나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경5104 [2] 서울특별시 동작구 대방동 379-31 근린주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경5104 [2] 서울특별시 동작구 대방동 379-31 근린주택 경매

• 사건번호: 2024타경5104
• 주소: 서울특별시 동작구 대방동15길 8
• 용도: 근린주택

서울중앙지방법원 경매21계 2024타경5104 | 소재지: 서울특별시 동작구 대방동15길 8 | 감정가: 1,508,621,890원 | 최저가: 617,930,000원 | 용도: 근린주택

1. 서울중앙지방법원 2024타경5104 (2) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경5104 (2)

소재지: 서울특별시 동작구 대방동 379-31

용도: 상가주택

감정가: 1,508,621,890원

토지면적: 107.20㎡ (약 32.41평)

건물면적: 59.47㎡ (약 18.00평)

건물 제시외면적: 34.72㎡ (약 10.50평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OOOOOOOOOOO

특이사항: 없음

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

1.2. 감정평가 요약

1.2. 1. 토지감정요항표

위치 및 주위환경: 서울특별시 동작구 대방동 소재 성남중학교, 성남고등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 형성된 주택지대입니다.

교통상황: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재합니다.

형태 및 이용상태: 장방형의 토지로, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 남측으로 폭 약 3미터 내외의 막다른 도로를 통해 폭 약 8미터 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

공부와의 차이: 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상입니다. 본건 평가는 기존 감정평가에 대한 보완 감정으로, 매수인이 인접 도로(379-29번지)의 통행로 지분을 취득하지 못할 경우의 감정가 산정 관련 보완 사항이 있었습니다.

1.2. 2. 건물감정평가요항표

건물의 구조: 벽돌조 기와지붕 단층 건물이며, 사용승인일은 1966년 1월 20일입니다. 외벽은 벽돌쌓기, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시입니다.

이용상태: 주택으로 이용 중입니다.

설비내역: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

부합물 및 종물: 후첨 건물개황도 및 사진 용지와 같이 제시외 건물(기호 ㉠)이 소재합니다. 정확한 면적, 소유권 여부, 일괄 경매 여부 등은 경매 진행 시 재확인 필요합니다.

공부와의 차이: 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상입니다. 본건 현장 조사 시 거주인의 부재로 내부 구조는 외부 관찰 등을 참고로 작성되었으며, 실제 사항과 다소 차이가 있을 수 있으니 경매 진행 시 유의하여 재확인하시기 바랍니다.

1.3. 입지조건

본건은 서울특별시 동작구 대방동에 위치하며, 성남중학교 및 성남고등학교와 인접해 있어 교육 환경이 우수한 지역입니다. 주변으로는 단독주택, 다세대주택 등이 밀집한 주거 지역과 일부 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다. 차량으로 주요 도로 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 이OOOOOOOOOOO입니다. 경매 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 제시외 건물도 포함됩니다. 특별한 권리 하자 정보는 제공되지 않았으나, 경매 진행 시 법원 물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 등을 면밀히 검토하여 선순위 및 말소기준 권리를 파악해야 합니다. 특히, 감정평가 요약에 언급된 인접 도로(379-29번지) 관련 통행로 지분 취득 여부에 따른 잠재적 분쟁 가능성을 주지해야 합니다.

1.5. 상권분석

주거 밀집 지역 및 학교 인근에 위치하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 인근 주민 및 학생들을 대상으로 하는 소규모 근린생활시설(마트, 학원, 식당 등) 운영이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 대규모 상업 시설보다는 지역 커뮤니티에 기반한 업종이 적합할 것으로 판단됩니다.

1.6. 생활정보

인근에 성남중학교, 성남고등학교가 있어 교육 환경이 우수하며, 자녀 교육에 유리한 입지입니다. 대중교통으로는 버스 이용이 편리하며, 지하철역 이용을 위해서는 다소 도보 이동 또는 환승이 필요할 수 있습니다. 주변 주택가 환경으로 인해 비교적 조용하고 안정적인 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

1. 건물의 노후화: 1966년 사용승인된 건물로, 상당한 노후화가 진행되었을 가능성이 높습니다. 내부 수리 및 보수가 필요할 수 있으며, 이는 추가적인 초기 투자 비용으로 이어질 수 있습니다.

2. 내부 상태 확인의 어려움: 현재 거주자가 있어 내부를 직접 확인하기 어려운 상황이며, 실제 내부 상태가 감정평가 시점과 다를 수 있습니다. 경매 진행 시 현장 확인을 통해 정확한 상태를 파악해야 합니다.

3. 도로 관련 제약: 인접 도로(379-29번지) 지분 취득 문제와 관련된 보완 감정평가 사항이 있어, 향후 통행로 확보에 대한 잠재적 이슈가 발생할 수 있습니다.

4. 임대 관계 불확실성: 임대 관계가 미상으로, 낙찰 후 기존 임차인과의 명도 또는 임대차 관계 정리 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

5. 혐오시설: 주변 환경 조사 결과, 현재까지 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 동작구 대방동의 교육 환경이 우수한 주택가에 위치한 상가주택입니다. 성남중고등학교와 인접해 있으며, 차량 및 버스 대중교통 접근성이 양호합니다. 1966년 건축된 건물로 노후화가 상당 부분 진행되었을 것으로 예상되며, 제시외 건물도 포함되어 있습니다. 감정가는 15억원대이나, 향후 명도, 수리 비용, 도로 관련 이슈 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.9. 투자 포인트

1. 교육 환경: 성남중고등학교 인근으로 자녀 교육에 관심 있는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

2. 입지: 동작구 대방동이라는 서울 내 위치적 장점을 가지고 있으며, 향후 재개발 가능성도 고려해볼 수 있습니다.

3. 소액 투자 가능성: 건물의 노후화를 고려하여, 저평가된 가격으로 낙찰받을 경우 리모델링 또는 신축을 통해 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

4. 제시외 건물 포함: 제시외 건물까지 일괄 매각 대상이므로, 이를 활용하거나 철거 후 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

본 보고서는 제공된 정보와 공개된 자료를 바탕으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 권리 분석을 통해 최종적인 투자 결정을 내리시기 바랍니다.

법원 정보

서울중앙지방법원 경매21계