나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경10713 [1] 서울특별시 강북구 수유동 410-30 2층1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼상 · 평가일 2025.01.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강북구 수유동 소재 서울우이초등학교 북측 인근에 위치함.
주위는 빌라 및 다세대주택 등이 주를 이루어 형성되어 있는 고지대에 위치한
일반주거지역으로, 인근 간선도로변으로 각종 근린생활시설과 점포 및 상가 등이
간헐적으로 위치하고 근거리에 각급학교와 공원,병원,공공편익시설 등이 입지하고
있어 주거지로서 의 제반입지여건은 대체로 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 시내버스정류장이 도보로 약 1-2분 거리에 위치하고
지하철역(가오리역/우이신설선)이 도보로 약 7-8분 거리에 위치하여 일반대중교통사정은
무난한편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 벽돌조 경사슬래브지붕 4층건 중 2층1호로서
외벽:벽돌조 마감.
내벽:벽지 및 일부 타일마감 등.
창호:햐이샷시 및 칼라알미늄샷시 창호임.

이용상태

1991.05.24일자로 사용승인되고,
방3,주방,욕실,현관 등으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비,도시가스개별난방설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인근도로 대비 대체로 제형의 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 중로1류(폭 20m-25m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

본건은 제시목록상 전유부분에 2층1호 38.19㎡(보일러실6.915㎡)로 표기되어 있으나,
집합건축물대장 전유부상에는 전유부분 39.18㎡와 공용부분(계단실 및 주차장) 6.915㎡로
표기되어 있는 바, 경매진행시 이해관계인은 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경10713 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 410-30 2층1호

용도: 다세대주택

감정가: 205,000,000원

토지면적: 16.64㎡ (약 5.03평)

건물면적: 38.19㎡ (약 11.55평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 정보: 1991년 5월 24일 사용승인, 철근콘크리트조 및 벽돌조 경사슬래브지붕 4층건 중 2층 1호

2. 입지조건

주위환경: 본건은 서울우이초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 빌라 및 다세대주택 등이 밀집한 일반주거지역입니다. 각종 근린생활시설, 점포, 상가, 학교, 공원, 병원 등이 인접해 있어 주거지로서 입지 여건은 대체로 양호한 편입니다.

교통상황: 차량 출입이 용이하며, 시내버스정류장이 도보 약 1-2분, 지하철 1호선 가오리역이 도보 약 7-8분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지 및 도로: 본건은 인접 토지 및 도로 대비 대체로 제형의 평지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 중로1류(폭 20m-25m)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 관련 법규에 따른 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 9월 15일자 구로구의 압류 (갑11)입니다.

인수되는 권리:

을구 9번 주택임차권: 임차인 이재근(가명: 이 ) 씨는 보증금 130,000,000원, 전입일자 2021년 10월 29일, 확정일자 2021년 8월 30일로 대항력이 있습니다. 물건명세서상 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 합니다. (이는 "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보와 상반되므로, 인수 가능성을 반드시 확인해야 합니다.)

말소되는 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위인 소유권 이전, 매매, 압류, 강제경매 등은 매각으로 인해 소멸됩니다.

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 인근 간선도로변으로 다양한 근린생활시설과 점포, 상가가 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

주변 지역 정보 검색 결과, 해당 지역(수유동 410-30번지 일대)에 유흥업소나 유해시설 등 혐오시설이 일부 산재해 있다는 언급이 있으나, 정확한 위치와 밀집 정도는 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

편의시설: 각종 마트, 병원, 은행 등 근린생활시설 이용이 편리합니다.

교육시설: 서울우이초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

주요 시설 접근성: 지하철 가오리역(우이신설선) 및 다수의 버스 노선 이용이 용이하여 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 부담: 임차인 이재근(가명: 이 ) 씨의 보증금 130,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 상당한 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다.

등기부 및 공부상 차이:

감정평가서 및 건물 면적(38.19㎡)과 건축물대장상 전유부 면적(39.18㎡) 및 공용면적(6.915㎡) 간에 차이가 있습니다.

건축물표제부 JSON상 4층 1호로 표기된 부분이 있으나, 물건 정보 및 감정평가서상으로는 2층 1호입니다. 이러한 공부상 불일치는 권리 분석 및 실제 이용 시 문제가 될 수 있습니다.

건축 연도: 1991년 사용승인된 건물로, 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획 제한: 제2종일반주거지역, 고도지구 등 도시계획에 따른 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 수유동에 위치한 다세대주택으로, 양호한 교통 및 생활 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다. 그러나 1991년 준공된 노후 건물이며, 공부상 차이 및 가장 큰 리스크로 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이 존재합니다. 따라서 입찰 전 임차인과의 협의 및 정확한 인수 금액 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

입지: 수유동 지역은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역으로, 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

가격 메리트: 대항력 있는 임차인 인수 부담 및 노후 건물이라는 점 때문에 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

교통: 지하철역 및 버스정류장이 가까워 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

최근 시세 분석 결과, 본 건과 유사한 면적(약 11.55평)의 다세대주택 매매가는 평당 약 1,200만원에서 1,500만원 수준으로 파악되었습니다. 이를 바탕으로 추정되는 본 건의 시장 가치는 약 1억 3,900만원에서 1억 7,300만원입니다.

본 건의 감정가는 2억 500만원이며, 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 3,000만원을 인수해야 하는 점을 고려하여, "예상 입찰가 는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 지침에 따라 순수 지분 가치를 산정했습니다.

추정 시장 가치(약 1억 7,000만원)에서 인수 보증금(1억 3,000만원)을 제외한 순수 지분 가치는 약 4,000만원으로 볼 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 총 매입 비용(입찰가 + 미배당 보증금)이 시장 가치 범주 내에 있도록, 순수 지분 가치를 반영하여 50,000,000원 ~ 80,000,000원 범위에서 고려해볼 수 있습니다. 이는 잠재적 인수 보증금 전액을 고려한 총 투자액이 시장 가치를 초과하지 않도록 하는 전략입니다. 단, 임차인에게 배당되는 금액에 따라 실제 총 투입 금액은 달라질 수 있으므로, 세부적인 배당표 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.