나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경1756 [1] 서울특별시 은평구 불광동 331-84 미르라이프 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프리즘 · 평가일 2024.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 불광동 소재 지하철 연신내역(3호선 및 6호선) 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 다가구주택 등이 혼재하는 기존주택지대임

교통상황

본건 까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 "연신내역"이 소재하여 교통환경은 비교적 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물(사용승인:2011.04.15)로

외벽: 벽돌쌓기 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감
？오: 하이샷시 창호 임

이용상태

다세대주택(방2, 거실, 주방, WC, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비 등을 갖추었음

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대의 사다리형 토지로 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약6미터, 남서측으로 노폭 약4미터의 포장도로와 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) , 일반철도(저촉)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도심 공공주택 복합지구(도심 공공주택 복합사업 예정지구)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

본건 지하로 수도권광역급행철도(GTX-A)가 통과하고 있음

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경1756 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한국주택금융공사

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 서울특별시 은평구 불광동 331-84 미르라이프 2층202호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 205,000,000원

1.3. 건물 정보

건물명: 미르라이프

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물

사용승인일: 2011.04.15

총층수: 4층 (지하 1층 포함)

본건 소재층: 2층

건물면적: 29.70㎡ (약 8.98평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 토지 정보

토지면적: 24.38㎡ (약 7.37평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 24.3803㎡

1.5. 감정평가 요약

본건은 서울특별시 은평구 불광동 소재 지하철 연신내역(3호선 및 6호선) 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택 등이 혼재하는 기존주택지대임. 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용이 비교적 양호함. 건물은 철근콘크리트구조 4층 건물로, 다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등)으로 이용 중임. 기본적인 위생, 급배수, 개별난방 설비가 갖추어져 있음. 토지는 완경사지의 사다리형으로 건부지로 이용 중이며, 북서측 및 남서측으로 도로와 접함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 은평구 불광동에 위치하며, 지하철 3호선 및 6호선 연신내역에서 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택과 다가구주택이 혼재하는 주거 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 연신내역이 위치하여 교통 환경이 비교적 양호합니다.

2.3. 건물 구조 및 외관

건물은 철근콘크리트구조로, 2011년 4월 15일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 벽돌쌓기 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 하이샷시로 되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 현황

토지는 완경사지에 위치한 사다리형으로, 현재 다세대주택의 건부지로 이용되고 있습니다.

2.5. 인접 도로

본건 북서측으로는 노폭 약 6미터, 남서측으로는 노폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 일반철도(저촉), 가축사육제한구역, 도심 공공주택 복합지구, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리관계

집합건물 등기부 요약에 따르면, 다수의 소유권 이전 및 근저당, 가압류, 압류, 주택임차권, 임의경매 개시 결정 등이 등기되었으나, 대부분 말소 처리되었습니다. 말소기준권리는 2017년 10월 31일 우리은행의 근저당권(55,000,000원)입니다.

총 등기부채권액 합계는 163,620,970원입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 황대광

보증금: 37,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 3월 20일

확정일자: 2023년 3월 6일

배당신고일자: 2024년 7월 31일

대항력: 없음

등기부상 주택임차권(을8)은 말소되었습니다.

3.3. 인수/소멸 권리

본 경매 절차를 통해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, '별도등기'로 표시된 권리는 소멸되지 않고 인수될 수 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 불광동은 연신내역을 중심으로 상업 및 주거 기능이 복합된 지역입니다. 인근에 롯데마트, 연서시장, 연신내 로데오거리 등이 있어 쇼핑 및 편의시설 이용이 편리합니다.

4.2. 편의시설 및 학군

주변에 청구성심병원 등 의료시설이 있으며, 불광초, 연신중학교 등 다수의 교육시설이 인근에 위치하여 생활 편의성이 양호합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 제한 및 특수사항

* 토지이용계획상 일반철도(저촉), 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한이 있습니다.

* 도심 공공주택 복합사업 예정지구로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있으나, 관련 규제도 적용될 수 있습니다.

* 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육환경 관련 법규의 영향을 받을 수 있습니다.

5.2. 지하 교통망 영향

본건 지하로 수도권광역급행철도(GTX-A)가 통과하고 있어, 지하 굴착 공사나 소음, 진동 등의 영향이 발생할 수 있습니다.

5.3. 별도 등기 (구분지상권)

물건명세서 상 '별도등기 있음: 토지에 구분지상권설정등기 있음(을구13번 2022.8.30. 제103206호)'이라고 명시되어 있습니다. 이는 경매로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리일 가능성이 높으며, 해당 구분지상권의 내용에 따라 부동산 이용 및 가치에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 지하철 3, 6호선 연신내역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변에 상업 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 양호합니다. 하지만, 건물이 2011년식으로 비교적 신축에 해당함에도 불구하고, 경매 절차에서 소멸되지 않는 '구분지상권'이라는 별도 등기가 존재한다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 또한 GTX-A 노선이 지하로 통과하는 점도 고려해야 할 부분입니다. 이러한 리스크 요인을 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 더블 역세권(3, 6호선 연신내역) 인접으로 인한 우수한 교통 접근성.

* 주변 대규모 상업 시설 및 편의시설 이용 용이.

* 주거 지역 내 위치하여 안정적인 임대 수요 기대 가능.

* 최근 거래된 유사 면적대의 다세대주택 시세가 감정가보다 높게 형성되어 있어 시세 차익 가능성 존재.

8. 예상 입찰가

감정가는 205,000,000원입니다. 최근 유사 면적(29.87㎡)의 다세대주택이 2026년 5월 290,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 본 건의 시세는 감정가보다 높게 형성될 가능성이 있습니다. 그러나 '구분지상권'이라는 미해결 권리 등 잠재적 리스크를 감안하여 보수적으로 접근해야 합니다.

현 시세 및 물건의 특성을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 약 240,000,000원 수준으로 고려해볼 수 있습니다. 이는 감정가를 상회하지만, 유사 물건의 실거래가를 반영하고 인수해야 할 권리의 영향을 일정 부분 반영한 금액입니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 해당 구분지상권의 상세 내용 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.