나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경144715 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 981-3 엠제이타운 제12층 제1201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 매산 · 평가일 2024.12.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔,업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층, 지상18층 건물 내 제12층 제1201호로서,
외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기설비, 기계식 주차장, 개별난방설비, 화재방재설비, 기타설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 포장된 대로 및 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 도로(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류 (가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면) <공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05) (지정기간: 2024년 9월 10일 - 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 건축선(2019-04-03)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 기타 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

* 물건 고유번호: 서울남부지방법원 2024타경144715 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 981-3, 엠제이타운 제12층 제1201호

* 용도: 오피스텔

* 건물 사용 승인일: 2020년 8월 24일

* 토지 면적: 2.68㎡ (약 0.81평)

* 건물 면적: 13.77㎡ (약 4.16평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

1.2. 법원 감정가

* 감정가: 146,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "강서구청" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 상황

* 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

2.3. 토지 및 건물 현황

* 토지: 세장형 평지로서 업무시설 건부지로 이용 중이며, 북서측 및 남서측으로 포장된 대로 및 세로에 접함.

* 건물: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하2층, 지상18층 건물 중 제12층 제1201호. 외벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감. 내벽: 벽지 및 타일 마감. 창호: 샷시 창호.

* 설비: 급배수 및 위생설비, 승강기, 기계식 주차장, 개별난방, 화재방재설비 등.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 2022년 9월 15일 강서세무서장 압류.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 주택임차권 (백민지, 보증금 148,000,000원).

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 백민지 (마스킹: 백 )

* 보증금: 148,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 2월 19일

* 확정일자: 2021년 1월 25일

* 대항력: 있음 (매수인에게 인수됨)

* 비고: 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

3.3. 인수되는 권리

* 주택임차권 (백민지): 보증금 148,000,000원. 이 임차인의 보증금은 배당으로 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다. 본건의 감정가가 146,000,000원임을 고려할 때, 보증금 전액이 인수될 가능성이 매우 높습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

* 오피스텔, 업무시설 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 및 업무 기능이 복합된 지역임.

4.2. 최근 시세 동향

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물(엠제이타운, 981-3번지)의 전용면적 약 26.6㎡ (약 8.05평) 오피스텔의 매매가는 다음과 같습니다.

* 2023년 12월 7일: 283,000,000원 (13층)

* 2024년 1월 10일: 275,000,000원 (10층)

* 현 시세는 약 275,000,000원 ~ 283,000,000원 수준으로 판단됩니다. (이는 제공된 JSON상의 전용면적 26.6㎡ 기준이며, 본건의 공부상 건물면적 13.77㎡와 차이가 있습니다.)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변에 각종 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

* "강서구청"이 인근에 위치하여 관련 공공시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육 및 기타시설

* 토지이용계획에 "상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)"이 포함되어 있어 교육 환경 관련 사항 확인이 필요합니다.

* "중요시설물보호지구(공항)"에 해당하여 항공 관련 규제 사항 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 백 이 보유한 148,000,000원의 보증금 전액 인수 가능성입니다. 이는 본건 감정가(146,000,000원)보다 높은 금액으로, 낙찰 후 추가적인 자금 부담이 발생합니다.

6.2. 시장 및 감정가 관련 리스크

* 본건의 감정가(146,000,000원)가 최근 매매 시세(약 275,000,000원 ~ 283,000,000원) 및 임차인 보증금(148,000,000원) 대비 현저히 낮게 책정된 것으로 보입니다. 감정가 수준으로 입찰 시, 낙찰 후 인수하는 보증금을 포함한 총 투자 비용이 시세보다 높아져 손실이 발생할 수 있습니다.

* 본건의 공부상 건물 면적(13.77㎡)과 시세 비교를 위한 면적(26.6㎡) 간의 차이 발생. 실제 이용 면적과 관련하여 명확한 확인이 필요합니다.

6.3. 혐오시설 유무

* 제공된 정보 및 관련 검색 결과에 따르면, 본건 소재지 주변에 특정 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 보고된 바는 없습니다. 다만, 강서구 방화동 일대에 건설폐기물 처리장 이전 등 혐오시설 관련 논의가 있었던 점을 고려할 때, 주변 지역 개발 계획 및 시설 입지 현황에 대한 추가적인 관심이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 비교적 신축(2020년 준공)인 오피스텔로, 강서구청 인근에 위치하여 입지 자체는 양호합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 148,000,000원이 매수인에게 인수되며, 이 금액이 본건 감정가(146,000,000원)를 초과한다는 점이 가장 큰 특징이자 리스크입니다.

* 최근 매매 시세는 약 275,000,000원 ~ 283,000,000원으로 형성되어 있으나, 감정가가 시세보다 현저히 낮게 책정되어 있어, 감정가 수준의 입찰은 오히려 손실을 초래할 수 있는 구조입니다.

* 따라서 성공적인 투자를 위해서는 인수되는 보증금을 고려한 총 투자 비용이 시장 가치보다 낮도록 입찰가를 산정하는 전략이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 강서구청 인근의 도심권 입지.

* 신축 건물 (2020년 준공).

* 인수되는 임차인 보증금을 고려하여 시세보다 낮은 총 투자 비용으로 매입 가능성 존재.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가 산정 시, 가장 중요한 고려 사항은 매수인에게 인수되는 임차인 백 의 보증금 148,000,000원입니다.

* 최근 시세(약 275,000,000원 ~ 283,000,000원)와 비교했을 때, 낙찰가에 인수되는 보증금을 합한 총 투자 비용이 시장가를 초과하지 않도록 입찰가를 결정해야 합니다.

* 이익을 확보하기 위해 총 투자 비용을 시장가(280,000,000원) 수준 이하로 맞춘다고 가정할 때, 매수인이 감당할 수 있는 최대 입찰가는 약 132,000,000원 (280,000,000원 - 148,000,000원)입니다.

* 그러나 본 건의 법원 감정가는 146,000,000원으로, 이는 위에서 산정한 최대 입찰가보다 높은 금액입니다. 감정가 수준으로 입찰할 경우, 인수되는 보증금을 포함한 총 투자 비용이 시장가를 초과하게 되어 손실이 발생할 수 있습니다.

* 따라서, 현실적인 전략은 인수 보증금과 감정가를 모두 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

* 권장 예상 입찰가: 120,000,000원 ~ 130,000,000원

* 이 범위 내에서 입찰 시, 총 투자 비용(입찰가 + 148,000,000원)은 약 268,000,000원 ~ 278,000,000원이 되어 시장가(280,000,000원) 수준이거나 약간 하회하게 되어 소폭의 수익을 기대할 수 있습니다.

* 다만, 이 입찰가는 감정가(146,000,000원)보다 낮은 수준이므로, 경매 절차상의 위험(유찰, 재감정 등)을 충분히 인지하고 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.