나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경122368 [1] 서울특별시 관악구 신림동 529-15 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2024.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신대방역(지하철 2호선)" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독 및 공동주택, 근린생활시설, 업무시설, 공공시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 양호합니다

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 신대방역(지하철 2호선)이 소재하는 등 제반 교통여건은 양호합니다.

건물의 구조

건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상11층 건물 중 제4층 제403호로서,
- 외 벽 : 석재붙임 마감 등
- 내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등
- 창 호 : 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

기호(가) : 오피스텔(주거용)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 기계식 주차장설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 세장형 토지로서, 오피스텔 및 다세대주택(도시형생활주택 단지형) 등 건물 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(난곡사거리지구중심(서울특별시 고시 제2023-315호(2023.07.27.))), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상입니다.
나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경122368 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 529-15 4층403호

용도: 오피스텔 (주거용으로 이용 중)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상11층 건물 중 제4층 제403호

건축년도: 2020년 4월 2일 사용승인

1.2. 면적

토지면적: 10.86㎡ (약 3.28평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.38㎡ (약 8.28평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 가치평가

감정가: 260,000,000원 (2억 6천만원)

1.4. 경매정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "신대방역(지하철 2호선)" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 업무시설, 공공시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 업무 환경이 양호합니다.

2.2. 교통

인근에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 2호선 신대방역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 출입도 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 8월 31일자 서대문세무서장의 압류 (갑4) 입니다.

이후 접수된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

- 소유권 이전: 갑2(2020.11.16), 갑3(2021.01.29)

- 주택임차권: 을1(2024.02.06, 이호경, 257,000,000원) - 말소 예정

- 압류: 갑5(2023.08.31, 은평세무서장) - 말소 예정

- 강제경매: 갑6(2024.11.11, 주택도시보증공사) - 말소 예정

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 송상호

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-08-12

대항력: 없음

비고: 권리 신고 및 배당 요구 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사(이호경)

보증금: 257,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-08-29

확정일자: 2022-08-02

배당신고일자: 2024-02-06

대항력: 없음

비고: 을구 1번 주택임차권 등기. 보증금 257,000,000원은 인수되지 않고 말소될 예정입니다.

3.3. 권리 인수 및 소멸 여부

본 물건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 특히, 을구 1번 주택임차권(이호경)은 보증금 257,000,000원에도 불구하고 인수되지 않고 말소되므로, 매수인에게는 인수되는 보증금이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건은 신대방역 인근에 위치하여 상업 및 업무시설이 혼재된 지역에 속합니다. 다양한 근린생활시설, 판매시설, 업무시설 등이 분포하고 있어 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다.

4.2. 업종 현황

주거용 오피스텔로 이용 중이며, 인근 지역에는 오피스텔, 주택, 소규모 상가 등이 밀집해 있습니다. 1인 가구 및 소규모 사업체를 위한 업종이 발달할 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 마트, 병원, 은행 등 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 기타 생활 편의

지하철 2호선 신대방역을 이용한 서울 시내 주요 지역 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

초기 정보에 '대항력있는 임차인' 표기가 있었으나, 권리분석 결과 주택도시보증공사(HUG)의 임차권은 보증금 257,000,000원에도 불구하고 매각으로 인해 말소되어 매수인이 인수하지 않는 것으로 확인되었습니다. 또한, 다른 임차인 송상호는 대항력이 없습니다. 따라서 임차인 관련 위험은 낮다고 판단됩니다.

6.2. 기타 법적/행정적 리스크

토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 나타났습니다.

6.3. 시장 리스크

감정가 2억 6천만원 대비, 2026년 3월 같은 건물 내 다른 호실(17.51㎡)이 1억 8천만원에 직거래된 사례가 있어 시세 확인이 필요합니다. 다만, 해당 물건은 27.38㎡로 면적이 더 크다는 점을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축급 오피스텔로, 대중교통 이용이 편리한 역세권에 위치하여 입지 조건이 우수합니다. 초기 권리분석상 '대항력있는 임차인'이라는 잠재적 리스크가 있었으나, 상세 분석 결과 해당 임차인의 권리가 모두 말소되는 것으로 확인되어 인수할 보증금이 없는 점은 매수자에게 긍정적입니다. 감정가 대비 최근 거래 사례가 낮은 점은 주의 깊게 살펴볼 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 2호선 신대방역 역세권에 위치한 비교적 신축(2020년 준공) 오피스텔입니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수하지 않아 추가적인 금전적 부담이 없습니다.

* 주거 및 업무시설이 혼재된 지역으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되는 권리들로 구성되어 있어 권리관계가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 260,000,000원

최근 실거래 사례 (2026년 3월, 17.51㎡): 180,000,000원

본 물건 면적 (27.38㎡) 및 감정가격을 고려했을 때, 현재 시점에서 보수적으로 입찰가를 산정하면 다음과 같습니다.

최근 거래 사례 가격을 적용하여 면적당 가격을 계산하면 약 10,279,840원/㎡ (180,000,000원 / 17.51㎡)입니다.

본 물건 면적(27.38㎡)에 적용 시 약 281,534,000원 수준이 됩니다.

그러나 이는 미래 시점의 거래이며, 본 건의 감정가(260,000,000원) 및 시장 상황을 종합적으로 고려해야 합니다.

특히, 해당 물건의 권리관계가 명확히 정리되었고 인수할 보증금이 없다는 점은 긍정적입니다.

본 물건의 경우, 감정가 2억 6천만원을 기준으로 하되, 최근 거래 사례와 면적 차이를 고려하여 10%~20% 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

보수적인 접근: 감정가의 80~90% 수준

208,000,000원 ~ 234,000,000원

좀 더 적극적인 접근: 감정가 근접 또는 상회

240,000,000원 ~ 260,000,000원

따라서, 2억 3천만원 ~ 2억 5천만원 수준에서 입찰가를 검토해 볼 것을 제안합니다.

(최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 투자 목표 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.