나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경64054 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 20-28 태양아트빌 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구정 · 평가일 2024.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 "역촌동주민센터" 북동측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택, 다세대주택, 일부 근린생활시설, 소규모 아파트단지 등이 혼재하는 제2종일반
주거지역내 공동주택(다세대주택)으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 북서측 인근에 지하철6호선 구산역이 위치하고,서측 인근의
연서로를 운행하는 노선버스 정류장이 소재하여 일반대중교통수단 이용사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평지붕 5층건 중 제4층 제403호로서 2021.01.11 사용승인
되었음. 필로티형으로 1층에 주차장 설치되었고, 거실과 방은 발코니확장형으로 확장시공됨.
마감구조는
외벽: 인조대리석 및 치장벽돌 노출쌓기..
내벽: 종이벽지 및 일부 내장용 타일마감.
창호: 칼라샷시창호 복층유리임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실1, 주방/식당1, 욕실/화장실2, 발코니 등)으로 이용됨.

설비내역

위생.급배수시설 구비되었고, 도시가스 보일러에 의한 개별난방, 승강기시설, 화재탐지 및
경보기시설, CCTV, 지상1층 주차장 설치되었음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평탄한 지반으로 태양아트빌 건부지로 이용됨.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약20M 포장도로에, 서측으로 노폭 약3M 포장도로에 각기 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 임대중인 것으로 탐문되나, 상세한 임대내역은 미상임.
*. 2023.04.01.서울서부지방법원의 임차권등기명령2023카임5273)에 의거 주택임차권
설정됨.* (임차보증금:355,000,000원) (등기사항전부증명서 기재내용참조.)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경64054 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 20-28 태양아트빌 4층 403호 (도로명주소: 서울특별시 은평구 역말로 60-1)

용도: 다세대주택

감정가: 347,000,000원

토지면적: 25.04㎡ (약 7.57평)

토지 지분: 25.04㎡ (약 7.57평)

건물면적: 41.39㎡ (약 12.52평)

건물 지분: 41.39㎡ (약 12.52평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 "역촌동주민센터" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 일부 근린생활시설, 소규모 아파트 단지 등이 혼재된 제2종 일반주거지역 내 공동주택 단지로 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 북서측 인근에 지하철 6호선 구산역이 위치하고, 서측 인근 연서로의 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 북측으로 노폭 약 20M, 서측으로 노폭 약 3M의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2024년 11월 21일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2024타경64054)입니다.

주택임차인 허진석 씨는 2021년 3월 22일 전입신고를 하였고, 2021년 3월 15일 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있습니다.

해당 임차권은 2023년 5월 1일 등기되었으며, 등기부상 "말소: 인수"로 표시되어 있습니다.

물건명세서에 따르면, 본 매각으로 인해 임차권이 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금(355,000,000원) 전액이 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

다만, 권리분석상의 "인수 보증금 합계: 0원"이라는 기재는, 경매 배당 절차를 통해 임차인의 보증금이 전액 변제될 것으로 예상되어 매수인이 인수할 보증금이 없을 가능성을 시사합니다. 입찰 전 반드시 배당표를 확인해야 합니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 허 (허진석)

* 보증금: 355,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-22

* 확정일자: 2021-03-15

* 배당신고일자: 2023-05-01

* 대항력: 있음

1.3. 상권분석

본건이 위치한 역촌동 일대는 주거 지역으로, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼합된 지역입니다.

지하철 6호선 구산역 및 역촌역을 이용할 수 있어 도심 접근성이 양호합니다.

주변에 상업 시설이 발달해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

현재 파악된 정보상 주변에 혐오시설은 확인되지 않으며, 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 요소는 없어 보입니다.

1.4. 생활정보

본건은 2021년 1월 11일 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층 403호입니다.

내부 구성은 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 발코니 등으로 이용되고 있습니다.

필로티 구조로 1층에 주차장이 마련되어 있으며, 승강기, 도시가스 개별난방, CCTV 등 기본적인 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

거실과 방은 발코니 확장 시공되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 임차인의 보증금 355,000,000원에 대한 인수 가능성입니다. 만약 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 하는 금액이 발생하며 이는 총 취득 비용 상승으로 이어집니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하므로, 향후 재산권 행사나 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 신축(2021년 준공)에 가까운 건물의 다세대주택으로, 역촌동 내 역세권에 위치하여 입지 조건은 양호합니다.

그러나 3억 5,500만원의 선순위 임차인 보증금 인수 가능성이 존재하므로, 인수 보증금 규모를 반드시 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

만약 임차인의 보증금이 경매 절차에서 전액 변제될 수 있다면, 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물로 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

역세권에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

보증금 인수 리스크를 감안한 합리적인 입찰을 통해 시세차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 준공 연도의 다세대주택은 시세가 약 2억 5천만원에서 3억 3천만원 사이로 추정됩니다. (48.3㎡ 면적이 2026년 5월 3억 3천만원에 거래됨)

본건의 감정가는 3억 4천7백만원으로, 최근 시세 대비 높은 편입니다.

가장 중요한 고려 사항은 선순위 임차인의 보증금 3억 5천5백만원의 인수 가능성입니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보에 따라, 배당 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제될 경우 매수인의 인수 부담은 없다고 판단할 수 있습니다.

이 경우, 본건의 시장 가치를 3억원 내외로 평가하고, 경매 통상 할인율(약 10~15%)을 적용하여 보수적으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 약 2억 5천만원 ~ 2억 8천만원 으로 제안합니다.

이 예상 입찰가는 임차인의 보증금이 경매 배당으로 전액 변제된다는 전제 하에 산정된 것이며, 만약 보증금의 일부라도 매수인이 인수하게 되는 경우, 총 취득 비용이 시장 가격을 초과할 수 있으므로 추가적인 주의가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.