나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8330 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 수산리 2576 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 수산리 소재 '제주해양동물박물관' 동측 인근에 위치하며 주위는 숙박시설, 농지, 토지임야 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장 등이 소재하여 전반적인 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1,2) 공히 부정형으로서 자체 지반은 대체로 평탄하며, 기호(1)은 숙박시설 부지로 이용중이며, 기호(2)는 지상에 산담 등이 소재하나, 봉분의 소재 여부는 외관상 분명하지 않음.

인접 도로상태

기호(1) : 본건 북서측으로 세로에 접함.
기호(2) : 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023.10.20.고시(1000m 이내 일부제한)), 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호장애물 제한표면), 역사문화환경보존지역(제주 수산동굴), 공장설립제한지역(2016-11-28), 경관보전지구3등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3등급(저촉), 지하수자원보전4등급(저촉), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 토지거래계약에관한허가구역(2024-11 -06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15~2026.11.14)).

기호(2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023.10.20.고시(1000m 이내 일부제한)), 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부 제2024-456호장애물 제한표면), 공장설립제한지역(2016-11-28), 경관보전지구3등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15~2026.11.14)).

제시목록 외의 물건

감정평가명세표, 지적 및 건물개황도 등 참조하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 기호(1) 토지상에는 후첨 사진용지와 같이 조경수 등이 소재함. 지상의 조경수 등은 수종, 규격, 관리상태 등을 고려하여 기호(1) 토지에 포함하여 평가하였는바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

3) 기호(2) 토지상에는 연고 미상의 산담 등이 소재하나, 현장 조사 결과 외관상 봉분의 소재 여부 및 관리 상태를 명확히 확인하기 어려운 상황임. 과거 감정평가전례 및 항공영상에서는 봉분이 2기 소재하는 것으로 확인되나, 기준시점 현재는 봉분이 정리된 것으로 보일 가능성과 장기간 관리되지 않아 풀이 무성한 상태일 가능성이 모두 존재함. 이에 본건 감정평가는 평가목적 등을 고려하여 분묘에 구애됨이 없이 토지를 평가하였으며, 분묘로 인하여 당해 토지가 소유권 행사를 제한받는 경우의 토지평가액을 감정평가명세표에 별도로 기재하였는바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

4) 기호(1) 토지상에는 후첨 지적 및 건물개황도와 같이 제시외건물이 소재하는바, 면적을 개략적으로 실측하고, 구조, 사용자재, 시공정도 및 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 별도 평가하여 평가명세표에 기재하였으니, 경매 진행시 소유권 확인 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람.

5) 기호(1) 토지의 평가는 평가목적 등을 고려하여 제시외건물에 구애됨이 정상평가하였으며, 제시외건물의 구조, 규모, 이용상황 등을 고려할 때 전체 토지에 미치는 영향이 미미할 것으로 판단되는바, 제시외건물이 경매 대상에서 제외될 경우의 토지 평가금액은 변동이 없음.

6) 제시외건물의 위치 및 경계는 지적개황도에 개략적으로 도시하였으며, 정확한 위치 및 경계확인은 측량 등이 필요할 것으로 판단되는바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) 철근콘크리트구조 슬래브위슁글지붕 3층 건물로서

외벽 : 드라이비트, 석재붙임 등,
내벽 : 페인트, 벽지도배 등,
바닥 : 콘크리트미장, 타일, 데코타일 등,
천장 : 텍스, 천장지 등,
창호 : PVC 및 알루미늄 샷시창호 등임.

이용상태

숙박시설임.

설비내역

전기설비, 소방설비, 위생설비·급배수·급탕설비, 냉·난방설비, 승강기, 주방설비, 포치, 발코니, 옥탑 등임.

부합물 및 종물

감정평가명세표, 지적 및 건물개황도 등 참조하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 기호(3) 건물내 승강기는 국가승강기정보센터 '승강기정보 열람' 내용 등에 따르면 검사연기로 운행이 중지된 것으로 조사되는바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(3-1) 매각 포함.
목록1. 지상의 전기차 충전시설 매각 제외.
조경수 등 포함 평가.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8330 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 수산리 2576

* 용도: 숙박시설

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 채권자: 중소기업은행 (말소기준권리)

* 감정가: 4,692,496,740원

1.2. 면적 및 감정가

* 토지 면적: 4544.00㎡ (약 1,375평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 2984.95㎡ (약 903평)

* 건물 제시외 면적: 10.00㎡ (기계실 블럭조 샷시지붕 단층)

* 총 감정가: 4,692,496,740원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 수산리 소재 '제주해양동물박물관' 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 숙박시설, 농지, 토지 임야 등이 소재하는 지역으로 전반적인 입지 여건은 보통임. [cite: Appraisal Summary]

