나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경149734 [1] 서울특별시 구로구 구로동 110 종인아네스트 제16층 제1604호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이블 · 평가일 2024.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "서울신구로초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층, 지상20층 건물 내 제16층 제1604호로서,
(사용승인일 : 2012.03.19)
외벽 : 석재 및 복합판넬 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 기계식 주차장, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평지의 가장형 토지로서, 업무시설(오피스텔156실), 도시형생활주택(원룸형60세대) 및 제1,2종 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남서측으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2003-09-02), 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-
27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부
(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임.
② 기타사항 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경149734 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 황OO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 110 종인아네스트 제16층 제1604호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층, 지상20층 건물 내 제16층 제1604호

사용승인일: 2012.03.19

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 가격

감정가: 110,000,000원

토지면적: 2.97㎡ (약 0.90평)

토지지분: 2.97㎡ (약 0.90평)

건물면적: 16.04㎡ (약 4.85평)

건물지분: 16.04㎡ (약 4.85평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "서울신구로초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

2.3. 도로상태

본건 북서측 및 남서측으로 포장도로와 각각 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 도로, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 8월 3일 접수된 구로세무서장의 압류(갑5)임.

3.2. 인수되는 권리

을1 주택임차권 (황지수, 보증금 135,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 함.

3.3. 임차인 현황 분석

임차인: 황지수

보증금: 135,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-09-26

확정일자: 2022-08-25

대항력: 있음

비고: 상기 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 하므로 각별한 주의가 필요함. 임차인 황지수 외 다른 임대 관계는 미상임.

4. 상권분석

본건이 소재한 구로동 일대는 아파트, 오피스텔, 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 배후 주거 수요가 풍부하며, 인근 초등학교 등 교육시설과 상업시설이 자리하고 있어 기본적인 상업 활동 및 생활 편의시설 이용이 가능함.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리함. 차량 진출입 용이함.

* 교육: 서울신구로초등학교, 구로중학교, 구로고등학교 등 교육시설이 인접해 있음.

* 편의시설: 주위 근린생활시설 이용이 가능함.

* 주변환경: 주거 및 상업 복합지역으로 생활 인프라가 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 임차인 황지수의 보증금 135,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 해당 잔액을 낙찰자가 인수해야 하는 위험이 존재함. 본건의 감정가가 110,000,000원이므로, 임차인이 배당받지 못하는 금액이 클 것으로 예상되며, 이는 낙찰자의 실질적인 매수 가격 상승으로 이어질 수 있음.

* 건축물 용도: 본 건물은 업무시설(오피스텔)과 도시형생활주택이 혼합된 복합 건물로, 일반 아파트와는 다른 관리 규약이나 특성이 있을 수 있음.

* 소형 면적: 전용면적 16.04㎡(약 4.85평)의 소형 주거 공간으로, 활용도 및 가치 상승에 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건 서울남부지방법원 2024타경149734 (1) 물건은 서울특별시 구로구 구로동의 도시형생활주택으로, 역세권 인근은 아니나 주변에 학교 및 상업시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의성은 갖춘 입지임. 건물은 2012년 준공된 비교적 신축에 속하나, 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 135,000,000원이 매각으로 인해 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 이를 인수해야 한다는 점임. 이는 본건의 가장 큰 위험 요소이며, 낙찰가의 산정에 직접적인 영향을 미치므로 철저한 권리 분석 및 인수 금액 추정이 필수적임.

8. 투자 포인트

* 작은 면적 대비 경쟁력 있는 감정가: 16.04㎡(약 4.85평) 면적에 대한 감정가는 110,000,000원으로, 소형 투자 목적이나 1인 가구 주거용으로 고려될 수 있음.

* 활발한 지역 개발 가능성: 구로동 지역은 지속적인 도시 정비 및 개발 사업이 이루어지고 있어 장기적인 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있음.

* 임차인 권리 분석의 중요성: 본건은 임차인의 보증금 인수 여부가 투자 수익률을 결정하는 핵심 요소이므로, 임차인과의 협상 또는 배당률 예측을 통한 리스크 관리가 성공 투자의 관건이 될 것임.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 110,000,000원이나, 대항력 있는 임차인 황지수 씨가 보증금 135,000,000원을 배당받지 못할 경우 이를 매수인이 인수해야 하는 점을 고려하면, 실질적인 매수 부담은 훨씬 커짐. 또한, 임차인이 본건 경매의 채권자이기도 하여, 최소 135,000,000원 이상으로 입찰할 가능성이 높음.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본건 물건 자체의 가치와 잠재적 위험을 감안했을 때, 예상 입찰가는 80,000,000원 ~ 100,000,000원 범위에서 신중하게 결정할 것을 권고함. 이 가격은 임차인 보증금 인수 비용을 제외한 순수 부동산 가치에 기반한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 임차인 보증금 인수액을 추가로 고려하여 총 매수 금액을 산정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.