나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경64221 [1] 서울특별시 은평구 응암동 84-4 에스엠벨리체 비동 8층802호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다안 · 평가일 2024.12.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 역촌역남서측 인근에 위치하는 부동산다세대으로 주위는 ‘ ’ ( )
다세대근린생활시설 등이 분포하는 주거지대로서 전반적인 주거환경은 양호함, .

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하며인근에 버스정류장지하철역이 소재하는 등전반적인 교통상황은 양호, , ,
함.

형태 및 이용상태

다세대주택임.

인접 도로상태

-

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 준주거지역 지구단위계획구역구청생활권자세한 사항 별도 확인도시계획과가축사육제한구역, , ( , : ),
가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률상대보호구역최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사< >, (
항임교육환경 보호에 관한 법률대공방어협조구역위탁고도군사기지 및 군사시설 보호법)< >, ( :77-257m)< >,
과밀억제권역수도권정비계획법< >

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평스라브지붕 층 건물 내 제층 제호로서( ) ( ) 9 8 802 ,
외 벽 타일붙임 마감 등:
창 호 창호 등

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 급배수시설, 소화설비, 승강기설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경64221 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 응암동 84-4 에스엠벨리체 비동 8층802호

용도: 다세대주택

감정가: 280,000,000원

토지면적: 10.06㎡ (약 3.04평)

건물면적: 25.59㎡ (약 7.74평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축물 정보: SM벨리체, B동 8층 802호, 철근콘크리트구조, 2020년 사용승인

1.2. 특이사항 및 권리관계 요약

특이사항: 선순위임차권, 대항력있는임차인, 공동담보

권리분석상 인수되는 주요 권리: 을구 4번 주택임차권 (차무중, 보증금 275,000,000원, 전입 2021.11.29., 확정 2022.01.25.). 해당 임차보증금은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 은평구 응암동에 소재하며, 지하철 6호선 역촌역 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 형성되어 있어 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 6호선 역촌역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 양호한 것으로 평가됩니다.

2.3. 주변 시설

본 물건이 속한 SM벨리체 단지는 비교적 신축 건물로, 주거 편의성이 양호합니다. 응암동 일대는 생활 편의시설이 잘 갖추어진 지역으로, 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 인프라 접근이 용이합니다. 별도의 혐오시설이나 기피시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

서울서부지방법원의 강제경매개시결정 (2024타경64221)이 말소기준권리가 되며, 해당 경매개시결정 등기부 채권 총액은 286,329,039원입니다.

3.2. 등기부 현황 및 권리 분석

* 갑3 (2021.11.30): 소유권이전 (김명암)

* 을4 (2023.12.07): 주택임차권 (차무중, 보증금 275,000,000원, 전입 2021.11.29., 확정 2022.01.25.)

* 본 임차인은 대항력 있으며, 보증금 275,000,000원은 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당합니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 갑4 (2024.11.27): 강제경매 (주택도시보증공사) - 말소기준권리

3.3. 임차인 현황

* 주택도시보증공사 (임차인: 차 )

* 보증금: 275,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-29

* 확정일자: 2022-01-25 (등기부 기준)

* 대항력: 있음

* 비고: 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않는 경우, 매수인이 잔액을 인수합니다.

3.4. 권리 분석 요약

말소기준권리인 강제경매(갑4)보다 선순위에 해당하는 을구 4번 주택임차권은 인수됩니다. 이 외의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 본 물건의 낙찰자는 임차인 차무중 씨의 보증금 중 배당으로 변제받지 못한 금액을 인수하게 될 위험이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본 물건과 유사한 SM벨리체 단지 내 다른 호실의 최근 매매 사례(2018년식, 29.83㎡, 6층)가 29,000,000만원에 거래된 바 있습니다. 이는 평당 약 3,215만원 수준입니다. 본 물건은 25.59㎡(약 7.74평) 면적에 감정가는 28,000,000만원입니다.

다른 다세대 주택 매매 사례들을 종합적으로 고려할 때, 물건의 연식(2018년) 및 입지 조건을 감안하면 현재 감정가는 시세와 부합하는 수준으로 판단됩니다.

