나이스옥션 법원경매 인천 2024타경554027 [1] 인천광역시 서구 심곡동 261-16 화이트하우스빌 101동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 코아 · 평가일 2024.09.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 "양지초등학교" 동측 인근에 위치하고, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 인천지하철2호선 "서구청역"이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물내 제4층 제401호로서,
(사용승인일: 2000.09.02)
외벽: 인조석타일 및 드라이비트마감.
창호: 샷시창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건토지 동측으로 노폭 약 35미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(건폐율(60%이하)용적률(200%이하)층수(5층이하)건축물용도()자세한사항은 건축과에 확인), 지구단위계획구역(연희1,2구획정리), 대로1류(폭35m-40m)(접합), 대로1류(폭 35m-40m)(대로1-19호선)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 을구 순위번호 9 에 "주택임차권" 등기 설정됨.
-임차보증금: 금73,000,000원
-점유개시일: 2022.02.21
별첨 "등기사항전부증명서" 참조

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경554027 (1) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 현황

* 소재지: 인천광역시 서구 심곡동 261-16 화이트하우스빌 101동 4층 401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 80,000,000원

* 토지 면적: 15.63㎡ (약 4.73평)

* 건물 면적: 35.30㎡ (약 10.68평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OO

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 "양지초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 인천지하철 2호선 "서구청역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건 토지는 동측으로 노폭 약 35미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기사항전부증명서 을구 9번 순위의 "주택임차권"이 등기되어 있으며, 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있습니다. 따라서 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 말소기준권리: 인천지방법원의 강제경매개시결정(2024타경554027) 등기부채권 총액 73,000,000원이 말소기준권리입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 한주연

* 보증금: 73,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 2월 22일

* 확정일자: 2022년 1월 26일

* 배당신고일자: 2024년 6월 12일

* 대항력: 있음. 본 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 73,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수해야 합니다.

1.4. 건물 및 토지 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 제4층 제401호입니다. (사용승인일: 2000년 9월 2일)

* 마감: 외벽은 인조석타일 및 드라이비트 마감, 창호는 샷시창입니다.

* 이용상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 기본적인 위생, 급·배수, 난방 설비가 구비되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭35m-40m) 접합, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등으로 지정되어 있습니다.

1.5. 상권분석 및 시세

* 주변 시세 분석: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2018년식, 48.48㎡(약 14.67평) 건물, 2026년 1월 13일 15,300만원 거래 (평당 약 1036만원).

* 2001년식, 34.72㎡(약 10.51평) 건물, 2026년 1월 13일 6,000만원 거래 (평당 약 571만원).

* 1995년식, 51.9㎡(약 15.70평) 건물, 2026년 1월 6일 10,500만원 거래 (평당 약 668만원).

* 본건(35.30㎡, 약 10.68평, 2000년식)은 전용 면적이 롯데맨션(34.72㎡)과 유사하고, 건축 연도도 비슷하나 감정가는 8,000만원으로 책정되어 있습니다. 주변 거래 사례 중 가장 유사한 롯데맨션(6,000만원)보다 높게 평가되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 인수: 을구 9번의 주택임차권(보증금 73,000,000원)은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 대항력 있는 임차인: 임차인 한주연은 대항력이 있으므로, 낙찰자가 보증금 73,000,000원을 모두 부담해야 할 가능성이 있습니다.

* 건물 노후도: 2000년에 사용 승인된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지 이용 규제: 다양한 토지 이용계획 및 제한이 존재하므로, 관련 법규를 철저히 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 심곡동에 위치한 다세대주택으로, 지하철역 인근에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인(보증금 73,000,000원)의 존재로 인해 낙찰 후 추가적인 보증금 인수 부담이 발생할 수 있다는 점이 매우 중요합니다. 감정가는 8,000만원으로 책정되었으나, 주변 유사 물건의 거래 시세(6,000만원)와 비교했을 때 다소 높게 느껴질 수 있습니다. 따라서 입찰 시 해당 임차인의 보증금 인수 가능성을 면밀히 분석하여 총 부담액을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 대중교통 접근성: 인천지하철 2호선 서구청역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 실거주 적합성: 소형 면적(약 10.68평)으로 1인 가구나 소규모 가구의 실거주용으로 고려해볼 수 있습니다.

* 시세 차익 잠재력: 주변 시세 대비 저렴하게 낙찰받을 경우, 향후 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 본 물건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 선순위 임차인(보증금 73,000,000원)이 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 해당 금액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

* 물건명세서 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, '매수인에게 대항할 수 있는 을구 9번의 임차권등기가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라는 문구를 통해 해당 임차인의 보증금 전액이 배당으로 소멸되지 않을 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 주변 유사 면적(약 10.5평)의 다세대주택이 6,000만원에 거래된 사례가 있고, 본건의 감정가는 8,000만원입니다.

* 따라서, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정해야 합니다. 예상 입찰가는 임차인 보증금 인수 가능성을 고려하여, 순수 부동산 가치와 총 인수 금액을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

* 만약 낙찰 후 임차인 보증금 73,000,000원을 모두 부담해야 한다면, 총 지출은 '입찰가 + (73,000,000원 - 배당받는 금액)'이 됩니다.

* 주변 시세 및 감정가를 고려할 때, 임차인 보증금 인수 부담을 제외한 순수 부동산 가치를 6,000만원 ~ 7,000만원 수준으로 추정하고, 낙찰 후 총 지출액이 이를 초과하지 않도록 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

* 이를 바탕으로, 임차인 보증금 인수 가능성을 감안하여, 70,000,000원 ~ 75,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 낙찰 시 총 투입 비용이 시장 가치보다 낮도록 전략을 세워야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.