나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경76171 [1] 경기도 가평군 가평읍 하색리 737 답 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경76171 [1] 경기도 가평군 가평읍 하색리 737 답 경매

물건 대표 이미지

남양주지원 경매7계 2024타경76171 | 소재지: 경기도 가평군 가평읍 하색리 737 | 감정가: 5,787,465,000원 | 최저가: 1,389,570,000원 | 용도: 답

1. 남양주지원 2024타경76171 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 남양주지원 2024타경76171 (1)

소재지: 경기도 가평군 가평읍 하색리 737

용도: 답 (논)

감정가: 5,787,465,000원

토지면적: 101,224.00㎡ (약 30,619.61평)

건물면적: 0.00㎡

경매구분: 부동산임의경매

소유자: (OOOOOOOOOOOO

채무자: 이OO

채권자: 포OOOOOO

특이사항: 유치권, 농지취득자격증명 필요

주의사항: 일괄매각 (목록 7,8,9,10 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 미반환)

1.2. 물건 상세 분석

입지조건

본건은 경기도 가평군 가평읍 하색리에 위치하며, "진양마을" 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 펜션, 단독주택, 임야, 농경지 등이 혼재하는 마을 주변 산림지대로 형성되어 있습니다. 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

토지는 부정형의 형태를 띠고 있습니다. 기호(1), (2) 토지는 주거지 상태이며, 기호 (4), (5), (7), (8), (9) 토지는 택지 조성 중단 상태입니다. 기호 (3), (6), (10) 토지는 잣나무, 활잡목 등이 생장하는 자연림 상태입니다.

인접 도로 상태는 기호 1, 2, 4, 7, 8, 9 토지는 차량 진입이 가능하나, 기호 3, 5, 6, 10 토지는 맹지여서 도로 접근에 제약이 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

각 필지별로 다양한 토지이용계획과 제한사항이 적용됩니다.

기호(1), (2), (4), (5), (7), (8), (9), (10) 토지는 계획관리지역, 보전관리지역 등으로 지정되어 있으며, 대부분 가축사육제한구역(모든 축종 또는 특정 축종 제한) 및 수도권정비계획법상 자연보전권역에 해당합니다. 특히 기호(1), (7) 토지는 도로법에 따른 접도구역으로 지정되어 있으며, 기호(7), (8), (9) 토지는 영농여건불리농지로 분류됩니다.

기호(3), (6) 토지는 농림지역으로 지정되어 있으며, 임업용산지로 분류됩니다. 이 역시 가축사육제한구역 및 자연보전권역에 속합니다.

주목할 점은 기호 (4), (5), (7), (8), (9) 토지는 공부상 지목이 전, 임야이나 현황은 택지 조성 중단 상태이며, 기호 (10) 토지는 공부상 지목이 답이나 장기간 영농이 이루어지지 않아 임야화 상태라는 점입니다.

권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채무 불이행으로 인한 경매 절차입니다.

가장 중요한 권리사항은 '유치권'이 신고되어 있다는 점입니다. 유치권은 타인의 물건이나 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 발생한 채권을 변제받을 때까지 목적물을 점유하고 변제를 받을 수 있는 권리입니다. 유치권의 존재는 낙찰자가 인수해야 할 부담이 될 수 있으며, 그 내용과 범위에 대한 면밀한 법률적 검토가 필수적입니다.

'일괄매각'으로 모든 토지가 한꺼번에 매각됩니다.

또한, 목록 7, 8, 9, 10 토지의 경우 '농지취득자격증명' 제출이 요구됩니다. 이를 제출하지 못할 경우 매수보증금이 반환되지 않으므로, 사전에 해당 자격증명 취득 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

상권분석

본건 소재지는 전원생활 및 주말주택, 펜션 등 휴양, 레저 목적의 수요가 있을 만한 지역입니다. 주변에 농경지와 산림이 분포하고 있어 자연환경이 우수합니다.

