나이스옥션 법원경매 수원 2024타경70359 [1] 경기도 화성시 송산면 사강리 OOOOO 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2024.06.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 송산면 사강리에 소재하는 ‘사강3리 마을회관’ 남서측 근거리에 위치하며, 주위환경은 중ㆍ소규모 공장, 단독주택 및 다가구주택, 근린생활시설, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건 인근까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

본건 기호(1) 토지는 완경사지의 부정형 토지로서, "상업용 건부지"로 이용중입니다.
본건 기호(2 ,4) 토지는 완경사지의 부정형 토지로서, "공업용 건부지"로 이용중입니다.
본건 기호(3, 5) 토지는 완경사지의 부정형 토지로서, "도로 등"으로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 기호(1,2,4)은 북서측으로 노폭 약 7m 내외의 포장 도로에 접하고 있으며, 본건 기호(3,5)은 도로로 이용중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

<기호(1, 2, 4, 5)>
계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>입니다.

<기호(3)>
계획관리지역, 성장관리계획구역(산업관리), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>입니다.

제시목록 외의 물건

후첨) 건물개황도 참조 바랍니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : -

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(6) : 일반철골구조 판넬지붕 지상2층 건물로서,
(사용승인일 : 2008.12.08)
외벽 : 적벽돌 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 페인팅 및 일부 타일 붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호 등 입니다.

기호(7) : 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서,
(사용승인일 : 2008.12.08)
외벽 : 적벽돌 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배, 페인팅 및 일부 타일 붙임 마감 등,
창호 : 샷시창호 등 입니다.

이용상태

기호(6) : 1층-사무실, 2층-음식점으로 이용중입니다.
기호(7) : 공장으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등 입니다.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도", "사진용지" 등과 같이 부합물 및 종물(㉠-㉥)이 소재하고 있으니, 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : -

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각, 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구, 제시외 건물 포함
2. 목록 2에 소재하고 있는 관정은 토지에 포함하여 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경70359 (1)

소재지: 경기도 화성시 송산면 사강리 369-6

용도: 공장

감정가: 5,422,013,880원

토지면적: 6,540.00㎡ (약 1,978.4평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1,831.48㎡ (약 554.0평)

건물 제시외면적: 733.00㎡ (약 221.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장OOOOO

감정평가서 작성일: 2026-08-06

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 화성시 송산면 사강리에 소재하며, '사강3리 마을회관' 남서측 근거리에 위치합니다. 주위 환경은 중·소규모 공장, 단독주택 및 다가구주택, 근린생활시설, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건 인근까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 토지 이용 및 형태: 본건 토지 기호(1)는 '상업용 건부지'로, 기호(2, 4)는 '공업용 건부지'로, 기호(3, 5)는 '도로 등'으로 이용 중입니다. 토지 형태는 완경사지의 부정형 토지입니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지 기호(1,2,4)는 북서측으로 노폭 약 7m 내외의 포장 도로에 접하고 있으며, 기호(3,5)는 도로로 이용 중입니다.

* 주변 시설 및 혐오시설: 경기도 화성시 송산면 사강리 369-6 인근 지역에 대한 지도 및 위성 사진 검색 결과, 본건 주변은 중소규모 공장, 농경지, 임야, 그리고 일부 주거 지역이 혼재되어 있는 것으로 나타났습니다. 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다. 인근 도로망은 잘 갖춰져 있으며, 대중교통은 버스 정류장을 통해 이용 가능합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022-11-11 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을4)입니다.

* 등기부상 채권 총액: 토지 및 건물 등기부 채권 총액은 5,717,257,381원입니다.

* 주요 권리 내역:

* 소유권이전: 주식회사에코퍼니쳐 (2018-09-17)

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (2022-11-11, 4,200,000,000원) - 말소기준

* 근저당권: 김지웅 (2022-11-11, 1,200,000,000원)

* 가압류: 신용보증기금 (2024-04-30, 146,973,126원)

* 가압류: 경기신용보증재단 (2024-05-08, 153,609,915원)

* 강제경매: 장양심 (2024-05-27, 50,000,000원) - 본건 사건 (2024타경70359)

* 임의경매: 안양농업협동조합 (2024-05-27, 3,656,139,826원) - 수원지방법원 2024타경71048

* 가압류: 안양농업협동조합 (2024-06-12, 16,674,340원)

* 모든 권리는 말소기준권리 이후 발생한 것으로, 경매 완료 시 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 강 : 보증금 30,000,000원, 차임 1,500,000원, 전입/확정일자 2018-09-17. 대항력 있음.

