나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경63198 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 20-20 금강블루 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경63198 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 20-20 금강블루 2층202호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경63198
• 주소: 서울특별시 은평구 역말로 62, 2층202호 (역촌동,금강블루)
• 감정가: 247,000,000원
• 최저가: 101,171,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 다세대주택

서울서부지방법원 경매3계 2024타경63198 | 소재지: 서울특별시 은평구 역말로 62, 2층202호 (역촌동,금강블루) | 감정가: 247,000,000원 | 최저가: 101,171,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 보고서는 서울특별시 은평구 역촌동 20-20, 금강블루 2층 202호에 대한 경매 물건 분석 자료입니다.

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경63198 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 20-20 금강블루 2층202호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 247,000,000원

토지면적: 19.05㎡ (약 5.76평)

건물면적 (전용면적): 29.17㎡ (약 8.82평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2021년 08월 26일

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 (평지붕) 6층 건물 중 제2층 제202호

이용상태: 방 2개, 거실 1개, 주방/식당 1개, 욕실/화장실 1개, 발코니 등으로 이용 중입니다.

설비내역: 위생, 급배수 시설, 도시가스 개별난방, 승강기, 화재탐지 및 경보기, CCTV, 주차장 시설이 구비되어 있습니다.

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 "역촌동주민센터" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 부근은 다세대주택 및 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재된 제2종일반주거지역으로 형성되어 있어 주위 환경은 양호한 편입니다.

대중교통 이용이 편리하며, 북측 인근에 지하철 6호선 구산역이 위치합니다. 또한, 서측 인근의 연서로와 북측에 접한 역말로를 운행하는 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 출퇴근 및 외부 활동에 용이합니다. 차량 출입도 가능한 지역입니다.

1.3. 권리분석

본건은 서울서부지방법원 2024타경63198호로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다. 소유자 겸 채무자는 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

감정평가서 요약에 따르면, 기준시점 현재 임차인이 거주 중이며, 2024년 1월 29일 서울서부지방법원의 임차등기명령에 의거 주택임차권(보증금 273,000,000원)이 설정되어 있습니다.

건물 및 토지에 대한 제시외 면적은 없습니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 속한 역촌동은 제2종일반주거지역으로, 단독주택 및 공동주택 밀집 지역에 근린생활시설이 공존하는 생활권역입니다. 최근 도시형생활주택 및 근린생활시설이 신축되는 추세로, 지역의 주거 환경 개선 및 상권 활성화가 기대되는 지역입니다.

인근에 역촌동주민센터가 위치하여 행정 편의시설 이용이 용이하며, 지하철 6호선 구산역과 다수의 버스노선이 있어 대중교통 접근성이 뛰어납니다. 이는 향후 임대수익률이나 매매가 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 발코니로 구성된 도시형생활주택으로, 신혼부부나 소가족에게 적합한 구조입니다. 2021년 08월 26일 사용 승인된 신축급 건물로, 내외부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

지하철 6호선 구산역을 통해 서울 도심 접근성이 우수하며, 단지 내 주차장 시설, 도시가스 개별난방, 승강기 등 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당됩니다. 또한, 일부 토지는 학교환경위생정화구역(상대보호구역)으로 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요합니다. 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 파악되지 않았습니다. [cite:external]

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 임차권 설정 금액입니다. 설정된 임차보증금 273,000,000원은 감정가 247,000,000원보다 높아, 경매 낙찰 후 명도 과정에서 임차인과의 보증금 관련 문제가 발생할 수 있습니다. 보증금 전액을 낙찰자가 인수하거나, 임차인과의 협상을 통해 해결해야 할 가능성이 있습니다.

또한, 현재 임차인이 거주 중이며 내부 사진 촬영에 비협조적이었던 점으로 미루어 볼 때, 명도 시 협상 또는 강제집행 절차가 필요할 수 있으며, 이 과정에서 시간과 비용이 추가될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축 건물이며, 역세권(6호선 구산역)에 위치하고 있어 입지 조건은 우수합니다. 또한, 은평구 역촌동 일대가 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역이므로 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

하지만, 감정가를 상회하는 임차보증금과 현재 거주 중인 임차인과의 명도 이슈는 본 물건의 가장 큰 걸림돌입니다. 신중한 권리분석과 명도 계획 수립이 필수적입니다. 철저한 현장 조사와 법률 자문을 통해 리스크를 정확히 파악하고 대응 전략을 세우는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

1. **역세권 신축 소형 주거 상품**: 6호선 구산역 인근에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인)의 소형 주거 상품으로, 1~2인 가구 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

2. **개발 잠재력**: 제2종일반주거지역으로, 주변 지역의 도시형생활주택 및 근린생활시설 개발 동향에 따라 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

3. **명도 리스크 관리 시 시세차익**: 임차보증금 문제 및 명도 리스크를 성공적으로 관리하고, 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 투자 수익을 확보할 수 있습니다. 입찰 전 임차인의 권리관계를 명확히 파악하고, 예상되는 명도 비용을 충분히 고려해야 합니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매3계