나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경138406 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 916-6 천우네오젠아파트 9차 제3층 제304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: L.H · 평가일 2024.10.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철2,5호선 "까치산역" 남서 측 인근에 소재하며, 주위는 오피스텔 및 업무시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재되어 형성된 지역이며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 근거리에 지하철 2호선 및 5호선 "까치산역" 이 소재하고 있어 교통상황은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 "집합건축물대장" 상 사용승인일은 2009.09.04.자 이며, 9층 건물 내 제3층제304호로서,

외 벽: 석재 붙임 마감 등.
내 부: -
창 호: 샷시 창호 등임.

이용상태

대상물건은 오피스텔로 이용(후첨 : 내부구조도" 참조)중임.

설비내역

대상물건은 승강기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 주차시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상건물의 토지는 세장형으로서 주상용의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상건물의 남측으로 강서로7길 및 서측으로 곰달래로20길 아스팔트포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 토지이용계획확인서 상에 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 대상물건의 임대사항은 미상임.

2) 대상물건은 물건 실지 조사 시 소유자 및 이해 관계인의 부재 등으로 내부구조에 대한 조사가 불가하여, 내부구조도는 강서구청에서 발급받은 "집합건축물대장" 상의 "건축물 현황도"를 기준으로 외부 관찰 등에 의해 도시하였는바 실제와 다소 다를 수 있으므로, 경매 진행 시 참고하시고, 경매 참여시 재확인 등 유의하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경138406 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 916-6 천우네오젠아파트 9차 제3층 제304호

용도: 아파트 (집합건축물대장상 공동주택/업무시설 복합 건물 내 아파트)

감정가: 137,000,000원

토지면적: 7.38㎡ (약 2.23평)

건물면적 (전용면적): 23.00㎡ (약 6.96평)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 입지조건

위치 및 주위환경: 대상 물건은 지하철 2,5호선 "까치산역" 남서 측 인근에 소재하며, 주변은 오피스텔, 업무시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재되어 형성된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고, 지하철 2호선 및 5호선 "까치산역"이 근거리에 있어 교통 여건은 보통입니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2020년 5월 6일 접수된 이영일 근저당권 (을3)

인수되는 권리: 주택임차권 (이동아)

임차인 현황:

* 임차인: 이동아 (이 )

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 12월 13일

* 확정일자: 2019년 11월 18일 (등기부상 확정일자 2021년 11월 26일과 차이 존재, 이로 인한 리스크 주의 필요)

* 배당신고일자: 2023년 12월 22일

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 배당에서 보증금 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

권리분석 요약: 등기부상 모든 권리는 말소기준권리(근저당)보다 후순위로, 경매 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 대항력 있는 임차인 이동아의 보증금 125,000,000원은 인수될 가능성이 높으므로, 입찰 전 반드시 인수 금액을 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

주변 상권: 오피스텔, 업무시설, 주택 등이 혼재된 지역으로, 지역 상권은 복합적인 형태를 띠고 있습니다.

토지이용계획: 대상 토지는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역 등에 속해 있습니다. 이는 해당 지역의 개발 및 이용에 대한 특정 규제가 있음을 시사합니다.

1.5. 생활정보

교통 편의: 지하철 2,5호선 까치산역 이용이 편리하며, 다수의 노선버스가 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다.

주변 환경: 주거 시설과 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 임차인 이동아의 보증금 125,000,000원이 인수될 가능성이 있습니다.

확정일자 불일치: 임차인 현황상의 확정일자(2019.11.18)와 등기부상 확정일자(2021.11.26) 사이에 큰 차이가 존재합니다. 이는 임차권의 우선순위 판단에 중요한 변수가 될 수 있으며, 낙찰자가 추가적인 법적 검토나 부담을 안게 될 위험이 있습니다.

건물 내부 조사 불가: 소유자 및 이해관계인의 부재로 내부 구조 조사가 불가하여, 실제 내부 상태와 다를 수 있습니다. 경매 참여 시 직접 재확인하는 것이 필수적입니다.

토지이용계획 관련 제한: 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 수평표면구역(공항시설법) 등 관련 법규에 따른 건축 및 이용 제한이 있을 수 있습니다. 이는 향후 건물 증축이나 개조 등에 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 소형 아파트(또는 오피스텔)로, 까치산역 역세권에 위치하고 있어 1-2인 가구 실수요자나 소액 투자를 고려하는 투자자에게 매력적일 수 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담과 확정일자 관련 불일치로 인한 리스크가 존재하므로, 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 선행되어야 합니다. 건물 내부 확인이 어렵다는 점도 반드시 고려해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 소형 주거시설: 지하철 2,5호선 까치산역 인근에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 소액 투자 가능성: 비교적 낮은 감정가로 소액 투자가 가능합니다.

* 복합 용도 건물: 아파트 및 오피스텔이 혼재된 건물로, 임대 수요가 꾸준할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 137,000,000원

인수 보증금: 125,000,000원 (임차인 이동아)

인수 보증금을 제외하고 산정 시, 물건의 감정가 137,000,000원을 기준으로 하되, 시장 상황 및 추가 권리 분석 결과에 따라 약 90~100% 수준인 123,000,000원 ~ 137,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 낙찰 후 임차인 보증금 부담액(125,000,000원)을 총 투자 비용에 반드시 합산하여 수익성을 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.