나이스옥션 법원경매 인천 2024타경554027 [1] 인천광역시 서구 심곡동 261-16 화이트하우스빌 101동 4층401호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경554027 [1] 인천광역시 서구 심곡동 261-16 화이트하우스빌 101동 4층401호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매1계 2024타경554027 | 소재지: 인천광역시 서구 서곶로 249-1, 101동 4층401호 (심곡동,화이트하우스빌) | 감정가: 80,000,000원 | 최저가: 19,208,000원 | 용도: 다세대주택

1. 인천지방법원 2024타경554027 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경554027 (1)

소재지: 인천광역시 서구 심곡동 261-16 화이트하우스빌 101동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 80,000,000 원

토지면적: 15.63㎡ (약 4.73평)

토지 지분율: 1563.0000000000002%

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 35.30㎡ (약 10.68평)

건물 지분율: 3529.9999999999995%

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

소유자/채무자: 서OO

채권자: 한OO

사용승인일: 2000년 09월 02일

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 심곡동에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다. 양지초등학교 동측 인근에 자리하고 있습니다.

1.3. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 인천지하철 2호선 서구청역이 인근에 있어 서울 및 타 지역으로의 접근성이 양호합니다.

1.4. 건물 및 토지 상세

건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 중 4층 401호이며, 사용승인일은 2000년 9월 2일입니다. 외벽은 인조석타일 및 드라이비트 마감이며, 창호는 샷시창으로 구성되어 있습니다. 내부 상태는 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비를 갖추고 있으며, 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 토지 동측으로 노폭 약 35미터의 포장도로에 접해 있습니다.

1.5. 권리분석

등기사항전부증명서 상 을구 순위번호 9에 "주택임차권"이 설정되어 있습니다. 해당 임차인은 2022년 2월 21일부터 점유를 개시하였으며, 임차보증금은 73,000,000원입니다. 본 건은 일괄매각으로 진행되므로 토지와 건물이 함께 매각됩니다. 다만, 임차권의 인수 여부 및 배당 관계는 낙찰자의 인수 조건에 따라 달라질 수 있으므로, 상세한 권리분석 및 명도 계획 수립이 필수적입니다.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역에 해당하며, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 건폐율(60% 이하), 용적률(200% 이하), 층수(5층 이하) 등 상세한 사항은 건축과 확인이 필요합니다. 또한, 대로1류(폭 35m-40m) 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등의 제한사항이 적용됩니다.

1.7. 상권분석

인천지하철 2호선 서구청역 인근은 관공서(서구청, 경찰서, 소방서, 보건소 등)가 밀집해 있어 행정 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 또한, 주변에 서곶근린공원, 인천 아시아드경기장 등이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다. 활발한 근린생활시설 상권이 형성되어 있어 유동인구가 많으며, 주거 환경 역시 양호한 편입니다.

1.8. 생활정보

교육시설로는 양지초등학교가 인근에 위치해 있어 도보 통학이 가능합니다. 대중교통 이용이 편리하며, 다양한 근린생활시설 및 관공서가 밀집해 있어 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

1.9. 잠재적 리스크

주요 리스크는 등기된 주택임차권의 존재입니다. 임차인의 보증금 73,000,000원이 존재하며, 배당 관계에 따라 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이 경우, 초기 투자 비용 외 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다. 또한, 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역으로 묶여 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있으므로, 관련 규정을 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

1.10. 종합 의견

본건은 인천 서구 심곡동에 위치한 다세대주택으로, 서구청역 역세권의 편리한 교통 및 행정 인프라를 누릴 수 있다는 장점이 있습니다. 양지초등학교 등 교육시설 접근성 또한 양호합니다. 다만, 2000년에 사용승인된 건물로 노후도가 있으며, 무엇보다 7,300만원의 임차보증금 존재가 낙찰 후 인수 부담으로 작용할 수 있습니다. 토지이용계획 상 다양한 제한사항이 있으므로 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

1.11. 투자 포인트

역세권 입지, 편리한 생활 인프라, 양호한 주거 환경.

향후 주변 지역 개발 계획(도시개발구역 등)에 따른 가치 상승 기대.

철저한 권리분석을 통해 임차권 인수 부담을 최소화하고 명도 계획을 세운다면, 합리적인 가격으로 취득하여 시세차익을 노릴 수 있는 물건입니다.

법원 정보

인천지방법원 경매1계