나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경5582 [1] 서울특별시 영등포구 문래동3가 15-5 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경5582 [1] 서울특별시 영등포구 문래동3가 15-5 대지 경매

• 사건번호: 2024타경5582
• 주소: 서울특별시 영등포구 문래동3가 15-5
• 감정가: 32,565,000원
• 최저가: 13,339,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 대지

서울남부지방법원 경매6계 2024타경5582 | 소재지: 서울특별시 영등포구 문래동3가 15-5 | 감정가: 32,565,000원 | 최저가: 13,339,000원 | 용도: 대지

1. 물건 개요 및 특이사항 분석

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

본 건은 서울남부지방법원 2024타경5582 (1) 사건으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

매각 대상은 서울특별시 영등포구 문래동3가 15-5 토지 $100.20 m^2$ (약 30.31평) 중 일부 지분입니다.

용도는 대지이며, 감정가는 32,565,000원으로 책정되었습니다.

채권자는 농OOOOOOOO, 채무자는 하OO, 소유자는 하OOOOO로 확인됩니다.

1.2. 핵심 특이사항 분석

본 물건은 '토지일부지분매각' 건이며, 권리 분석상 가장 큰 쟁점은 다음과 같습니다.

첫째, 지분 매각으로 인해 공유자 우선매수신고(1회 한함)가 가능하여 최고가 매수인이 결정되더라도 낙찰받지 못할 가능성이 있습니다.

둘째, 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 감정평가서에 따르면 본 건 토지가 인근 토지(16-64, 16-67 등)의 주거용 건물 등에 의해 점유 사용되고 있어, 법정지상권이 성립될 경우 토지 가치에 중대한 제약이 발생합니다. 입찰자는 이 점을 명확히 인지하고 법률적 리스크를 분석해야 합니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 문래역 초역세권 준주거지역

본 건은 서울 지하철 2호선 "문래역" 동측 인근에 위치하며, 도보 이용이 가능한 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

주위는 아파트 단지, 재래시장, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 시설 접근성이 모두 뛰어납니다.

2.2. 토지 이용 현황 및 제한 사항

본 건 토지는 인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

북동측 및 남서측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 토지의 접근성 및 활용도는 보통 수준 이상입니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(영등포지역부도심권) 등에 해당하여, 향후 개발 및 용도 변경의 잠재력을 가지고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건의 형태 (지분매각)

본 건은 토지 전체가 아닌 지분 매각이므로, 낙찰 후 기존 공유자와의 지분 정리(매도 또는 매수)가 필수적인 숙제입니다.

공유자 우선매수권은 1회에 한해 행사 가능하므로, 1차 기일에 공유자가 우선매수신고를 하지 않을 경우, 다음 기일부터는 우선매수권 행사가 불가능합니다.

3.2. 잠재적 리스크: 법정지상권

가장 큰 권리적 리스크는 법정지상권 성립 여부입니다.

법정지상권이 성립할 경우, 지상 건물의 소유자는 토지를 사용할 권리를 가지게 되므로, 낙찰자는 토지를 자유롭게 이용하거나 개발하는 데 제약을 받게 됩니다.

따라서, 입찰 전 현장 조사 및 감정평가서의 상세 내용을 통해 법정지상권 성립 가능성을 면밀히 검토하고, 이를 바탕으로 정확한 예상 손익을 산출해야 합니다.

법정지상권 성립 시 토지 가치가 현저히 하락할 수 있다는 점을 입찰가 산정 시 반드시 반영해야 합니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 분석 및 혐오시설 유무

본 건이 위치한 문래동3가는 지하철역을 중심으로 형성된 안정적인 준주거 상권입니다. 시장 및 근린생활시설이 잘 발달되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

주변 환경 검색 결과, 주거 환경을 저해할 만한 주요 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

4.2. 생활 편의 시설 및 교통

지하철 2호선 문래역이 인근에 있어 서울 시내 및 수도권으로의 대중교통 접근성이 매우 우수합니다.

아파트 단지와 각종 상업 시설이 밀집되어 있어 병원, 마트, 금융기관 등 생활에 필요한 모든 시설을 쉽게 이용할 수 있는 환경입니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 잠재적 리스크

1. 지분 매각의 본질적 리스크 (공유물 분할 청구 소송 필요).

2. 공유자 우선매수권 행사로 인한 시간 및 기회비용 발생.

3. 법정지상권 성립 시 토지 사용의 제한 및 토지 가치 하락.

5.2. 종합 의견

본 물건은 서울의 핵심 입지 중 하나인 문래역 초역세권 준주거지역에 위치한 토지 지분이라는 점에서 미래 가치와 개발 잠재력이 매우 높습니다.

그러나 '법정지상권 성립 여부 불분명'이라는 치명적인 권리적 리스크를 안고 있어, 일반적인 경매 물건보다 훨씬 높은 난이도의 권리 분석이 요구됩니다.

성공적인 투자를 위해서는 법률 전문가와 심층적으로 협의하여 법정지상권의 해제 전략 및 공유자 지분 정리 방안을 사전에 철저히 수립해야 합니다.

리스크를 정확히 파악하고 입찰가를 보수적으로 산정한다면 높은 수익을 기대할 수 있습니다.

5.3. 투자 포인트

1. 최고의 입지: 2호선 문래역 인근, 준주거지역의 우수한 입지 조건.

2. 개발 잠재력: 지구단위계획구역 내 준주거지역 토지로 향후 개발 기대감 높음.

3. 리스크 상쇄 전략: 법정지상권 및 지분 리스크가 감정가에 반영되었을 가능성이 높아, 철저한 권리 분석을 통해 리스크를 상쇄할 경우 감정가 대비 저가 매입 기회 포착 가능.

법원 정보

서울남부지방법원 경매6계