나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경3975 [3] 서울특별시 강서구 마곡동 799-3 문영퀸즈파크12차 제2층 제215호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경3975 [3] 서울특별시 강서구 마곡동 799-3 문영퀸즈파크12차 제2층 제215호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매6계 2024타경3975 | 소재지: 서울특별시 강서구 공항대로 194, 제2층 제215호 (마곡동, 문영퀸즈파크12차) | 감정가: 476,000,000원 | 최저가: 194,970,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 경매 물건 보고서: 서울 강서구 마곡동 문영퀸즈파크12차 근린생활시설

1.1. 사건정보 및 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경3975 (3)

경매구분: 부동산임의경매 (중복사건)

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 799-3 문영퀸즈파크12차 제2층 제215호

용도: 근린생활시설

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 476,000,000원

소유자/채무자/채권자: 원OO / 파OOOOOOOOOOOOOOOOO / 주OOOOOOOO

1.2. 물건정보 (기호 3)

토지면적: 9.17㎡ (약 2.77평)

건물면적: 41.82㎡ (약 12.65평)

토지/건물 지분율: 토지 917 / 건물 4182 (대지권 및 건물 전부)

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 제2층

이용상태: 대장상 용도는 근린생활시설이며, 현황은 **공실**로 외부 관찰됨.

2. 입지조건 (최고의 입지: 마곡지구 일반상업지역)

위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 지하철 5호선 "마곡역" 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 혼재하는 일반상업지역입니다. 마곡지구의 중심 상권에 해당하여 뛰어난 접근성을 가집니다.

교통상황:

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 **지하철 5호선 "마곡역"**이 소재하는 초역세권 입지로 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 건물 북측으로 광대로, 남측으로 소로에 각각 접하고 있어 차량 진출입 및 가시성이 양호합니다.

토지이용계획:

도시지역, **일반상업지역**, **지구단위계획구역(마곡도시개발사업)** 내에 위치하여 상업 활동에 유리한 입지입니다. 광로3류(폭 40m-50m) 및 중로3류(폭 12m-15m)에 접하여 우수한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

3. 상권분석

건물의 특징:

본건은 철근콘크리트구조 12층 건물의 2층에 위치한 근린생활시설로, 외벽은 석재마감 등으로 되어 있습니다. 위생, 급배수설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 상가로서의 기본 시설은 양호합니다.

주변 상권:

마곡지구는 대규모 업무시설(R&D 단지, LG사이언스파크 등)과 배후 주거단지(마곡엠밸리 등)가 밀집한 지역입니다. "마곡역" 주변은 마곡지구 내에서도 핵심 상권으로 평가받으며, 유동인구가 풍부한 편입니다. 본건은 2층 상가로 1층보다는 가시성이 떨어지나, 해당 건물 및 주변 건물의 업종 구성(업무시설, 근린생활시설)에 따라 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

공실 현황:

현재(감정평가 시점 기준) **공실 상태**인 것으로 관찰되어, 낙찰 후 즉시 임차인 모집을 위한 노력이 필요하며, 주변 임대 시세 및 공실률에 대한 면밀한 조사가 요구됩니다.

4. 권리분석

매각대상:

토지(대지권) 및 건물 **일괄매각**으로, 토지 및 건물 전부를 취득하게 되어 권리관계가 단순합니다.

특이사항:

**중복사건**으로 진행 중인 경매 물건이며, 이는 여러 채권자가 경매를 신청하여 사건이 병합된 경우로, 권리관계의 복잡성을 의미하기보다는 채권자의 회수 의지가 강함을 보여줍니다.

임대차 관계:

임대관계는 **미상**으로 조사되었으나, 현황이 공실인 것으로 파악되었으므로, **대항력 있는 임차인의 존재 여부를 재확인**해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 없거나 임차인이 없다면 명도 리스크가 낮아집니다. 임차인이 있다면 배당 여부와 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

등기부상 권리:

본건은 **부동산임의경매**로 진행되므로, 낙찰 시 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되어 깨끗한 등기부등본을 확보할 수 있을 것으로 예상됩니다. (정확한 권리분석은 등기부등본 원본 확인 필수)

5. 생활정보

주요 시설:

지하철 5호선 마곡역이 인접해 있고, 주변에는 다양한 상업시설, 의료시설, 업무시설 등이 집중되어 있어 생활 편의성이 매우 높습니다. (기타 기호에 대한 감정평가서 요약에 마곡역 주변에 병원 등 주요 시설이 있음을 간접적으로 알 수 있습니다.)

혐오시설:

문영퀸즈파크12차 및 마곡역 주변은 마곡지구의 중심 상업/업무 지역으로, 검색 결과 특이한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 상업지역 특성상 소음 및 유동인구에 따른 혼잡도는 높을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

공실 위험:

현재 현황이 **공실**이므로, 낙찰 후 예상 임대료 수준과 기간을 고려하여 투자 수익률을 산정해야 합니다. 마곡지구 상가 시장의 공실률과 임차인 모집 난이도를 면밀히 분석해야 합니다.

대출 규제:

일반상업지역 내 근린생활시설에 대한 대출 규제 및 금리 변동에 따른 이자 비용 증가 리스크를 고려해야 합니다.

명도 난이도:

현황상 공실로 보이나, 혹시 모를 현장 점유자 또는 유치권 등의 문제가 발생할 수 있으므로, 명도 절차에 대한 계획을 세워야 합니다. (물론 공실일 경우 명도 리스크는 현저히 낮습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 마곡지구 일반상업지역 내에서도 교통 및 입지 조건이 우수한 **지하철 5호선 마곡역 역세권 근린생활시설**이라는 점에서 높은 잠재력을 가지고 있습니다. 건물 자체의 구조 및 시설도 양호합니다. 다만, 현재 **공실** 상태이므로, 마곡지구 2층 상가의 임대 시장 분석과 함께 적절한 낙찰가 산정이 중요합니다. 뛰어난 입지 조건에도 불구하고 공실 리스크 때문에 시세보다 저렴하게 취득할 수 있다면, 향후 임차를 통한 안정적인 임대수익 확보가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지:

지하철 5호선 마곡역 초역세권, 일반상업지역 내 위치로 유동인구 및 배후 수요가 풍부합니다.

낮은 면적당 투자금:

감정가 기준 **건물면적 약 12.65평**으로, 마곡지구 내 상가 투자 진입장벽을 낮출 수 있는 면적대입니다.

마곡지구 미래 가치:

마곡지구는 서울의 신흥 업무지구로 지속적인 인구 유입 및 상권 활성화가 예상되어, 중장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

권리관계의 단순성:

토지/건물 일괄매각 및 임의경매 사건으로 권리분석에 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다. (공실임을 재확인하고 명도 절차를 진행할 경우)

법원 정보

서울남부지방법원 경매6계