4.2. 시장 가치 평가

건물 연식, 면적, 입지 등을 고려할 때, 본 건물의 정상적인 시장 가치는 감정가 수준인 28,000,000만원 내외로 추정됩니다. 그러나 이는 인수되는 임차보증금 리스크를 제외한 가치입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본 물건은 은평구 응암동의 잘 정비된 주거 지역 내에 위치하며, 비교적 신축인 SM벨리체 단지에 속해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

5.2. 편의 및 생활 인프라

역촌역을 중심으로 형성된 상권 내에 위치하여 마트, 병원, 은행, 음식점 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, 대중교통 이용이 용이하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 수월합니다.

5.3. 교통 여건

지하철 6호선 역촌역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 차무중 씨의 보증금 275,000,000원입니다. 만약 경매 배당 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 차액만큼은 매수인이 추가로 인수해야 합니다. 이는 실질적인 취득 비용을 크게 증가시키는 요인입니다.

6.2. 배당률 분석의 중요성

이 물건의 입찰 성공 여부 및 수익성은 임차인 보증금의 예상 배당률에 달려있습니다. 배당 순위, 총 채권액, 경매 물건의 총 매각 대금 등을 면밀히 분석하여 임차인이 얼마를 변제받을 수 있을지 예측하는 것이 필수적입니다.

6.3. 권리관계 복잡성

신탁 등기 말소 이력 등 복잡한 권리관계가 일부 존재합니다. 비록 현재 시점에서는 정리된 것으로 보이나, 추가적인 권리 변동이나 숨겨진 하자가 있는지 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2018년에 준공된 SM벨리체 단지 내 신축에 가까운 호실로, 역촌역 인근의 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 그러나, 275,000,000원의 대항력 있는 임차보증금 인수 리스크가 존재하여 투자에 신중을 기해야 합니다.

정확한 배당 예측 없이는 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있으므로, 배당률 분석이 불확실하거나 임차인의 보증금 전액 변제가 어렵다고 판단될 경우, 본 물건은 투자 가치가 현저히 낮아질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최신 연식(2018년)의 신축급 건물입니다.

* 지하철 6호선 역촌역 역세권으로 편리한 교통 및 주거 입지를 갖추고 있습니다.

* 정확한 배당 분석을 통해 임차보증금 인수 부담을 최소화할 수 있다면, 시세 대비 저렴한 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다. (단, 매우 높은 조건부)

9. 예상 입찰가

본 물건의 시장 가치는 감정가인 280,000,000원 내외로 추정됩니다. 그러나 매수인이 인수해야 할 가능성이 있는 임차보증금 275,000,000원이라는 높은 금액이 존재합니다.

'예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 계산한다'는 원칙에 따라, 이는 낙찰가 자체에 대한 고려이며, 인수되는 보증금은 낙찰가와 별도로 추가되는 비용으로 산정해야 합니다.

만약 경매 배당 절차에서 임차인 차무중 씨의 보증금 275,000,000원이 전액 변제된다는 보장이 있다면, 낙찰가는 감정가의 80~90% 수준인 약 224,000,000원 ~ 252,000,000원 사이에서 결정될 수 있습니다. 이는 시세 대비 합리적인 수준입니다.

하지만, 보증금의 일부라도 매수인이 인수해야 할 상황이 발생한다면, 낙찰가의 상한선은 급격히 낮아져야 합니다. 예를 들어, 50,000,000원의 보증금을 인수해야 한다면, 총 부담액은 낙찰가 + 50,000,000원이 됩니다. 이 경우, 시장 가치 280,000,000원을 초과하지 않도록 하려면 낙찰가는 약 230,000,000원 이하로 결정되어야 합니다.

결론적으로, 본 물건에 대한 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 임차인의 보증금이 경매를 통해 얼마만큼 변제될지에 대한 면밀한 배당 분석이 선행되어야 합니다. 배당 예측이 불확실하다면, 리스크를 감안하여 매우 보수적으로 접근하거나 입찰을 유보하는 것이 합리적일 수 있습니다.

만약 배당에서 전액 변제된다는 확신이 있다면, 224,000,000원 ~ 245,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (이는 일반적인 경매 낙찰률을 가정한 것으로, 실제 배당률에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.