나이스옥션 법원경매 고양 2024타경86191 [1] 경기도 고양시 일산서구 덕이동 937-47 제이빌라 102동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2024.12.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "고양예술고등학교" 남서측 원거리에 위치하며, 주위는 다세대주택, 소규모 창고 및 공장, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 건물 내 제1층 제102호로서,

외 벽: 돌붙임 마감 등
내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창 호: 하이샷시창호 등으로 탐문조사됨.

이용상태

대상물건은 ‘공동주택(다세대주택)’로 이용 중인 것으로 조사됨.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등을 갖춘 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 부정형 토지로서, ‘공동주택(다세대주택)’ 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건은 단지내 포장도로 개설되어 있으며, 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건(1): 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역[전부제한구역으로부터 제한거리 500m(소, 젖소, 말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역[도시지역｛주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)｝및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경86191 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 937-47 제이빌라 102동 1층 102호

용도: 다세대주택

감정가: 200,000,000원

건물 면적: 43.74㎡ (약 13.2평)

토지 면적: 52.92㎡ (약 16.0평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

건축물 정보: J 빌라 102동 1층 102호, 철근콘크리트구조, 2016년 준공 (사용승인일 2018.09.06)

2. 입지조건

위치: 경기도 고양시 일산서구 덕이동 소재 "고양예술고등학교" 남서측 원거리에 위치하고 있습니다.

주위 환경: 주변은 다세대주택, 소규모 창고 및 공장, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황: 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

도로 상태: 단지 내에 포장도로가 개설되어 있으며, 외곽 공도와 연계되어 있습니다.

토지 이용 계획: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 11월 28일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (채권액 196,701,737원) 입니다.

인수되는 권리:

* 임차인 서유경: 보증금 190,000,000원, 전입일자 2022년 4월 14일, 확정일자 2022년 4월 1일. 대항력 있으며, 임대차보증금 잔액은 매수인에게 인수됩니다.

말소되는 권리: 말소기준권리보다 늦은 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

권리분석 요약:

* 선순위 대항력 있는 임차인(서유경)의 보증금 190,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 배당받는 금액에 따라 잔액이 발생하면 매수인이 부담해야 하는 조건입니다.

* 채권자 주택도시보증공사의 강제경매로 진행 중입니다.

4. 상권분석

주변 환경: 주로 다세대주택과 소규모 상가, 공장 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타나는 지역입니다.

편의시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

교통: 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 가능하나, 자가용 이용이 더 편리할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

주변 시설: "고양예술고등학교"가 남서측 원거리에 위치합니다.

교육 시설: 고양예술고등학교가 근거리에 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

교통: 차량 접근은 용이하며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 부담: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 서유경의 보증금 190,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 매수인의 부담이 됩니다.

* 권리관계 복잡성: 소유권 이전, 신탁등기 말소, 임차권, 강제경매 등 다수의 권리가 등기되어 있어 권리 분석에 신중해야 합니다.

* 지역 제한 사항: 토지 이용 계획상 가축사육제한구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 포함되어 있어 향후 건축이나 개발에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산서구 덕이동에 위치한 제이빌라 102동 1층 102호 다세대주택입니다. 감정가는 2억원이며, 전용면적 43.74㎡(약 13.2평)입니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 선순위 대항력 있는 임차인 서유경의 보증금 1억 9천만원을 매수인이 인수해야 할 수도 있다는 점입니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 큰 부담으로 작용할 수 있습니다.

주변 환경은 주거, 상업, 공업 시설이 혼재되어 있으며, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다. 2016년에 준공된 건물로 비교적 연식이 짧은 편입니다.

8. 투자 포인트

* 인수되는 임차인 보증금 관련, 배당 절차를 면밀히 분석하여 실제 인수 금액을 최소화할 수 있다면 투자 기회가 될 수 있습니다.

* 비교적 신축 건물이라는 점이 장점입니다.

* 향후 주변 지역의 개발 가능성 및 부동산 가치 상승 잠재력을 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 주변 실거래가 정보를 분석해 보면, 비슷한 면적(약 15.4평)의 2015~2016년식 다세대주택 1층이 11,000만원에서 13,000만원 수준에서 거래된 것으로 나타납니다. 본 물건의 면적(약 13.2평)이 이를 감안하면 시세는 9,500만원에서 11,200만원 정도로 추정됩니다.

그러나 본 물건은 1억 9천만원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 조건이 있습니다. 만약 입찰가에 보증금 1억 9천만원을 합한 금액이 실제 물건의 시세보다 높다면 투자 가치가 낮아집니다.

예상 총 부담액 (입찰가 + 인수 보증금)이 주변 시세(약 1.1억 ~ 1.4억)를 초과할 가능성이 매우 높습니다. 따라서, 입찰가는 임차인이 배당받지 못하는 최악의 경우에도 매수인의 손해를 최소화할 수 있도록 매우 보수적으로 접근해야 합니다.

보수적인 접근을 위해, 최근 거래된 1층 실거래가(11,000만원~13,000만원)보다도 낮은 금액으로 고려해야 합니다.

실질적인 투자 가치를 확보하기 위해서는, 예상 입찰가를 100,000,000원에서 120,000,000원 사이로 낮게 책정하는 것을 제안합니다. 이 경우에도 총 부담액은 290,000,000원에서 310,000,000원에 달하므로, 임차인의 배당 여부 및 예상 금액을 철저히 파악하는 것이 중요합니다.

입찰가: 100,000,000원 ~ 120,000,000원

총 예상 부담액: 입찰가 + 190,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.