나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1467 [1] 제주특별자치도 서귀포시 토평동 408 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청림감정 · 평가일 2025.07.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서귀포시 토평동 소재 ""소정방폭포"" 북동측 인근에 위치하는 부동산(토지1/건물4)으로서, 인근은 주택, 상업시설, 농경지 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 제반교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 남측 하향의 완경사지대에 위치한 부정형 토지로서, 상업용 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 폭 약 4 미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

본건 토지 기호(5) 지상 및 건물 기호(1),(3),(4) 1층에 제시외건물 ㄱ ~ ㅈ 및 제시외물건 ㅊ 이 소재하나, 평가목적 등을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지를 감정평가 하였으며, 제시외 건물이 토지에 미치는 영향을 감안할 경우 토지 감정평가액을 감정평가명세표의 비고란에 기재하였으니, 업무 진행시 참고하시기 바람.
(후첨 건물배치도, 건물개황도, 사진용지 참조)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계
미상임.


- 기타 참고사항
해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호(1),(2),(3),(4)
철근콘크리트조 경사슬래브위기와지붕 지상2층 건물로서,
(사용승인일 : 2003.05.16)
외벽 : 드라이비트 등 마감,
내벽 : 벽지붙임, 타일붙임 등 마감,
바닥 : 강화마루깔기, 타일깔기 등 마감,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

숙박시설(휴양펜션) 등으로 이용 중임.

설비내역

보일러에 의한 난방설비, 위생설비, 급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 건물배치도/건물개황도 참조.

공부와의 차이

? 본건 건물 기호(1),(2),(3),(4)는 등기사항전부증명서 상 건물의 용도가 다가구주택으로 기재되어 있으나, 일반건축물대장 상 건물의 용도는 숙박시설(휴양펜션)로 기재되어 있으며, 이는 건물의 용도변경 사항(2006.06.14)이 등기사항전부증명서에 반영되지 아니한 사유로 판단되는 바, 업무 진행시 건물의 정확한 용도 및 관련사항을 재확인하시기 바람. (후첨 등기사항전부증명서, 일반건축믈대장 참조)
? 본건 건물 기호(1),(2),(3),(4)는 등기사항전부증명서 상 건물의 지붕이 슬래브지붕으로 기재되어 있으나, 현장조사결과 경사슬래브위기와지붕으로 확인되었으니, 업무 진행시 참고하시기 바람. (후첨 등기사항전부증명서, 사진용지 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기타
본건 건물 기호(1),(2),(3),(4)는 수차례 현장조사 결과 폐문부재로 내부를 확인하지 못하였는바, 건물의 구조, 이용 상태, 면적 등은 일반건축물대장, 실측, 목측 및 인근 유사한 건물을 기준으로 기재하였으니, 업무 진행시 건물의 구조, 이용 상태, 면적 등을 재확인하시기 바람.
(후첨 건물감정평가요항표, 건물배치도, 건물개황도, 사진용지 참조)

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1467 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 토평동 408번지 (새주소: 제주특별자치도 서귀포시 칠십리로 310-23)

용도: 숙박시설 (휴양펜션)

감정가: 1,911,850,160원

토지면적: 1,988.00㎡ (약 601.37평)

건물면적: 570.02㎡ (약 172.45평)

건물 제시외면적: 71.50㎡ (약 21.63평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농협은행

특이사항: 공동담보 물건

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 입지 및 주변환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 토평동 소재 "소정방폭포" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 주택, 상업시설, 농경지가 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로상태

차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 본건 토지는 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지형태 및 이용상태

본건 토지는 남측으로 하향하는 완경사지에 위치한 부정형 토지로서, 현재 상업용 건부지 등으로 이용되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

* 말소기준권리: 건물 등기상 근저당권 (농업협동조합자산관리회사, 2003.06.12 접수, 채권최고액 910,000,000원)

* 총 채권액: 910,000,000원 (등기부 채권 총액 기준)

* 경매 신청 채권자: 농협은행 (2025.06.26 접수, 임의경매)

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원. 현재 파악된 임차인 중 인수해야 할 보증금은 없습니다.

