나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경10157 [1] 서울특별시 중랑구 면목동 648-4 리더스 에이동 6층 602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호텔 · 평가일 2025.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 지하철7호선 "사가정역" 서측 근거리에 위치하며, 부근은 다세대주택 등의 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근 및 근거리에 버스정류장 및 지하철역 등이 배치되어, 제반 대중교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제6층 제602호로서,
외 벽 : 석재붙임 등 마감,
내 벽 : 벽지 등 마감,
창 호 : 새시조 등 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 장방형으로서, 다세대주택 등의 터로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 등으로 자동차 통행이 가능한 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발107m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경10157 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 면목동 648-4 리더스 에이동 6층 602호

용도: 도시형생활주택

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 물건 상세내역

감정가: 437,000,000원

토지면적: 18.89㎡ (약 5.71평)

건물면적: 29.34㎡ (약 8.88평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 권리관계

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

특이사항: 대항력있는임차인, 선순위임차권, HUG 인수조건 변경

주의사항: (별도 명시 정보 없음)

특수물건정보: 대항력있는임차인, 선순위임차권, HUG 인수조건 변경

1.4. 건물 구조 및 이용상태

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제6층 제602호

외부 마감: 석재붙임 등

내부 마감: 벽지 등

창호: 새시조

이용상태: 다세대주택으로 이용중

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비

토지 형상 및 이용상태: 4필지 일단의 장방형, 다세대주택 등 터로 이용중

인접 도로상태: 남측으로 자동차 통행 가능한 포장도로에 접함

1.5. 토지이용계획 및 제한상태

용도지역: 제2종일반주거지역(7층이하)

기타 제한: 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

1.6. 공부와의 차이

없음

1.7. 기타 참고사항

임대관계 미상임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 면목동 소재 지하철 7호선 "사가정역" 서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 및 근거리에 버스정류장과 지하철 7호선 사가정역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 천 (주택도시보증공사)

보증금: 405,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-03

확정일자: 2021-11-12

배당신고일자: 2023-10-24

비고: 임차인의 대항력 유무 및 보증금 인수 여부는 아래 '물건명세서 참고사항'을 확인해야 합니다.

3.2. 등기부 요약

소유권 보존: 2021-11-16 (최범준 외 1명)

주택임차권: 2023-10-24 (천남영, 405,000,000원, 전입 2021-12-03, 확정 2021-11-12)

공유자 지분 이전: 2021-12-17 (김나희)

강제경매: 2025-01-06 (주택도시보증공사, 405,000,000원)

말소기준권리: 서울북부지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경10157)

3.3. 권리분석 핵심 (물건명세서 참고)

본건에는 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 주택임차권 등기가 있습니다. 임차인은 405,000,000원의 보증금을 가지며, 전입일자는 2021년 12월 3일, 확정일자는 2021년 11월 12일입니다.

그러나 2026년 2월 13일자로 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

따라서, 인수해야 할 임차 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 건물(2026년 건축 예정, '중앙' 빌라)의 전용면적 26.92㎡(약 8.14평)는 34,280만원, 19.68㎡(약 5.95평)는 25,899만원에 거래되었습니다. 이를 바탕으로 평당 시세는 약 4,211만원 ~ 4,353만원 수준으로 파악됩니다.

본건의 건물 면적은 29.34㎡(약 8.88평)로, 유사 면적대의 거래 사례를 적용하여 환산 시 예상 시장 가치는 약 37,900만원 ~ 38,600만원 내외로 추정됩니다. 이는 감정가 43,700만원보다 낮습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

사가정역 인근으로 지하철 및 버스 노선 이용이 편리합니다. 주변은 주거 밀집 지역으로 일상생활에 필요한 근린생활시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

비록 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 반환 청구권을 유보하는 확약서를 제출하였으나, 권리관계 분석 및 법적 효력 검토가 선행되어야 합니다. 인수 보증금은 0원으로 예상되나, 만일의 상황 발생 시 잠재적 위험으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 감정가와 시세의 괴리

본건의 감정가는 43,700만원이나, 주변 유사 물건의 최근 거래 사례 분석 결과 예상 시세는 37,900만원 ~ 38,600만원 수준으로 파악되어 상당한 차이를 보입니다. 감정가와 실제 시장 가치 간의 괴리에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

6.3. 주변 시설

면목동에 위치한 폐기물 중간집하장 시설과 관련하여 과거 악취 민원 및 주민 불편 사항이 제기된 바 있습니다. 비록 본건과 직접적인 인접성은 낮으나, 지역 환경에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 중랑구 면목동에 위치한 도시형생활주택으로, 사가정역 역세권에 해당하여 교통이 편리합니다. 임차인이 대항력을 포기하고 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다. 그러나 감정가와 최근 시세 간의 괴리가 존재하며, 이에 대한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 사가정역 역세권의 편리한 교통 환경

* 임차인 관련 인수 보증금 0원 (확약서 제출분)

* 감정가 대비 시세 차익 가능성 (시세 분석 결과 기반)

9. 예상 입찰가

상기 물건 정보, 권리분석 결과, 주변 시세 분석 및 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 약 395,000,000원으로 산정됩니다. 이는 임차인 인수 보증금(0원)을 제외한 금액이며, 주변 시세 및 감정가와의 괴리율, 낙찰 가능성 등을 감안한 보수적인 접근입니다. 입찰 시에는 최종적인 권리관계 확인 및 현장 조사를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.