나이스옥션 법원경매 평택 2024타경46881 [1] 경기도 평택시 고덕동 2048-2 에이스퍼스트고덕 10층1022호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자은 · 평가일 2024.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 평택시 고덕동 소재 "고덕동행정복지센터" 북동측 직선거리 약600미터 지점에 위치
하는 에이스퍼스트고덕(공장(지식산업센터)) 내에 소재하며, 인근일대는 지식산업센터 등
공업용 부동산, 상업 및 업무용부동산 등으로 형성된 지역으로서 북서측 및 남서측 일대는
주거 및 주상복합 지대가 위치함.

교통상황

본 건물까지 차량출입 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 북측 직선거리 약1.2km
지점에 서정리역이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상10층 건 내 10층 1022호로서
외벽 : 그라스 커튼월, 치장벽돌, 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호 : 칼라샷시 창호 등.

이용상태

공장(지식산업센터)으로 이용중임.

설비내역

공용위생설비, 엘리베이터설비, 지하주차장설비, 화재경보설비, 급.배수설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 공장(지식산업센터) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 폭15미터, 남동측으로 폭8미터(보행자전용), 남서측 일부가 폭20미터 정도의
포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로2류(폭 8m-10m)(특수도로)(접합), 중로
1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(반디유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(효명중고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에
의거하였으며, 동 유형 구분건물의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가
하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 평택지원 2024타경46881 (1)

소재지: 경기도 평택시 고덕동 2048-2 에이스퍼스트고덕 10층1022호

용도: 지식산업센터

1.2. 기본 물건 정보

감정가: 208,000,000원

토지면적: 14.83㎡ (약 4.49평)

건물면적: 46.78㎡ (약 14.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

1.3. 건물 개요 (건축물대장 기반)

건물명: 에이스퍼스트고덕

총 층수: 지하 2층 ~ 지상 10층

해당 층: 10층

건축구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2020년 10월 29일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "고덕동행정복지센터" 북동측 약 600미터 지점에 위치한 에이스퍼스트고덕 내 10층 1022호입니다. 인근 지역은 지식산업센터, 공업용, 상업 및 업무용 부동산이 형성되어 있으며, 북서측 및 남서측으로는 주거 및 주상복합 지대가 인접해 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 북측 약 1.2km 지점에 지하철 1호선 서정리역이 위치하고 있습니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

건물은 북동측 폭 15미터, 남동측 폭 8미터(보행자 전용), 남서측 일부 폭 20미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구)으로 지정되어 있으며, 소로2류, 중로1류, 중로2류 도로에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(반디유치원, 효명중고), 택지개발지구에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 12월 22일에 접수된 우리은행 근저당권 (을1) 입니다.

3.2. 인수 권리 및 부담

본 경매 물건은 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 권리나 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 주요 등기부 현황

* 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2): 2020-12-22 접수, 말소.

* 근저당권 (을1, 우리은행): 2020-12-22 접수, 192,000,000원, 말소기준권리.

* 근저당권 (을2, 오재남): 2022-11-15 접수, 60,000,000원, 말소.

* 압류 (갑3, 평택시): 2023-02-13 접수, 말소.

* 압류 (갑4, 평택세무서장): 2023-11-07 접수, 말소.

* 임의경매 (갑5, 케이에프더블유이사공삼유동화전문): 2024-05-27 접수, 133,354,829원, 말소.

등기부채권 총액: 252,000,000원

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사일성

* 보증금: 0원

* 차임: 1,000,000원

* 사업자등록일: 2022-04-13

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 속한 고덕동 일대는 고덕국제신도시 개발과 함께 삼성전자 평택캠퍼스의 대규모 투자 효과로 인해 산업 및 업무 시설 밀집 지역으로 성장하고 있습니다. 지식산업센터, 공업용, 상업 및 업무용 부동산이 주를 이루며, 배후 주거 단지와의 연계성도 갖추고 있습니다.

4.2. 교통 및 인프라

서정리역(지하철 1호선)과의 접근성이 양호하며, 인근 도로망 확충으로 물류 이동 및 출퇴근이 편리합니다. 다수의 지식산업센터가 밀집해 있어 관련 업종 간 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 공공시설

고덕동행정복지센터가 인근에 위치하며, 상업 및 업무 지구 내에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

인근에 반디유치원, 효명중고등학교가 있어 교육 환경 관련 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본 건은 '유동화 물건'으로 경매 절차가 진행되고 있습니다. 이는 NPL(부실채권) 유동화 과정에서 발생한 경매 건으로, 일반 경매 물건과 달리 추가적인 이슈가 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 관계인 부재

감정평가 당시 관계인 부재로 인해 내부 이용 상태가 건축물현황도, 탐문조사 및 일반적인 설비 상황을 기준으로 평가되었습니다. 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있으므로 현장 방문 시 면밀한 확인이 필요합니다.

6.3. 혐오시설 및 환경 문제

평택 고덕동 해창리 일대에는 폐기물 처리시설(평택에코센터)이 위치해 있으며, 과거 폐기물 처리장 부지 토양에서 기준치 이상의 불소가 검출된 사례가 있습니다. 또한, 최근에는 고덕동 도심 인근 공터에서 폐기물이 장기간 방치되어 악취 및 위생 문제가 제기된 사례가 보도되었습니다. 본 물건의 정확한 위치와 이러한 시설 간의 거리를 파악하여 환경적 리스크를 검토해야 합니다.

6.4. 지식산업센터 공급 과잉 및 공실 우려

일부 보도에 따르면, 고덕지구 내 일부 지식산업센터의 경우 공급 과잉으로 인한 공실 문제가 제기되고 있습니다. 이는 해당 지역의 임대 시장 상황과 분양가 수준, 그리고 교통 및 입지 여건에 따라 차이가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 고덕국제신도시 내 에이스퍼스트고덕 지식산업센터로, 삼성전자 평택캠퍼스와 같은 대규모 산업 단지의 배후 수요를 바탕으로 성장 잠재력이 높은 지역에 위치합니다. 서정리역과의 접근성 및 주변 도로망 또한 양호하여 물류 및 교통 편의성이 뛰어납니다. 권리 분석상 인수할 권리 부담이 없어 안전하게 투자에 접근할 수 있다는 장점이 있습니다. 다만, 유동화 물건이라는 특성, 감정평가 시 관계인 부재로 인한 내부 확인의 한계, 그리고 인근 지역의 일부 환경 문제 및 지식산업센터 공급 과잉 가능성은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 삼성전자 평택캠퍼스 및 고덕국제신도시 개발로 인한 풍부한 배후 수요와 미래가치.

* 지식산업센터 최초, 최대 규모 단지 중 하나로 상징성 및 개발 기대감.

* 우수한 교통 접근성 (서정리역, 주요 도로망 인접).

* 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 추가 인수 부담 없음.

* 지역 내 지식산업센터의 꾸준한 수요 증가 추세.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수할 보증금이 0원이므로, 제시된 감정가 208,000,000원을 기준으로 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 본 물건의 현재 시점 정확한 시세 및 임대 수익률, 향후 전망 등을 다각적으로 분석하여 보수적인 접근이 필요합니다.

- 인수 보증금: 0원

- 감정가: 208,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.