나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경64825 [1] 서울특별시 은평구 신사동 30-42 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아이비 · 평가일 2024.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 대상물건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 "신사동고개사거리" 남동측 인근에 위치
하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지대임.

교통상황

본건 대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장, 지하철역이 소재하는 등 교
통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 내 5층 501호호로서,

외벽 : 치장석, 드라이비트 마감,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 양수기, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 등고평탄한 정방형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 남측의 약 4미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신사생활권, 자세한 사항 별도 확인:도시계획과),
가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경64825 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 신사동 30-42, 5층 501호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층 501호

건물 면적: 58.35㎡ (약 17.65평)

토지 지분 면적: 21.85㎡ (약 6.61평)

감정가: 280,000,000원

2. 입지조건

위치 및 주변 환경: 본건 대상물건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 "신사동고개사거리" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재하여 교통 상황은 보통 수준입니다.

개발 계획: 신사동 지역은 응암역세권 및 신사지구단위계획을 중심으로 개발 사업이 추진되고 있으며, 특히 신사동 산세마을의 신속통합기획 사업을 통해 약 2,900세대 규모의 대규모 친환경 브랜드 타운 개발이 확정되었습니다. 이는 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다.

3. 권리분석

채권자: 주택도시보증공사 (강제경매)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리: 박운주)

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-12

* 확정일자: 2021-05-12

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(양도전: 임차인 박운주)로부터 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 따라서 본 건 경매로 인한 매각으로 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

말소기준권리: 2021-10-14 압류 (고양시)

소멸되는 권리:

* 을5 주택임차권 (박운주)

* 갑10 압류 (고양시)

* 갑14 압류 (계양구)

* 갑18 가압류 (주식회사개벽산업개발닷컴)

* 갑20 강제경매 (주택도시보증공사) - 본 건 경매로 인해 소멸

인수되는 권리: 없음 (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

주변 거래 사례 (2026년 5월 거래 기준):

* 신한노블레스 (342-28, 2003년식, 82.37㎡): 39,000만원

* 미건빌라 (4-33, 1992년식, 58.71㎡): 21,100만원

* 하나쉐르빌 (38-5, 2002년식, 43.53㎡): 20,000만원

가격 분석:

본 물건(건물면적 58.35㎡, 2001년식)과 면적이 유사한 미건빌라(58.71㎡, 1992년식)가 21,100만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 118.8만원 수준입니다. 본 건 건물면적 58.35㎡ (약 17.65평) 기준으로 미건빌라의 거래 가격을 적용하면 약 20,973만원 수준으로 추정됩니다. 면적이 상이한 다른 사례들(하나쉐르빌, 신한노블레스)과 비교 시, 평당 가격의 차이가 다소 존재합니다.

5. 생활정보

주변 편의시설: 본 건은 신사동고개사거리 인근에 위치하여 근린생활시설이 주변에 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 상세한 마트, 병원, 은행 등 편의시설은 별도 확인이 필요합니다.

교육 시설: 주변에 초, 중, 고등학교 등 교육 시설이 소재할 가능성이 높으나, 구체적인 정보는 지도 검색 등을 통해 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 관련: 임차인(주택도시보증공사)이 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장한다는 확약서를 제출하였으나, 보증금 전액 변제 여부 및 임차권등기 말소 과정에서 예상치 못한 절차상 변수 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

토지이용계획 및 제한 상태: 본 건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신사생활권)에 해당하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다. 특히 지구단위계획구역 관련 상세 내용은 별도 확인이 필요합니다.

건축물 노후도: 2001년 11월 19일 사용승인된 건물로, 약 25년이 경과하였습니다. 향후 건물 유지보수, 리모델링 또는 재건축 시 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

혐오시설: 현재까지 파악된 정보로는 본 물건 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 은평구 지역 내에서 자원순환센터 등 공공시설 건립과 관련하여 주민 반대 및 갈등 사례가 보고된 바 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서부권 준주거지역에 위치한 다세대주택으로, 주변의 개발 호재와 함께 권리관계가 비교적 명확하게 정리될 가능성이 높다는 장점이 있습니다. 임차인이 대항력을 포기하고 HUG로부터 확약서가 제출되어 낙찰자가 인수해야 할 권리가 없어, 안전한 투자가 기대됩니다. 다만, 건물의 노후도와 토지이용계획상의 제한 사항 등은 추가적인 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

신사동 지역의 적극적인 개발 계획 및 미래 가치 상승 잠재력

임차인의 대항력 포기로 인한 명확한 권리 관계 및 인수 부담 없음

주변 시세 대비 합리적인 감정가 및 시세 상승 여력

9. 예상 입찰가

산정 근거:

감정가는 280,000,000원입니다.

면적이 유사한 비교 사례인 미건빌라(58.71㎡, 1992년식)가 21,100만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 118.8만원 수준으로, 본 건(58.35㎡)에 적용 시 약 20,973만원으로 추산됩니다.

건축 연도, 건물 노후도 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 감정가 대비 합리적인 수준으로 입찰가를 산정하였습니다.

추천 입찰가: 230,000,000원 ~ 240,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.