3.3. 등기부 현황

* 토지: 소유권 이전(정광윤, 정혜석) 및 근저당권(말소기준권리), 임의경매 개시결정이 등기되어 있습니다.

* 건물: 소유권 보존(정혜석), 근저당권(말소기준권리), 임의경매 개시결정이 등기되어 있습니다.

* 매각으로 인해 위에서 언급된 근저당권, 임의경매 개시결정 등은 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 서귀포시 토평동 일대는 관광지 및 주거, 상업시설이 복합적으로 발달한 지역입니다. 특히 "소정방폭포"와 인접하여 관광객 수요를 기대할 수 있는 숙박시설(휴양펜션)로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 주변에 다양한 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 휴양펜션의 특성상 개별적인 운영 전략이 중요할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주변에 주택 및 상업시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 또한, "소정방폭포"와 같은 관광 자원이 인접해 있어 관련 편의시설 이용 또한 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 불일치 사항

* 건물 용도: 등기사항전부증명서상 '다가구주택'으로 기재되어 있으나, 건축물대장상으로는 2006.06.14 용도 변경된 '숙박시설(휴양펜션)'로 기재되어 있습니다. 이는 등기사항전부증명서에 미반영된 것으로, 실제 이용 현황과 다를 수 있어 업무 진행 시 정확한 용도 재확인이 필요합니다.

* 건물 지붕: 등기사항전부증명서 및 건축물대장상 '슬래브지붕'으로 기재되어 있으나, 현황은 '경사슬래브위기와지붕'으로 확인되었습니다.

* 소재지번: 등기사항전부증명서상 '토평동 408번지'이나, 건축물대장상 '토평동 408, 416-3번지'로 기재되어 있어 지번 상 차이가 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보전지역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 시 관련 법규 준수가 필수적입니다.

6.3. 현장 조사 애로사항

* 수차례 현장 조사 결과 폐문부재로 인해 건물 내부 확인이 불가했습니다. 이에 따라 건물 구조, 이용 상태, 면적 등은 일반건축물대장, 실측, 목측 및 인근 유사 건물 등을 기준으로 작성되었으며, 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

6.4. 기타

* 제시외 건물(관리실 및 창고 약 34.5㎡ 포함)이 소재하나, 일괄매각 대상에 포함되어 있습니다.

* 토지 지상 조경수, 시설, 석 등도 토지에 포함하여 감정평가되었습니다.

7. 종합 의견

본건은 서귀포시 토평동에 위치한 숙박시설(휴양펜션)로, 관광지 인근이라는 입지적 이점을 가지고 있습니다. 토지 및 건물 면적이 상당하며, 현재까지 등록된 채권 총액을 고려할 때 정상적인 임의경매 절차로 진행되고 있습니다. 다만, 등기부와 건축물대장 간의 용도 및 지번 불일치, 현장 조사 시 내부 확인 불가 등의 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 철저한 현황 조사와 서류 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 강점

* 제주 관광의 중심지인 서귀포시에 위치하며, "소정방폭포" 등 주요 관광자원과 인접하여 관광객 수요 확보에 유리합니다.

* 숙박시설(휴양펜션)로서의 운영 잠재력이 높으며, 제주도 부동산 시장의 꾸준한 관심도를 고려할 때 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.2. 활용 가치

* 기존 숙박시설 운영 또는 신규 사업 계획 추진 등 다양한 투자 목적에 부합할 수 있습니다.

* 일괄매각으로 토지와 건물을 함께 취득할 수 있어 활용도를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정 시 고려사항

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 감정가 외에도 주변 유사 물건의 시세, 임대 수익률, 향후 개발 가능성, 명도 가능성, 그리고 물건명세서상 기재된 공부와의 차이점 및 제시외 건물 현황 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 또한, 경매 진행 시점에서의 입찰 경쟁 상황 등도 고려해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 감정가는 1,911,850,160원이며, 이는 시장 가치를 반영한 초기 평가액입니다. 실제 입찰가는 이러한 요인들을 면밀히 검토한 후 결정하는 것이 바람직합니다. 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 해당 금액을 제외한 분석은 필요하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.