단, 중심 상업지구나 대규모 상권과는 거리가 있으며, 지역 내 소규모 마을 및 농업 관련 시설, 휴양 시설 등이 주를 이룰 것으로 예상됩니다. 버스 정류장이 인근에 있어 생활 편의 시설 접근성은 가평읍 중심가와의 거리에 따라 달라질 수 있습니다.

생활정보

가평군은 수도권 인근에 위치하여 접근성이 좋으면서도 청정 자연환경을 자랑하는 지역입니다. 본건의 하색리 일대는 비교적 한적하고 자연 친화적인 생활 환경을 제공할 것으로 보입니다. 펜션이나 전원주택이 혼재하는 것으로 보아, 주거 목적 외에 주말 별장이나 귀촌/귀산촌 희망자에게도 관심을 받을 수 있는 지역입니다. 다만, 대규모 편의시설이나 교육기관 등은 읍내 지역으로 이동해야 할 가능성이 높습니다.

잠재적 리스크

1. 유치권: 신고된 유치권의 존재는 가장 큰 리스크 요인입니다. 유치권의 성립 여부, 피담보채권의 범위, 법적 효력 등을 철저히 조사해야 하며, 경우에 따라서는 예상치 못한 추가 비용이 발생하거나 소유권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

2. 맹지: 기호 3, 5, 6, 10 토지는 맹지여서 도로 접근성이 전혀 없습니다. 건축이나 개발을 위해서는 인접 토지 소유자와의 협의를 통해 사도 개설 또는 통행로 확보가 필요하며, 이는 상당한 시간과 비용, 분쟁의 소지를 안고 있습니다.

3. 농지취득자격증명: 목록 7, 8, 9, 10 토지에 대한 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 몰취 위험이 있습니다. 해당 자격증명 취득 요건을 사전에 면밀히 검토해야 합니다.

4. 개발 제한: 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 자연보전권역 등의 지정으로 인해 토지의 이용 및 개발에 상당한 제한이 따릅니다.

5. 공부와의 차이: 일부 필지는 공부상의 지목과 현황이 달라, 이를 원상 복구하거나 현황에 맞게 지목 변경을 하는 데 추가적인 비용과 행정 절차가 필요할 수 있습니다. (예: 택지 조성 중단, 임야화)

6. 미상 임대 관계: 임대 관계가 불분명하여, 인수 시 임차인과의 명도 문제가 발생할 수 있습니다.

종합 의견

본건은 광대한 토지 면적과 다양한 용도지역이 혼재되어 있어 잠재적 개발 가치가 있을 수 있으나, '유치권'이라는 중대한 권리 관계와 다수의 '맹지', '농지취득자격증명' 요건 등 해결해야 할 리스크가 매우 많은 물건입니다.

특히 유치권 문제는 법률 전문가의 도움 없이는 정확한 판단이 어렵고, 낙찰 후 큰 부담으로 작용할 수 있습니다. 맹지 역시 개발에 있어 큰 걸림돌이 됩니다.

따라서 철저한 현장 조사와 법률 검토, 관련 인허가 가능성 등을 종합적으로 판단하여 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

투자 포인트

1. 광활한 토지: 10만㎡가 넘는 넓은 토지는 개발 잠재력이 크며, 향후 가평 지역의 발전 가능성에 따른 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

2. 자연 환경: 가평의 수려한 자연 환경을 바탕으로 관광, 휴양, 주말 주택 단지 조성 등 다양한 용도로의 활용 가능성을 모색할 수 있습니다. (단, 개발 제한 사항 확인 필수)

3. 전략적 접근: 유치권 및 맹지 문제를 해결할 수 있는 구체적인 방안이 있다면, 일반적인 경매 물건보다 낮은 가격으로 취득하여 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

지도 등 외부 지도 서비스 및 검색 사이트 확인 결과, 본건 주변에 특별히 명시된 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 해당 지역은 농경지, 산림, 마을이 혼재된 전원 지역의 특성을 보입니다.

법원 정보

남양주지원 경매7계