나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경64337 [1] 서울특별시 서대문구 홍은동 400-3 디에이원파크 9층903호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경64337 [1] 서울특별시 서대문구 홍은동 400-3 디에이원파크 9층903호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

서울서부지방법원 경매3계 2024타경64337 | 소재지: 서울특별시 서대문구 가좌로 111, 9층903호 (홍은동,디에이원파크) | 감정가: 278,000,000원 | 최저가: 113,869,000원 | 용도: 오피스텔

1. 부동산 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 보고서는 서울서부지방법원에서 진행 중인 2024타경64337 (1) 사건에 대한 부동산 물건 정보를 바탕으로 작성되었습니다. 본 건은 서울특별시 서대문구 홍은동 400-3번지에 위치한 디에이원파크 9층 903호 오피스텔입니다. 감정평가액은 278,000,000원이며, 토지 면적은 12.52㎡ (약 3.79평)이고 건물 면적은 32.18㎡ (약 9.74평)으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 경매 구분은 부동산강제경매이며, 소유자는 박OO, 채무자 역시 박OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 "명지초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 상업용 건물, 주상용 건물, 공동주택, 근린생활시설, 교육기관, 공원 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다 [cite: Summary Text]. 도보 약 2-3분 거리에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다 [cite: Summary Text].

1.3. 건물 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트구조에 철근콘크리트지붕으로 이루어진 14층 건물 중 9층에 해당합니다. 외벽은 치장석붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시로 마감되어 있으며, 건물의 현 상태는 보통으로 평가됩니다 [cite: Summary Text]. 내부 이용 상태는 현관 1개, 방 2개, 주방 1개, 거실 1개, 욕실 겸 화장실 1개, 세탁실 1개, 보일러실 1개로 구성되어 있습니다 [cite: Summary Text].

1.4. 설비 내역

건물 내에는 상하수도 설비, 소화전 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있으며, 급배수 상태는 양호한 편입니다. 난방은 개별 도시가스보일러를 사용하고 있습니다 [cite: Summary Text].

1.5. 토지 이용 현황

토지는 가장형으로, 오피스텔, 소매점, 다세대주택 등이 들어서는 건부지로 이용 중입니다. 차량 출입이 가능한 도로가 개설되어 있습니다 [cite: Summary Text].

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제3종일반주거지역에 해당하며, 대로3류(폭 25m-30m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 건축법에 따른 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역, 그리고 건축선 등의 제한을 받고 있습니다 [cite: Summary Text].

2. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 일반적인 경우 최고가 매수인이 부동산을 취득하면 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸하게 됩니다. 하지만, 경매 절차에서 소멸되지 않는 권리가 낙찰자에게 인수될 수 있으므로 이에 대한 정확한 분석이 필수적입니다. 본 건의 경우, '임대관계 미상'이라는 특이사항이 있어, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 보증금을 인수하거나 명도에 대한 부담을 질 수 있는 잠재적 위험이 있습니다 [cite: Summary Text, 15]. 따라서, 현장 조사 및 법원 자료 검토를 통해 정확한 권리관계를 파악하는 것이 중요합니다.

3. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 주거시설과 더불어 상업용, 근린생활시설 등이 혼재된 복합 상권의 특징을 보입니다. 명지초등학교 등 교육기관이 인근에 위치하여 교육 환경이 조성되어 있으며, 다양한 편의시설 이용이 가능합니다 [cite: Summary Text].

4. 생활정보

현황 이용 상태에 따르면, 내부에는 현관, 방 2개, 주방, 거실, 욕실 겸 화장실, 세탁실, 보일러실 등이 갖추어져 있어 2인 가구 이상이 거주하기에 적합한 구조로 보입니다 [cite: Summary Text]. 개별 도시가스 보일러를 통한 난방 시스템이 갖춰져 있으며, 기본적인 생활 편의 시설이 구비되어 있습니다 [cite: Summary Text].

5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '임대관계 미상'으로 인한 대항력 있는 임차인의 존재 가능성입니다. 이 경우, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하거나 별도의 명도 절차 및 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 건축법상 최고높이 제한 지역, 군사시설 보호구역 등이 포함되어 있어 향후 건축 행위나 재건축 시 제한이 있을 수 있습니다 [cite: Summary Text].

6. 종합 의견

서울특별시 서대문구 홍은동 디에이원파크 9층 903호는 준공된 지 얼마 되지 않은 신축 오피스텔로, 편리한 교통과 주변의 복합적인 상업 및 주거 환경을 갖추고 있습니다. 명지초등학교가 인근에 위치하여 교육적 입지도 갖추고 있습니다. 다만, 부동산 강제경매 절차에서 가장 중요하게 고려해야 할 부분은 권리관계의 명확성인데, '임대관계 미상'이라는 점은 잠재적 인수 부담으로 작용할 수 있습니다. 따라서 철저한 권리분석과 현장 조사가 선행되어야 안전한 투자가 가능합니다.

7. 투자 포인트

- 신축 오피스텔로 향후 가치 상승 잠재력 기대

- 편리한 대중교통 접근성 및 주변 생활 인프라

- 2룸 구조로 1~2인 가구 실수요 및 임대 수익 투자 가능성

- 경매 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득 기회

8. 주변 시설 및 혐오시설 관련 정보

서울특별시 서대문구 홍은동 400-3번지 일대 디에이원파크 주변에는 다양한 편의시설과 주거시설이 혼재되어 있습니다. 명지초등학교가 인근에 위치하며, 상업용 건물 및 근린생활시설, 공원 등이 조성되어 있어 생활 환경이 양호한 편입니다 [cite: Summary Text, 13]. 현재까지 검색된 정보로는 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매3계