나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경5704 [1] 서울특별시 강서구 외발산동 231-10 센트리움 제3층 제303호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경5704 [1] 서울특별시 강서구 외발산동 231-10 센트리움 제3층 제303호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매6계 2024타경5704 | 소재지: 서울특별시 강서구 남부순환로19길 28, 제3층 제303호 (외발산동, 센트리움) | 감정가: 204,000,000원 | 최저가: 83,558,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 특성

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경5704 (1)이며, 용도는 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 본 물건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산강제경매 사건입니다. 감정가는 204,000,000원으로 책정되었습니다.

1.2. 물건 현황 (면적 및 구조)

소재지는 서울특별시 강서구 외발산동 231-10 센트리움 제3층 제303호입니다.

토지면적은 23.27㎡ (약 7.04평), 건물(전용)면적은 29.38㎡ (약 8.89평)입니다.

건물은 5층 중 3층에 위치하며, 철근콘크리트구조에 벽돌붙임마감 등으로 처리되어 있습니다. 내부적으로는 급배수, 위생, 난방, 소화전, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 서울 강서구 내발산동 소재 "수명중학교" 남서측 인근에 위치하며, 다세대주택, 아파트 단지(수명산파크 등), 근린생활시설 및 공원 등이 혼재하는 주거 환경이 양호한 지역입니다. 주거용 건부지로 이용 중인 세장형 평지이며, 북측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다. 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 토지 이용 계획 및 제한 사항

토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하여 저층 주거 개발이 주를 이루는 지역입니다. 다만, 김포국제공항과 인접한 지리적 특성으로 인해 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(수평표면), 대공방어협조구역 등의 제한을 받고 있어 향후 건축 행위에 일정 부분 제약이 있을 수 있다는 점을 유의해야 합니다. 과밀억제권역에 포함됩니다.

2.3. 상권 및 생활 정보

주위는 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 인프라가 구축되어 있습니다. 인근에 수명중학교 외에도 다수의 초등학교 및 고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 주거 지역 내 근린생활시설과 아파트 단지 주변 상권을 이용하기 편리하며, 공원 등 휴식 공간도 인접해 있어 실거주 측면에서 생활 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

3. 권리 분석 및 경매 진행

3.1. 권리 분석

본 경매는 채권자 공OO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다.

현재까지 확인된 바로는 소유자와 채무자가 유OO으로 동일합니다. 이는 통상적으로 임차인이 없거나 명도가 비교적 수월하게 진행될 가능성이 있으나, 점유 현황에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이므로 권리관계상 위험 요소는 낮습니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의 사항

가장 큰 잠재적 리스크는 지리적 위치로 인한 '공항 관련 제한 구역'에 속한다는 점과 그에 따른 '항공기 소음' 발생 가능성입니다. 이는 감정평가 및 입찰가 산정 시 충분히 반영되어야 할 요소입니다.

또한, 현재 임대 관계는 미상인 상태이므로, 낙찰 후 명도 과정에서 실제 점유자(소유자 또는 임차인)의 현황을 정확히 파악하고 명도 계획을 수립해야 합니다. 임대차 관계가 있다면 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

혐오시설은 인근에 직접적인 대규모 시설은 확인되지 않으나, 상기 언급된 공항 소음 문제가 주된 리스크입니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 강서구 외발산동의 주거 밀집 지역 내 위치한 다세대주택으로, 서울 내에서 2억원대의 감정가를 가진 소형 주택이라는 점에서 실수요 및 소액 투자자 모두에게 매력적인 물건입니다. 제1종일반주거지역의 안정적인 주거 환경과 양호한 교육 환경은 큰 장점입니다. 다만, 공항 제한 구역에 따른 제약과 소음 가능성은 입찰가에 신중히 반영되어야 하며, 임차인 현황 파악 후 명도 리스크를 관리한다면 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

4.2. 투자 포인트

1. 안정적인 소액 투자: 서울특별시 강서구 내 2억 원대 초반 감정가로 소액 투자가 가능합니다.

2. 주거 환경 양호: 수명중학교 인근의 잘 갖춰진 주거 인프라와 교육 환경을 갖추고 있습니다.

3. 실수요 및 임대 수요 확보 용이: 전용면적 약 8.89평의 소형 주택으로 1~2인 가구의 실수요 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4. 토지/건물 일괄 매각: 권리관계가 명료하며, 매각 절차가 간편합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매6계