나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경63501 [1] 서울특별시 은평구 신사동 29-160 에스엠벨리체 11층1101호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성민 · 평가일 2024.11.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 "신사1동 주민센터" 남서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)이며, 인근은 아파트, 다세대, 오피스텔 등이 소재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(응암역 6호선)이 소재하여 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 제11층 제1101호로서,
외벽: 석재붙임마감 및 몰탈위페인트 마감 등,
참호: 하이샷시 창호 마감 등.

이용상태

기준시점 현재 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

상하수도시설에 의한 위생설비 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

014인접지 및 인접도로와 등고평탄한 2필 일단의 세장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형 다세대), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 4미터, 동측으로 폭 약 4미터 내외의 막다른 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신사생활권,자세한 사항 별도 확인:도시계획과) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 서울서부지방법원 2024타경63501 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 은평구 신사동 29-160 에스엠벨리체 11층1101호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 291,000,000원

* 토지면적: 8.01㎡ (약 2.42평)

* 토지지분: 8.007㎡ (약 2.42평)

* 건물면적: 29.17㎡ (약 8.82평)

* 건물지분: 29.17㎡ (약 8.82평)

* 건축물 정보 (SM벨리체):

* 주용도: 업무시설(주건축물), 도시형생활주택(단지형다세대), 근린생활시설

* 구조: 철근콘크리트구조

* 사용승인일: 2020년 10월 20일

* 총 층수: 13층

* 해당층: 11층

* 세대수(호실수): 22호실

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 선순위임차권, 대항력있는임차인, 공동담보

* 주의사항: (제공된 정보에 명시적 주의사항 없음. 권리분석 참조)

1.4. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 "신사1동 주민센터" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 오피스텔 등이 혼재된 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 응암역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 이용 및 도로 상태

2필 일단의 세장형 토지로서, 도시형생활주택, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 등의 복합 건물 부지로 이용 중입니다. 본건 남측과 동측으로 각각 폭 약 4미터 내외의 막다른 도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한 상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신사생활권), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.5. 권리분석

* 말소기준권리

서울서부지방법원 강제경매개시결정(2024타경63501) 등기 (접수일자: 2024-11-15, 권리종류: 강제경매, 권리자: 주택도시보증공사)

* 주요 권리 현황

* 을구 3번 (접수일자: 2023-08-28, 권리종류: 주택임차권, 권리자: 김재민, 권리금액: 278,000,000원)

* 임차인 김재민은 전입일자 2021-08-20, 확정일자 2021-08-02로 대항력이 있으며, 보증금 278,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다. 물건명세서상 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로서 매수인이 인수해야 함을 명확히 하고 있습니다.

* 권리분석 요약

본건은 선순위 임차권(을구 3번)이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 278,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다. 따라서 실질적인 인수 금액이 발생하므로 경매 참여 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

1.6. 상권분석

* 주변 건물 구성

본건이 소재한 SM벨리체 건물은 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설이 복합된 건물입니다. 주위로는 아파트, 다세대주택, 오피스텔 등이 분포하고 있습니다.

* 최근 매매/임대 동향 (주변 시세 기반)

주변 유사 물건들의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

* 신한노블레스(2003년 준공, 전용 82.37㎡): 2026년 5월 3억 9천만원 거래 (평당 약 473.5만원)

* 미건빌라(1992년 준공, 전용 58.71㎡): 2026년 5월 2억 1천 1백만원 거래 (평당 약 359.4만원)

* 하나쉐르빌(2002년 준공, 전용 43.53㎡): 2026년 5월 2억원 거래 (평당 약 459.5만원)

본건은 전용면적 약 8.82평으로, 주변 사례 중 가장 작은 면적(약 13.1평, 2억원)과 비교 시, 면적당 가치는 유사하거나 조금 낮을 수 있습니다. 이를 바탕으로 본건의 시세는 대략 평당 400만원 ~ 500만원 수준으로 추정되며, 이는 약 117,000,000원 ~ 146,000,000원 범위에 해당합니다.

1.7. 생활정보

* 편의시설

"신사1동 주민센터" 인근으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교통시설

응암역(6호선) 및 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물 내 설비

상하수도, 위생, 급배수, 화재탐지, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인(김재민)의 보증금 278,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 실질적인 매수 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

* 임대 관계 미확인

임대 관계가 미상으로 명시되어 있으나, 실제로는 임차인이 존재하며 그 보증금 전액을 인수해야 하는 상황입니다.

* 시세 대비 높은 총 매수 비용

인수해야 할 보증금이 감정가와 유사하거나 높기 때문에, 낙찰가에 따라 총 실질 부담액이 주변 시세보다 높아질 가능성이 매우 큽니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 신사동에 위치한 비교적 신축(2020년 준공)의 도시형생활주택입니다. 교통 및 생활 환경은 보통 수준이며, 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

그러나 본건의 가장 치명적인 문제는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 278,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 실제 투자 금액을 크게 증가시키며, 주변 시세 분석 결과 이를 상쇄할 만한 충분한 투자 가치를 확보하기 어렵습니다.

일반적인 시세차익을 기대하는 경매 투자 관점에서는 매우 신중한 접근이 필요하며, 인수 부담을 감안한 극히 보수적인 입찰 전략이 요구됩니다.

1.10. 투자 포인트

* 위치: 서울 은평구 신사동으로 도심 접근성 및 교통이 양호한 편입니다.

* 건축 연도: 2020년 준공으로 비교적 신축 건물에 속합니다.

* 다양한 용도: 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설 등 복합 용도로 활용 가능합니다.

1.11. 주변 혐오시설 정보

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 조사 결과, 본 물건 인근에 특별히 문제될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.12. 예상 입찰가

* 인수해야 할 임차인 보증금: 278,000,000원

* 주변 시세 분석 결과, 본건(약 8.82평)의 예상 시세는 약 117,000,000원 ~ 146,000,000원 수준입니다.

* 이 경우, 총 실질 부담액(입찰가 + 인수 보증금)은 최소 395,000,000원 (117,000,000원 + 278,000,000원) 에서 최대 424,000,000원 (146,000,000원 + 278,000,000원)에 달합니다.

* 이는 예상 시세 범위를 크게 초과하므로, 일반적인 투자 관점에서 수익을 기대하기 어렵습니다.

* 따라서, 입찰 시에는 시세 대비 인수 보증금의 부담이 매우 크다는 점을 감안하여 보수적으로 접근해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 50,000,000원 ~ 100,000,000원

* 위 예상 입찰가 범위로 낙찰받더라도, 총 실질 부담액은 328,000,000원 ~ 378,000,000원이 되어 주변 시세보다 높을 가능성이 있습니다. 따라서 신중한 판단이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.