나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경64412 [1] 서울특별시 은평구 갈현동 227-37 로얄팰리스 5층502호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경64412 [1] 서울특별시 은평구 갈현동 227-37 로얄팰리스 5층502호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울서부지방법원 경매3계 2024타경64412 | 소재지: 서울특별시 은평구 서오릉로22길 28, 5층502호 (갈현동,로얄팰리스) | 감정가: 298,000,000원 | 최저가: 238,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울서부지방법원 2024타경64412 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경64412 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 갈현동 227-37 로얄팰리스 5층502호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택, 단지형)

감정가: 298,000,000원

토지면적: 22.48㎡ (약 6.79평)

건물면적: 27.34㎡ (약 8.27평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2022년 1월 18일

건물 규모: 총 6층 건물 중 5층, 총 20세대

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 선정고등학교 서측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택 및 빌라 등이 밀집한 일반 주택지대로, 다소 고지대에 형성되어 있습니다.

인근 간선도로변으로는 근린생활시설, 점포 등이 간헐적으로 위치하고 있으며, 각급 학교, 근린공원, 서오릉 등이 가까이 있어 주거지로서의 입지 여건은 대체로 무난한 편입니다.

본건까지 차량 출입은 용이하며, 시내버스정류장이 도보 약 3-4분 거리에 위치합니다.

가장 가까운 지하철역은 연신내역으로, 도보로 약 12분 정도 소요될 것으로 예상됩니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행 중입니다.

소유자 겸 채무자는 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

말소기준권리 이후의 권리 사항은 경매 절차를 통해 정리될 것으로 예상되나, 세부적인 권리관계 및 인수되는 권리가 있는지 여부는 법원 매각물건명세서를 반드시 확인해야 합니다.

임대차 관계는 현재 미상으로 확인되어, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인 유무에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 갈현동 일대는 주택 밀집 지역으로, 주변 간선도로를 따라 근린생활시설 및 상점들이 분포하고 있습니다.

대규모 상업지구와는 다소 거리가 있으나, 일상생활에 필요한 기본적인 상업시설 이용은 가능합니다.

지역 내에서 생필품 구매, 외식 등의 기본적인 상권 형성은 이루어져 있습니다.

1.5. 생활정보

교육 시설로는 선정고등학교가 인근에 있으며, 추가적인 각급 학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

근린공원 및 서오릉 등 녹지 공간과 문화 시설을 가까이에서 이용할 수 있습니다.

대중교통 이용은 시내버스정류장을 도보로 이용 가능하나, 지하철(연신내역) 이용 시 도보 약 12분 정도 소요됩니다.

본건 건물은 2022년 1월 18일 사용승인된 비교적 신축 건물(다세대주택, 도시형생활주택)이며, 총 20세대로 구성되어 있습니다.

건물 내에는 급배수 및 위생 설비, 승강기, 도시가스, 피로티식 주차장, 현관 출입 통제 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

지하철역까지의 원거리: 연신내역까지 도보 약 12분 소요되어, 대중교통 이용 시, 특히 지하철 이용이 잦은 경우 다소 불편할 수 있습니다.

경사지 및 세장형 토지: 건물이 위치한 토지가 인접지 및 인근 도로 대비 세장형의 경사지라는 점은 향후 건물 신축이나 증축 시 제약이 될 수 있으며, 배수 등에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

고지대 위치: 겨울철 도로 결빙이나 여름철 집중호우 시 배수 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

임대차 미상: 현재 임대차 관계가 불확실하여, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

토지이용계획상 제한: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

혐오시설 관련: 주변 지역에 대한 광범위한 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 그 영향권 내에 있다고 판단되는 혐오시설(쓰레기 소각장, 정신병원, 교도소 등)에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 님비현상으로 인해 공공시설 건립이 특정 지역에 집중되거나 배제되는 사례가 있으므로, 향후 지역 개발 시 관련 이슈가 발생할 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 비교적 신축된 다세대주택으로, 주거 환경 자체는 양호한 편입니다. 선정고등학교 등 교육시설과 근린공원, 서오릉 등 문화/휴식 공간이 인접해 있습니다.

하지만 지하철역까지 도보 12분 거리라는 점, 토지 형상이 경사지이며 고지대에 위치하는 점은 고려해야 할 부분입니다.

부동산강제경매 절차로 진행되며, 임대차 관계가 미상인 점은 명도 및 권리 분석 시 추가적인 확인이 필요합니다.

제1종일반주거지역 등의 규제사항과 관련된 제한사항도 투자 시 참고해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

비교적 신축된 도시형 생활주택으로 즉시 거주 또는 임대가 용이할 수 있습니다.

주거지로서 기본적인 생활 인프라(학교, 공원 등)가 갖추어져 있습니다.

향후 지역 개발 및 교통 개선 시 가치 상승 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

경매 특성상 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매3계