나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경122856 [1] 서울특별시 관악구 신림동 105-35 5층501호 다세대주택 경매

Name: 나이스옥션 경매정보 서비스
Brand: 나이스옥션

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울중앙 2024타경122856 [1] 서울특별시 관악구 신림동 105-35 5층501호 다세대주택 경매

사건번호: 2024타경122856
주소: 서울특별시 관악구 복은2길 48, 5층501호
감정가: 265,700,000원
최저가: 108,830,000원
유찰 횟수: 4회
용도: 다세대주택

서울중앙지방법원 경매21계 2024타경122856 | 소재지: 서울특별시 관악구 복은2길 48, 5층501호 | 감정가: 265,700,000원 | 최저가: 108,830,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울중앙지방법원 2024타경122856 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2024타경122856 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 105-35 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 265,700,000원

토지면적: 21.57㎡ (약 6.52평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 29.53㎡ (약 8.93평) - 전용면적

건물 제시외면적: 11.80㎡ (약 3.57평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 제시외 건물 포함

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 신림동에 소재하며, "서울신성초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 다가구주택 등이 밀집한 기존 주택지대로 형성되어 있어 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다. 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 다수의 노선버스정류장과 서울 경전철 신림선의 서울대벤처타운역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 북측으로는 약 4m, 남측으로는 약 3m 폭의 포장도로와 각각 접하고 있어 도로 접근성 또한 양호합니다.

1.3. 권리분석

본건은 서울중앙지방법원 2024타경122856 (1) 사건번호로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다. 소유자이자 채무자는 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 경매 진행 시 낙찰자는 소유권이전등기를 통해 소유권을 취득하게 되며, 통상적으로 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 말소됩니다. 다만, 인수해야 하는 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)나 임차인의 대항력 유무 등 상세한 권리관계는 법원에서 제공하는 매각물건명세서 및 관련 서류를 통해 면밀히 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

물건이 위치한 신림동 일대는 주택 밀집 지역으로서, 상권은 주로 인근 거주민을 대상으로 하는 근린생활시설 위주로 형성되어 있습니다. 서울대벤처타운역 인근으로는 소규모 상업 시설이 분포하고 있으나, 대규모 상업 지구보다는 주거 기능에 초점이 맞춰진 지역입니다. 서울신성초등학교가 인근에 있어 학군 관련 유동인구가 있을 수 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 5층에 위치한 다세대주택으로, 건물면적은 29.53㎡(약 8.93평)입니다. 내부 구성은 방 2개, 주방, 거실, 욕실 및 화장실, 현관 등으로 이용 중입니다. 건물에는 도시가스 보일러를 이용한 개별난방 시스템, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 그리고 승강기가 설치되어 있어 생활 편의를 위한 기본적인 시설은 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 집합건축물대장상에 기재된 위반건축물 문제입니다. 본건은 5층 501호에 대해 9㎡ 면적의 패널 구조 위반건축물(도시형생활주택)이 등재되어 있으며, 이는 건물 제시외면적 11.80㎡(약 3.57평)으로 추정되는 테라스 확장 부분과 관련이 있는 것으로 파악됩니다. 관할 구청으로부터 해당 위반건축물에 대한 이행강제금이 현재 부과되고 있다는 사실이 확인되었습니다. 따라서 경매 시 이행강제금의 정확한 부과 내역, 누적 금액, 향후 추가 부과 가능성 및 시정 조치 이행 비용 등을 반드시 재확인해야 합니다. 또한, 현재 임대차 관계가 불명확하여 명도 관련 문제가 발생할 가능성도 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택 경매 건입니다. 서울대벤처타운역과의 접근성이 있어 교통이 편리하며, 기본적인 생활 편의시설이 인근에 갖춰져 있습니다. 하지만, 현재 이행강제금이 부과되고 있는 위반건축물 문제가 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다. 이행강제금의 규모와 시정 조치에 필요한 비용, 그리고 향후 재산권 행사에 미칠 영향 등을 면밀히 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

투자는 위반건축물 리스크를 철저히 분석하고 관리하는 데 초점을 맞춰야 합니다.

1. 위반건축물과 관련된 이행강제금 총액 및 향후 부과될 금액을 정확히 산출하여, 이를 포함한 총 예상 투자 비용을 파악합니다.

2. 위반건축물 시정 명령 이행 또는 이행강제금 부담 후에도, 주변 시세와 비교했을 때 합리적인 매입이 가능한지 신중하게 분석해야 합니다.

3. 신림동 지역의 개발 계획, 교통망 확충 등 향후 지역 가치 상승 가능성을 고려하여 장기적인 관점에서 투자 여부를 판단합니다.

4. 명확한 임대차 현황 파악을 통해 명도 절차상 발생할 수 있는 잠재적 리스크를 최소화합니다.1.서울중앙지방법원 2024타경122856 (1) 물건 보고서