나이스옥션 법원경매 평택 2024타경46966 [1] 경기도 평택시 고덕동 2224-2 센텀프라자 4층404호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕원 · 평가일 2024.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 평택시 고덕동 소재 "고덕동행정복지센터" 남서측 직선거리 약300미터 지점에 위치
하는 센텀프라자 내에 소재하며, 인근일대는 상업용 부동산들이 밀집하여 소재하는 상가지
대로서 서측 일대는 아파트 및 다세대주택 등으로 형성된 주거지대임.

교통상황

본 건물까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 북동측 직선거리 약2km
지점에 서정리역이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 4층 404호로서
외벽 : 돌붙임, 그라스월 등 마감.
내벽 : 페인팅 등 마감.
창호 : 칼라샷시 등 창호임.
바닥 : 콘크리트 마감.

이용상태

제1종근린생활시설(공실)로 이용중임.

설비내역

엘리베이터설비, 공용위생설비, 화재경보설비, 냉.난방설비(천정) 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측 및 북동측으로 중로2류의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 중로2류(폭 15m-20m)(접합) 가축사육제
한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진
법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 평택지원 2024타경46966 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 평택시 고덕동 2224-2 센텀프라자 4층 404호

용도: 근린상가

감정가: 488,000,000원

토지 면적: 22.98㎡ (약 6.95평)

건물 면적: 68.60㎡ (약 20.75평)

토지 지분: 22.98㎡ (약 6.95평)

건물 지분: 68.6㎡ (약 20.75평)

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

해당 물건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "고덕동행정복지센터" 남서측 직선거리 약 300미터 지점에 위치한 센텀프라자 내 4층 404호입니다. 주변 일대는 상업용 부동산이 밀집한 상가지대로 형성되어 있으며, 서측으로는 아파트 및 다세대주택 등이 있는 주거지대입니다.

2.2. 교통 환경

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 북동측 직선거리 약 2km 지점에 서정리역이 위치해 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 근린상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 중로2류(폭 15m-20m)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 택지개발지구에 해당합니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황 요약 (말소기준권리 명시)

말소기준권리: 우리은행 근저당권 (접수일자: 2023-03-22, 채권금액: 447,600,000원)

등기부상 권리 내역:

* 소유권이전 (매매, 2023-03-22, 김석훈)

* 근저당권 (우리은행, 2023-03-22, 447,600,000원) - 말소기준권리

* 임의경매개시결정 (케이에프더블유이사공삼유동화전문유한회사, 2024-05-27, 368,887,905원)

* 압류 (국민건강보험공단, 2024-06-11)

경매를 통해 근저당권을 포함한 대부분의 권리가 말소될 예정입니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권 개요가 있으나 구체적인 내용은 명시되지 않아 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황 (인수 여부 포함)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

현재 해당 물건에 대하여 인수해야 할 보증금이나 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 상업 및 주거 환경

해당 물건이 위치한 고덕동 센텀프라자 주변은 상업시설이 밀집해 있으며, 인근으로 주거 지역이 형성되어 있어 배후 수요가 확보될 수 있는 입지입니다. 고덕국제화지구 개발에 따른 향후 상권 활성화가 기대됩니다.

4.2. 예상 공실률 및 임대 수입

현재 물건은 제1종근린생활시설로 이용 중이나 공실 상태입니다. 주변 상권 및 고덕국제화지구의 개발 진행 상황에 따라 공실률 및 임대 수입이 달라질 수 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 편의 시설 및 공공기관 접근성

고덕동행정복지센터가 인근에 위치해 있으며, 버스정류장이 가까워 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 주거 편의 시설 (인근 주거지역 관련)

인근에 아파트 및 다세대주택 등 주거 지역이 형성되어 있어 관련 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건의 특성

유동화 물건은 자산유동화에 관한 법률에 따라 설립된 유동화전문회사가 채권을 관리하는 경우로, 일반 경매 물건과 달리 특수목적회사(SPC)가 소유하고 있을 가능성이 높습니다. 이는 법적 절차의 복잡성이나 관리 주체의 특성으로 인한 다소의 차이가 있을 수 있으나, 권리 분석상 말소기준권리에 의해 대부분 소멸되므로 직접적인 인수 위험은 크지 않습니다.

6.2. 공실 위험 및 임대차 활성화 방안

물건은 현재 공실 상태로, 향후 안정적인 임대 수익을 확보하기 위해서는 적극적인 임대차 마케팅 및 주변 상권 활성화 추이를 면밀히 살펴야 합니다.

6.3. 지역 개발 계획에 따른 영향

고덕국제화지구 개발 계획은 지역 가치 상승 요인이 될 수 있으나, 대규모 개발에 따른 상권 경쟁 심화 또는 개발 방향 변화 등 예측 불가능한 변수도 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 고덕동의 상업 지역에 위치한 근린상가로, 고덕국제화지구 개발의 수혜가 예상되는 지역입니다. 현재 공실 상태이나, 권리 관계가 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상됩니다. 다만, 유동화 물건의 특성과 향후 상권 변화, 임대차 활성화 여부를 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 고덕국제화지구 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 기대

* 주거 및 상업 지역 혼합으로 배후 수요 확보 가능성

* 권리 관계 명확(말소 예정)

9. 예상 입찰가 산정

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 488,000,000원을 기준으로 하되, 인수해야 할 임차인 보증금이 0원이므로 물건 자체의 가치 평가에 집중합니다. 다만, 현재 공실 상태임을 감안하고 고덕국제화지구 개발 진행 상황, 유사 물건의 실거래가, 시장 경기를 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 현재 시점에서는 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 일반적인 기준으로 볼 수 있으나, 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.