나이스옥션 법원경매 평택 2024타경46812 [1] 경기도 평택시 지산동 OOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼 · 평가일 2024.06.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 신장동 소재 전철역 "송탄역(1호선)" 남동측 인근에 위치하는 토지로,
주위는 단독주택, 다세대주택, 주상용 건물, 오피스텔 등이 혼재하는 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(송탄역)이 위치하여 대중교통
사정은 보통임.

형태 및 이용상태

자체지반 평탄하게 조성한 사다리형의 토지로, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 노폭 약 8미터 내외의 왕복2차로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행
안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용
비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

적벽돌조 및 세멘벽돌조 스라브지붕 단층 건물로,
(사용승인일자 :1984.08.28.)
외벽 : 적벽돌 붙임 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.
1층 : 단독주택(방2, 거실, 주방, 욕실1 등)
지층 : 창고 및 보일러실

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

제시외 건물(ㄱ-ㄷ)이 소재함.(후첨 지적도 및 건물개황도 참조)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각(제시외 건물 포함), 현황조사시 공가상태로 보이고 일부 훼손된 부분이 있음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 평택지원 2024타경46812 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 지산동 843-9

* 용도: 단독주택

* 감정가: 764,290,280 원

* 토지면적: 175.00㎡ (약 52.94평)

* 토지지분: 175㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 99.72㎡ (약 30.16평)

* 건물지분: 99.72㎡

* 건물 제시외면적: 42.59㎡ (약 12.88평)

* 건축연도: 1984년 8월 28일 (사용승인일자 기준)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 안OOOOOOOO

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경기도 평택시 지산동 소재 전철역 "송탄역(1호선)" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 주상용 건물, 오피스텔 등이 혼재하는 기존 주택지대임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(송탄역)이 위치하여 대중교통 사정은 보통임.

* 인접 도로상태: 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 왕복 2차로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을6 근저당권 (2023-06-14, 엠씨아이대부주식회사, 478,800,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

명세서상 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않음.

* 임차인 현황:

인수 보증금 합계 0원. 임차인 정보 없음.

* 등기부 요약:

토지 및 건물 등기부상 다수의 근저당권, 압류 등이 등기되었으나, 말소기준권리인 을6 근저당권의 접수일자(2023-06-14)보다 이후에 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정임.

4. 상권분석

* 주변 실거래가 동향:

제공된 최근 매매 JSON 정보는 다세대 주택에 대한 것으로, 본건(단독주택)과는 물건의 유형 및 특성이 다르므로 직접적인 비교에는 한계가 있음.

- 2026년 5월 27일, 지산동 691-6번지 대원아트빌(나동) 다세대 주택, 전용면적 71.99㎡, 138,000,000원 거래됨.

- 2026년 5월 27일, 지산동 836-6번지 유정주택라동 다세대 주택, 전용면적 29.28㎡, 20,000,000원 거래됨.

- 2026년 5월 15일, 지산동 630-1번지 락토맨션207동 다세대 주택, 전용면적 39.24㎡, 69,000,000원 거래됨.

상기 거래 사례들은 주변 지역의 일반적인 부동산 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있으나, 본건 단독주택의 개별 가치 산정에는 추가적인 조사가 필요함.

* 주변 지역 분석:

본건 소재지인 지산동은 송탄역을 중심으로 주거 지역이 형성되어 있으며, 단독주택 및 다세대 주택이 혼재되어 있음. 일반상업지역으로 분류된 부분은 향후 토지 이용에 있어 잠재적인 가치를 가지고 있으나, 비행안전구역 등 군사 관련 규제의 영향을 받음.

5. 생활정보

* 주변 교통:

지하철 1호선 송탄역이 인근에 위치하여 서울 및 수도권 접근성이 양호함. 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 편리함.

* 편의시설:

송탄역 인근 상업지구를 중심으로 다양한 상업시설, 금융기관, 병원, 음식점 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높음.

* 교육시설:

인근에 다수의 초등학교, 중학교, 고등학교가 위치하여 교육 환경은 보통 수준으로 판단됨.

* 혐오시설:

주변 지역에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 군사시설 보호 구역 및 군용비행장 소음대책구역으로 지정되어 있어 관련 시설의 존재 가능성을 배제할 수 없음.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화 및 훼손:

1984년 건축된 건물로 노후화가 상당하며, 현황조사 시 공가 상태로 일부 훼손된 부분이 확인되어 수리 및 보수 비용이 발생할 수 있음.

* 토지 이용 제한:

- 비행안전제5구역: 항공기 운항 안전을 위한 건축물 높이 제한 등 개발행위에 제약이 따를 수 있음.

- 군용비행장 소음대책구역 제3종구역: 군용비행장 운영으로 인한 소음 발생 지역으로, 주거 환경에 영향을 줄 수 있으며 일부 건축 및 개발 행위 제한이 있을 수 있음.

- 가축사육제한구역: 가축 사육 관련 행위 제한이 있음.

* 제시외 건물:

건물면적 외 제시외 건물(42.59㎡)이 존재하며, 일괄 매각 대상에 포함되나 현황에 따른 활용 및 철거 관련 사항은 별도 확인 필요.

7. 종합의견

본 물건은 송탄역 역세권에 위치한 단독주택으로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이하다는 장점이 있음. 그러나 1984년 준공된 노후 건물이며 공가 및 일부 훼손 상태로 수리 비용이 예상됨. 또한, 군사 관련 지역(비행안전구역, 소음대책구역)에 속해 있어 향후 토지 이용 및 건축에 대한 규제 가능성을 신중하게 검토해야 함. 다세대 주택 시세 정보를 고려할 때, 본건의 감정가는 주변 시세 대비 높게 책정되었을 가능성도 있어 면밀한 현장 조사가 필수적임.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 송탄역과의 인접성으로 인해 우수한 교통망 및 도심 접근성 확보.

* 토지 잠재 가치: 일반상업지역으로 분류된 점과 주택 밀집 지역이라는 점에서 향후 개발 또는 재건축을 통한 가치 상승 잠재력 보유.

* 주택 노후화에 따른 리모델링/신축 가능성: 현재 상태를 개선하여 주거 가치 또는 임대 수익을 높일 수 있는 기회.

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가 산정 시 다음과 같은 사항을 고려해야 함.

- 감정가: 764,290,280원

- 건물의 노후화 및 훼손 상태로 인한 수리비 발생 예상

- 군사 관련 구역 지정으로 인한 향후 건축 행위 제약 가능성

- 제시외 건물 포함 여부 및 관련 처리 비용

- 인근 다세대 주택 실거래가 동향 (직접 비교는 어려움)

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 및 주변 시세에 대한 심층 분석이 필수적임. 현재 감정가 수준이 높게 책정되었을 가능성이 있으며, 수리비 및 제약 사항 등을 감안하여 감정가 대비 60~70% 수준에서 입찰가를 검토해 볼 수 있으나, 이는 시장 상황 및 현장 답사 결과에 따라 크게 변동될 수 있음. 보수적으로 접근하여 530,000,000원 ~ 590,000,000원 사이에서 입찰가를 설정하는 것을 고려해 볼 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.