나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11136 [1] 서울특별시 중랑구 상봉동 253-1 삼성펠리체 2층203호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경11136 [1] 서울특별시 중랑구 상봉동 253-1 삼성펠리체 2층203호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울북부지방법원 경매5계 2025타경11136 | 소재지: 서울특별시 중랑구 상봉중앙로8길 16, 2층203호 (상봉동,삼성펠리체) | 감정가: 302,000,000원 | 최저가: 123,699,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울 북부지방법원 2025타경11136 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 서울특별시 중랑구 상봉동 253-1, 삼성펠리체 2층 203호에 소재한 다세대주택입니다.

감정가는 302,000,000원이며, 토지 면적은 26.50㎡ (약 8.02평)이고 건물 면적은 40.62㎡ (약 12.29평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다.

소유자 및 채무자는 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

토지 제시외 면적 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 상봉동에 위치하며, 상봉중학교 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택 및 다세대주택이 형성된 주택지대로, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황

본 건물까지 차량 진출입이 가능합니다. 대중교통 이용 또한 편리한 편으로, 반경 900m 내에 경의중앙선 망우역, 경의중앙선 및 7호선 환승역인 상봉역, 7호선 중화역이 위치해 있으며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 접근성이 양호합니다.

건물의 구조 및 이용상태

2016년 12월 7일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 6층 건물 중 2층 203호입니다. 건물 외벽은 석재 마감 등으로, 내벽은 벽지와 타일 마감 등으로, 창호는 칼라새시 이중창 등으로 마감되었습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 내부 구조는 방 3개, 거실 겸 주방, 욕실, 발코니 및 확장형 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

설비내역

건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 승강기 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 형상 및 이용상태

본건 토지는 3필지가 일단의 부정형 평지이며, 다세대주택 부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태

북서측으로는 폭 약 8m의 포장 도로와 접하고 있으며, 북동측으로는 세로(막다른 도로)와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다.

공부와의 차이

토지대장, 건축물대장 등 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

기타참고사항

폐문 및 관계인 부재로 인해 정확한 임대 관계는 조사하지 못하였습니다. 다만, 등기사항 전부증명서 상 주택임차권등기가 설정되어 있으며, 임차인은 신*렬로 보증금 294,000,000원, 임대차 계약일자 2020년 11월 10일, 주민등록 및 점유 개시일자 2020년 12월 31일, 확정일자 2020년 12월 2일로 확인됩니다.

입지조건

본 물건은 서울 북부 지역의 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 지하철역이 도보 또는 대중교통 이용 가능한 거리에 있어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 우수하며, 생활 편의 시설 이용도 용이할 것으로 판단됩니다.

권리분석

등기부등본 상 주택임차권등기가 말소기준권리보다 선순위에 있는지 여부, 배당 순위 등을 면밀히 분석해야 합니다. 현재 파악된 주택임차권등기는 2020년 12월 31일 전입 신고 및 점유 개시일자를 가진 임차인이 보증금 294,000,000원을 설정한 것으로, 이는 낙찰자가 인수해야 할 수도 있는 중요한 권리이므로 철저한 조사가 필요합니다.

상권분석

주변이 주택가로 형성되어 있어 안정적인 주거 상권을 이루고 있습니다. 다만, 상봉역 등 교통 요지와의 근접성으로 인해 일부 상업 및 편의시설 이용도 가능한 지역입니다. 주거용 부동산으로서의 기본적인 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

생활정보

인근에 학교(상봉중학교)가 있으며, 대중교통 이용이 편리하여 직장인이나 학생들의 통학 및 출퇴근이 용이합니다. 주택가에 위치하여 비교적 조용하고 안정적인 생활이 가능할 것으로 보입니다.

잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 선순위 임차권의 존재입니다. 임차인의 보증금 전액을 낙찰자가 인수하게 될 경우, 투자금 회수에 상당한 영향을 미칠 수 있으므로 임차인의 배당 여부 및 인수 조건을 철저히 파악해야 합니다. 또한, 폐문 및 관계인 부재로 인한 정확한 점유 관계 확인의 어려움도 리스크 요인이 될 수 있습니다. 현재 주변 지역에서 특이할 만한 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았으나, 실제 현장 방문 시 추가 확인이 필요합니다.

종합 의견

본 물건은 입지 및 교통 여건이 양호한 주택 지역에 소재하고 있으며, 건물 자체의 상태도 비교적 양호할 것으로 보입니다. 그러나 선순위 임차권이라는 중대한 권리 관계가 존재하므로, 이에 대한 면밀한 법적 분석과 보증금 인수 여부 확인이 필수적입니다. 신중한 권리 분석과 함께 임차인과의 원만한 합의 가능성 등을 고려하여 투자 결정을 내려야 할 것입니다.

투자 포인트

향후 정비 사업 등으로 인한 지역 가치 상승 잠재력을 고려해볼 수 있습니다. 또한, 임차권 분석을 통해 인수 금액을 합리적으로 산정한다면, 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건이 될 수 있습니다. 다만, 모든 투자 결정은 철저한 사전 조사와 전문가의 도움을 받아 진행하시길 권장합니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매5계