나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경64993 [1] 서울특별시 은평구 구산동 178-32 디에이치팰리스 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두환 · 평가일 2024.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 "구산중학교" 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장등이 소재하는 바 대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층 중 4층 403로서,
외벽 : 돌붙임 마감 등.
창호 : 샷시마감 등.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며, 난방 설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 장방형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 10M내외 및 서측으로 약 5M내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

2필 공히 : 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경64993 (1) 서울서부지방법원

소재지: 서울특별시 은평구 구산동 178-32 디에이치팰리스 4층 403호

용도: 도시형생활주택

감정가: 215,000,000원

토지면적: 18.52㎡ (약 5.60평)

토지지분: 18.52㎡ (약 5.60평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.98㎡ (약 9.07평)

건물지분: 29.98㎡ (약 9.07평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 "구산중학교" 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

등기부등본 상 소유권보존은 2015년 9월 4일 정한구 외 1명으로 시작되었으며, 이후 공유자 이전, 소유권 이전 등 변동이 있었습니다.

말소기준권리로는 2022년 7월 14일 서울중앙지방법원의 가압류(서민금융진흥원, 5,036,249원)가 확인됩니다. 이 외 다수의 압류 및 강제경매 개시결정 등기가 존재하며, 경매로 인해 대부분 말소될 것으로 예상됩니다.

하지만, 본건의 가장 중요한 권리 분석 사항은 다음과 같습니다.

* 주택임차권: 김택형 (보증금 230,000,000원, 전입일자 2021.03.02, 확정일자 2021.02.10)

* 이 임차인은 대항력이 있으며, 등기부등본 상 "인수"로 표기되어 있습니다.

* 물건명세서에 따르면, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인의 보증금(230,000,000원)이 감정가(215,000,000원)보다 높으며, 경매 채권 총액(235,036,249원)과 비교해도 보증금 전액 변제가 불확실한 상황입니다.

* 따라서, 낙찰자는 임차인의 보증금 중 배당받지 못하는 금액을 인수할 가능성이 매우 높습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 은평구 구산동 일대는 주거 밀집 지역으로, 단독주택과 공동주택이 혼합된 형태를 띠고 있습니다. 근린생활시설도 함께 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능한 지역입니다. 최근 주변 시세 분석 결과, 다음과 같은 매매 사례가 있습니다.

* 2026년 5월, 구산동 147-18번지 소재 "리치빌"(2013년 건축, 전용면적 24.74㎡)이 8,800만원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 1,065만원 수준입니다.

* 2026년 5월, 구산동 355-7번지 소재 "금당빌라"(1991년 건축, 전용면적 37.02㎡)가 11,500만원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 1,005만원 수준입니다.

본건(건물면적 29.98㎡)의 최근 매매 사례와 비교했을 때, 감정가 215,000,000원은 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: "구산중학교"가 인근에 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 문제입니다.

* 임차인 김 의 보증금 230,000,000원이 감정가보다 높으며, 경매 절차에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 해당 금액을 인수해야 합니다. 이는 매수인의 실질적인 인수 금액을 크게 증가시키는 요인입니다.

* 감정가와 최근 거래 사례 간의 시세 차이가 존재하여, 낙찰가 산정에 신중한 접근이 필요합니다.

* 토지이용계획 상 "제2종일반주거지역(7층이하)", "소로3류(폭 8m 미만)(접합)", "가축사육제한구역", "상대보호구역", "과밀억제권역" 등의 용도지역 및 지구 제한 사항이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 은평구 구산동에 위치한 도시형생활주택으로, 입지 조건은 무난한 편입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금이 감정가 및 최근 실거래가 수준을 상회하여 매수인이 보증금 일부 또는 전부를 인수해야 할 위험이 매우 큽니다. 이러한 권리 관계 및 시세와의 괴리를 고려할 때, 일반적인 투자 목적으로 접근하기에는 상당한 주의가 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 서울 은평구 내 주거지로서의 기본적인 가치.

* 도시형생활주택으로 비교적 신축(2015년 준공)에 해당합니다.

* 적극적인 권리 분석 및 임차인과의 협상, 명도 진행을 통해 리스크를 관리할 수 있는 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금(230,000,000원)이 감정가(215,000,000원)를 초과하는 매우 특수한 상황입니다. 최근 유사 물건의 거래가(약 106,600,000원)를 고려했을 때, 임차 보증금 인수 후 실질적인 투자 가치를 확보하기 어려운 것으로 판단됩니다.

따라서, 투자자는 인수해야 할 보증금을 제외한 순수 부동산 가치를 기준으로 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 추정되는 시장가치(약 106,600,000원)를 감안하면, 보증금 230,000,000원을 인수할 경우 상당한 손실이 예상됩니다.

이러한 상황을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 매우 신중하게 접근해야 하며, 최소한의 리스크를 고려한 금액으로 설정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가는 80,000,000원 ~ 100,000,000원 범위를 제시합니다.

이는 현재 시장가치 및 감정가를 훨씬 하회하는 수준으로, 임차인 보증금 인수 부담을 고려한 매우 공격적인 제안이며, 실제 입찰 시에는 더욱 심도 있는 권리 분석과 명도 가능성 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.