에 철거 및 이동이 용이한 제시외 건물 수개동과 일련번호 1-3) 토지 지상에 소유자가 식재한 것으로 탐문조사되는 제시외 수목이 소재함.

공부와의 차이

일련번호 3) 토지의 공부상 지목은 "전"이나 현황 일부 묘지로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지는 인접지와의 경계가 불분명한바 정확한 경계 및 위치확인은 별도의 측량을 요함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 수목 포함.
목록1 ,목록3은 농지취득자격증명 제출요.(미제출시 보증금 미반환, 관할관청에 발급여부를 확인 후 입찰요망)
목록 3 연고미상의 분묘가 소재로 인하여 분묘기지권 성립시 제한받을 경우의 가액임.
인접지와 경계가 불분명하여 별도의 측량요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 영동지원 2024타경11162 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업중앙회

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 영동군 심천면 약목리 811-2

용도: 전

감정가: 176,809,000원

매각대상: 토지매각

토지면적: 3176.00㎡ (약 960.74평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 1.00㎡

건물지분: 0㎡

토지지분: 3176㎡

주의사항: 일괄매각. 제시외 수목 포함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청북도 영동군 심천면 약목리 소재 "심천운행제한과적차량검문소" 남서측 인근에 위치하며, 주위로는 전, 답 등의 농경지와 단독주택, 소규모 제조업소 등이 혼재하는 제4번 국도변 인근 농촌 지역임. 약목리 마을은 의실 마을, 제말 마을, 양리 마을 등으로 이루어져 있으며, 영동천과 금강에 둘러싸여 있어 예로부터 사람들이 살아온 곳으로 추정됨. 주변에는 시나브로와이너리, 불휘농장, 약목 손두부 등 맛집이 있는 조용한 시골 마을로 묘사됨.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본건 북측 인근 제4번 국도를 이용하여 영동읍 중심부 및 옥천군 등 인근 지역으로의 이동이 용이하며, 동쪽 노변에 시내버스정류장이 소재함. 심천역(영동)이 소재하여 경부선 열차 이용이 가능함. 제4번 국도변에 위치하여 차량 접근성이 양호한 편임. 다만, 본건 토지 중 일련번호(2)와 (3)은 맹지임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

일련번호(1): 계획관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역.

일련번호(2): 계획관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역.

일련번호(3): 생산관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역.

상세 내용은 토지이용계획확인원을 통해 확인 필요.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 말소기준 권리

본 경매는 중소기업중앙회 채권자의 신청에 의한 부동산 임의경매 사건임.

등기사항전부증명서 상 말소기준권리는 2017년 7월 21일 접수된 가양1동새마을금고의 근저당권 (을3)임.

3.2. 등기부 사항 요약

등기부채권 총액은 192,500,000원임.

* 소유권이전: 갑2 (2004-08-12, 조군태, 증여), 갑3 (2014-11-12, 박승하, 매매)

* 근저당: 을3 (2017-07-21, 가양1동새마을금고, 110,500,000원), 을5 (2020-04-13, 중소기업중앙회, 34,000,000원), 을6 (2024-02-20, 신용보증기금, 48,000,000원)

* 지상권설정: 을4 (2017-07-21, 가양1동새마을금고) - 말소

* 압류: 갑10 (2021-09-24, 대전세무서장), 갑12 (2023-11-22, 영동세무서장), 갑13 (2023-11-23, 북대전세무서장)

* 임의경매개시결정: 갑15 (2024-08-26, 중소기업중앙회, 20,277,070원)

상기 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

명시된 임차인은 없으며, 인수할 보증금 또한 없는 것으로 파악됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 현황

본건이 위치한 약목리 지역은 전, 답 등 농경지와 단독주택, 소규모 제조업소가 혼재된 농촌 지역임. 과거에는 장이 서고 번화했던 시기가 있었으나 현재는 비교적 조용한 편임. 구체적인 대규모 상업 시설이나 번화한 상권은 인접해 있지 않음. 다만, 심천역 인근에 일부 식당 등이 존재할 것으로 예상되나, 이는 본건과 직접적인 연관이 적음.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 공공시설 접근성

본건 북측 인근 제4번 국도를 통해 영동읍 중심부 및 옥천군 등으로 이동이 가능하며, 동쪽 노변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능함. 심천역이 소재하여 기차 이용 또한 가능함. 그러나 본건 자체는 농촌 지역에 위치하여, 은행, 병원, 대형마트 등 주요 생활 편의시설은 영동읍 소재지를 이용해야 할 것으로 보임. 심천면 소재지에 면사무소, 식당, 농약가게 등이 일부 존재할 것으로 예상되나, 본건과의 구체적인 접근성은 파악되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 규제

본건 목록1 및 목록3 토지는 농지이므로, 입찰자는 반드시 해당 토지를 취득할 수 있는 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 함. 미제출 시 입찰 보증금이 반환되지 않으므로, 사전에 관할 관청에 발급 가능 여부를 확인해야 함.

6.2. 토지 이용 관련 제약

* 분묘: 목록3 토지 지상에 연고 미상의 분묘가 소재하고 있어, 분묘기지권 성립 시 토지 이용에 제한을 받을 수 있음.

* 맹지: 본건 토지 중 일련번호(2)와 (3)은 맹지이므로, 토지 활용에 있어 도로 접근성 확보를 위한 추가적인 조치가 필요함.

* 경계 불분명: 인접 토지와의 경계가 불분명하여 정확한 경계 확인을 위한 별도의 측량이 요구됨.

6.3. 기타 제약

* 제시외 물건: 일련번호 1 토지 지상에 철거 및 이동이 용이한 제시외 건물 수 개동과 제시외 수목이 소재하며, 이는 일괄 매각 대상에 포함됨.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별히 명시된 혐오시설은 확인되지 않았음. 다만, 영동군 내 자원순환센터(소각장) 증설 및 공설추모공원 조성에 대한 주민 반발 사례가 있었으나, 이는 본건 소재지(심천면 약목리)와 직접적인 관련이 확인되지 않음.

7. 종합 의견

본건은 충청북도 영동군 심천면 약목리에 위치한 농경지(전)로, 제4번 국도변에 인접하여 교통 접근성은 양호한 편임. 주변은 농경지, 주택, 소규모 공장 등이 혼재된 농촌 지역으로, 심천역 및 버스정류장이 가까운 편임. 그러나 본건은 농지취득자격증명 필수, 일부 맹지, 연고 미상 분묘 소재로 인한 분묘기지권 성립 가능성, 경계 불분명으로 인한 측량 필요 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있음. 또한, 제시외 건물 및 수목이 일괄 매각 대상에 포함되어 있음.

8. 투자 포인트

* 제4번 국도 인접으로 인한 편리한 교통 접근성.

* 농촌 지역 특성상 향후 개발 가능성 또는 전원생활 부지로서의 잠재력.

* 감정가 대비 낮은 가격으로 인한 투자 매력 (단, 리스크 해소 방안 검토 필수).

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가 산정 시에는 감정가, 권리 관계, 물건의 현황, 주변 시세, 낙찰 사례 분석, 그리고 본 보고서에서 제시된 잠재적 리스크(농지취득자격증명, 분묘, 맹지, 측량비용 등)를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적 요인으로 작용할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.