* 주식회사사무퍼니처(SAMUFURNITURE)(장 ): 보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입일자 2020-06-26. 대항력 있음.

* 주식회사씨티시스템(H2CHAIR)(최 ): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-01-04. 대항력 있음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 주의: 임차인 강 은 전입 및 확정일자 순서상 대항력이 있으며, 보증금 30,000,000원을 인수해야 합니다. 주식회사사무퍼니처(SAMUFURNITURE)(장 ) 역시 대항력이 있습니다. 주식회사씨티시스템(H2CHAIR)(최 )는 보증금과 차임이 '0원'으로 기재되어 있으나 대항력이 있으므로, 이에 대한 추가적인 확인이 필요하며, 만약 보증금이나 차임이 존재하나 누락된 경우 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

1.3. 상권분석

* 본건 소재지는 중·소규모 공장, 주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 산업 활동과 주거 기능이 복합된 형태를 보입니다. 인근에 공장이 다수 분포하고 있어 관련 산업 종사자들을 대상으로 하는 근린생활시설의 수요가 있을 수 있습니다. 다만, 대규모 상업 단지보다는 지역 기반의 소규모 상권으로 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하나, 편의시설이나 문화시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. 주거 지역이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 어느 정도 갖추어진 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복 사건 및 공동 담보: 본건은 중복 사건 및 공동 담보로 진행되는 건으로, 여러 채권자의 권리가 복잡하게 얽혀 있을 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 강 , 주식회사사무퍼니처(SAMUFURNITURE)(장 ), 주식회사씨티시스템(H2CHAIR)(최 ) 등 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 특히 보증금 또는 차임이 미상인 임차인(주식회사씨티시스템)의 경우, 인수해야 할 보증금이 추가로 발생할 가능성이 있어 면밀한 조사가 필요합니다.

* 기계기구 및 제시외 건물 포함: 공장 및 광업재단저당법 제6조에 따른 기계기구와 제시외 건물(733.00㎡)이 매각 대상에 포함되어 있어, 이에 대한 별도의 가치 평가 및 처리가 필요할 수 있습니다.

* 관정 포함: 목록 2 토지에 소재하는 관정(우물)이 토지에 포함되어 평가되었으나, 이에 대한 소유권 및 사용권 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. (특히, 성장관리계획구역(산업관리), 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 상 가축사육제한구역 등).

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 화성시 송산면 일대에 위치한 공장 부지 및 건물로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 중·소규모 공장, 주택 등이 혼재된 지역으로 교통 접근성은 보통 수준입니다. 다수의 근저당권 및 가압류가 존재하지만, 말소기준권리 이후 발생하여 경매 완료 시 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인 존재 및 일부 임차인의 보증금/차임 미상, 기계기구 및 제시외 건물 포함 등은 추가적인 확인 및 부담이 될 수 있습니다. 토지 이용 계획 상의 제한 사항도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 화성시 송산면 지역은 산업단지 개발 등 지속적인 발전 가능성이 있는 지역 중 하나입니다.

* 공장 용도로 사용 중인 본건은 관련 산업 시설로서의 잠재 가치가 있습니다.

* 건물이 비교적 신축(2008년 사용승인)이며, 토지 면적이 넓어 활용도가 높습니다.

* 기계기구, 제시외 건물 등이 포함되어 있어 즉시 운영 가능한 형태일 수 있습니다.

* 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 임차인 관련 부담이 크지 않을 수 있습니다 (단, 미상 정보 확인 필요).

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 5,422,013,880원입니다.

* 주요 인수 부담인 임차인 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있습니다. (단, 임차인 정보 일부 미확인분 존재)

* 등기부 채권 총액이 감정가 수준으로 높아, 낙찰 후 추가적인 채권 관련 문제는 적을 것으로 예상됩니다.

* 본 물건의 잠재적 리스크(대항력 있는 임차인, 기계 포함 등)와 화성시 지역 개발 전망, 시장 상황 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 가감된 금액에서 입찰이 형성될 수 있습니다.

* 보수적인 관점에서 감정가의 80~100% 수준인 43억 ~ 54억원 사이를 예상해 볼 수 있습니다. (정확한 입찰가는 현장 조사, 최신 시세, 경쟁 입찰 현황 등을 면밀히 분석하여 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.