나이스옥션 법원경매 인천 2020타경518795 [1] 인천광역시 미추홀구 학익동 713-8 다가구주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2020타경518795 [1] 인천광역시 미추홀구 학익동 713-8 다가구주택 경매

• 사건번호: 2020타경518795
• 주소: 인천광역시 미추홀구 학익동 713-8
• 감정가: 520,675,500원
• 최저가: 61,257,000원
• 유찰 횟수: 6회
• 용도: 다가구주택

인천지방법원 경매15계 2020타경518795 | 소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 713-8 | 감정가: 520,675,500원 | 최저가: 61,257,000원 | 용도: 다가구주택

1. 인천지방법원 2020타경518795 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2020타경518795 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 학익동 713-8

용도: 다가구주택

감정가: 520,675,500원

토지면적: 0.00㎡ (0평)

토지 지분율: 0%

건물면적: 721.04㎡ (약 217.8평)

건물 지분율: 72104.00000000001%

건물 제시외면적: 232.30㎡ (약 70.26평)

매각대상: 건물만 매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 최OO

채무자: 최OO

채권자: 김OO

주의사항:

1. 본 건은 사용승인을 받지 않은 건물로 최저매각가격은 건물만의 평가액이며, 제시외 건물 4동을 포함합니다. 단일 건물로 보았을 때 방향 왼편 105동, 오른편 106동으로 구분됩니다.

2. 105동은 지하2층, 지하층, 1층, 2층, 3층으로 구성되어 있으며, 106동은 지하실 1,2호, 지하1,2,3,4호, 1층, 2층, 3층으로 구성되어 있습니다. 105동 지하2층은 습기와 누수로 인한 물리적 훼손 잔해가 존재합니다.

3. 본 매각물건에 대한 건물 철거를 명하는 확정판결(인천지방법원 2009가단27499)이 있습니다.

4. 2025년 6월 16일자 현황조사보고서에 따르면, 건물 우측 주차장 공간에 가설건축물과 폐기물이 방치되어 있으며, 105동과 106동 모두 지하 1층에서 지하 2층으로 내려가는 입구부터 각종 자재 및 폐기물이 방치되어 있습니다. 복도와 계단에도 가구가 방치되어 있으며, 건물 일부 누수되는 부분이 육안으로 관찰됩니다. 전체적으로 보수 및 관리가 되지 않은 상태로 보입니다.

5. 재매각 사건이며, 매수보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

감정평가서 요약:

- 건물의 구조, 이용 상태, 설비 내역: 기재 생략 (당초 감정평가서 참조)

- 부합물 및 종물: 별첨 "건물개황도"와 소유자 미상의 제시외 건물 1동(ㄹ)이 소재합니다.

- 공부와의 차이: 없음

- 기타 참고사항 (임대 관례 및 기타): 없음

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 학익동에 소재하고 있으며, 주변은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 또한, 수인분당선 인하대역이 인근에 있어 대중교통 이용도 가능합니다. 인근에 학익시장, 홈플러스, CGV, 메가박스 등 쇼핑 및 문화 시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 건물만 매각 대상이며, 토지에 대한 소유권이나 지분이 없습니다. 이는 추후 토지 관련 문제 발생 시 복잡성이 야기될 수 있는 부분입니다. 또한, 인천지방법원 2009가단27499 판결에 따라 건물 철거 명령이 확정되어 있어, 인수 시 철거 부담이 존재할 수 있습니다. 본 건은 재매각 사건으로, 이전 입찰에서 매수자가 나타나지 않았거나 문제가 있었음을 시사합니다.

1.4. 상권분석

학익동 일대는 주거 지역과 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 학익시장을 중심으로 재래시장 상권이 형성되어 있으며, 대형마트, 영화관 등 현대적인 상업 시설도 가까이 있어 유동인구가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 본 건의 경우 건물이 장기간 방치 및 관리 부실 상태인 것으로 보여, 주변 상권의 활성화 정도가 본 물건 자체의 가치에 직접적인 영향을 미치기에는 제한적일 수 있습니다.

1.5. 생활정보

인근에 학익고등학교, 학익여자고등학교 등이 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 다양한 편의시설 및 병원, 관공서(경찰서, 병무지청, 행정복지센터 등)가 차량 10분 이내 거리에 있어 생활 인프라는 양호한 편입니다.

1.6. 혐오시설 조사

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지 인근에 특별히 명시된 혐오시설은 검색되지 않았습니다. 다만, 현황조사보고서에 따르면 건물 주변 주차장 공간에 가설건축물과 폐기물이 방치되어 있어 미관상 좋지 않은 환경을 조성하고 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 건물에 대한 철거 확정 판결이 존재한다는 점입니다. 또한, 사용 승인을 받지 않은 미준공 건물이라는 점과, 건물 자체의 노후화 및 심각한 관리 부실 (습기, 누수, 폐기물 방치 등)로 인한 대규모 보수 및 복구 비용이 발생할 수 있습니다. 토지 소유권이 없어 건물만 보유하게 되는 점도 잠재적 리스크 요인입니다. 재매각 이력이 있다는 점은 이전 입찰자들이 이러한 리스크를 인지하고 참여하지 않았거나, 인수 후에도 해결이 어려운 문제가 있음을 시사합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 인천지방법원에서 진행되는 강제경매 사건으로, 건물만 매각 대상입니다. 감정가는 5억 2천여만원으로 높게 책정되었으나, 사용승인을 받지 못한 건물이며 철거 판결까지 존재하는 상황입니다. 건물 내부의 심각한 훼손 및 방치된 폐기물, 습기 및 누수 문제는 대규모의 추가 비용 발생을 예고합니다. 토지 소유권이 없다는 점과 재매각 이력 또한 투자 결정에 신중을 기해야 할 요소입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 단순한 부동산 투자 관점보다는 철거 및 재건축, 또는 법적 문제를 해결하려는 특정 목적을 가진 투자자에게만 적합할 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

1. **철거/재건축 가능성**: 철거 판결이 존재하나, 만약 철거 비용을 감당하고 재건축을 추진할 경우, 토지가 없는 상태에서의 신축 가능성 및 관련 법규 검토가 필요합니다.

2. **예상 낙찰가**: 재매각 이력과 다수의 위험 요소를 고려할 때, 본 건은 감정가 대비 매우 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 높습니다. 이를 통해 철거 및 복구 비용을 고려한 후에도 잠재적 수익을 기대할 수 있는 수준인지 면밀히 분석해야 합니다.

3. **수익형 부동산 개발 잠재력**: 비록 현재 상태는 매우 좋지 않으나, 학익동 지역 개발 계획 및 향후 주변 환경 변화에 따라 잠재적인 가치 상승을 기대해 볼 수도 있습니다. 다만, 이는 장기적인 관점에서 접근해야 하며, 상당한 자본 투자가 필요합니다.

법원 정보

인천지방법원 경매15계