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됨. [cite: Appraisal Summary]

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

기호(1,2) 토지는 공히 부정형이며 자체 지반은 대체로 평탄함. 기호(1) 토지는 숙박시설 부지로 이용 중이며, 기호(2) 토지는 지상에 산담 등이 소재하나 봉분 소재 여부는 외관상 분명하지 않음. [cite: Appraisal Summary]

2.4. 인접 도로 상태

기호(1) 토지는 북서측으로 세로에 접함. 기호(2) 토지는 맹지임. [cite: Appraisal Summary]

2.5. 토지이용계획 및 제한 상태

* 기호(1) 토지: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 역사문화환경보존지역(제주 수산동굴), 공장설립제한지역, 경관보전지구3등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3/4등급(저촉), 건축계획심의대상구역, 토지거래계약에관한허가구역(제2공항개발사업예정지역및주변지역).

* 기호(2) 토지: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구3등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역, 토지거래계약에관한허가구역(제2공항개발사업예정지역및주변지역).

[cite: Appraisal Summary]

2.6. 주변 시설

* 관광 명소: 성산일출봉, 섭지코지, 우도, 비자림, 아쿠아플라넷 제주, 빛의 벙커 등 주요 관광지가 차량 10~15분 거리에 위치함.

* 생활 편의 시설: 하나로마트, 편의점 등이 차량 5분 이내 거리에 위치함.

* 특이사항: 수산리는 제주해양동물박물관 인근에 위치하며, 역사문화적으로도 가치가 있는 지역임.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 노현일

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-05-28

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

금액이 미상인 임차인은 없으나, 보증금 및 차임이 0원인 임차인이 존재하며 대항력이 없음.

3.2. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2017-12-06 접수, 중소기업은행 근저당권 (을1)

* 주요 권리 내역:

* 근저당권: 중소기업은행 (2,496,000,000원), 주식회사미드레이트대부 (390,000,000원)

* 압류: 서귀포시, 영등포구, 제주특별자치도

* 임의경매개시결정: 중소기업은행 (2,069,146,788원)

* 총 등기부 채권액: 2,886,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 현황

성산읍 수산리는 제2공항 예정지와의 접근성이 좋은 교통의 요충지로, 향후 상업 시설 발달 가능성이 있음. 과거 동남초등학교를 중심으로 형성된 동남상가거리가 골목형 상점가로 지정되는 등 지역 상권 활성화 노력이 있음. 그러나 전반적으로 관광객 수요에 의존하는 경향이 있으며, 최근 제주 지역 숙박업계는 공급 과잉 및 관광객 감소로 어려움을 겪고 있음.

4.2. 지역 특성

본 물건이 소재한 성산읍 수산리는 제주 해양동물박물관 인근에 위치하며, 역사문화자원(수산동굴, 벌라릿굴 등)이 풍부한 지역임. 다만, 지역 내 인구 감소 및 차량 중심 이동 증가로 일부 상권은 침체 경향을 보임.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

* 하나로마트, 편의점 등 기본적인 편의시설 이용 가능 (차량 5분 이내).

5.2. 관광 및 여가 시설

* 주요 관광지: 성산일출봉, 섭지코지, 우도, 아쿠아플라넷 제주, 빛의 벙커 등이 근거리에 위치하여 관광객 유치에 유리함.

* 오름: 대수산봉, 용눈이오름, 다랑쉬오름 등 다수의 오름이 인접해 있어 자연 친화적인 환경을 제공함.

5.3. 건물 내부 설비

* 전기설비, 소방설비, 위생설비·급배수·급탕설비, 냉·난방설비, 승강기, 주방설비, 포치, 발코니, 옥탑 등이 갖추어져 있음. [cite: Building Appraisal]

* 주의사항: 건물 내 승강기는 검사연기로 운행이 중지된 상태임. [cite: Property Statement Notes]

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 특이사항

* 분묘기지권: 토지 상에 분묘(산담 등)가 존재하며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여 소유권 행사에 제약을 줄 수 있음. [cite: Appraisal Summary, Property Statement Notes]

* 법정지상권: 법정지상권 성립 여부는 불분명하나, 관련 권리가 존재할 가능성이 있어 확인이 필요함. [cite: Special Remarks]

6.2. 물건상 특이사항

* 토지 제시외 건물: 면적이 10.00㎡인 제시외 건물이 매각에 포함되나, 정확한 위치와 경계 확인을 위한 측량이 필요할 수 있음. [cite: Property Statement Notes]

* 전기차 충전시설: 지상에 설치된 전기차 충전시설은 매각에서 제외됨.

* 산담 등: 기호(2) 토지 상에 연고 미상의 산담 등이 소재하며, 봉분 소재 여부 및 관리 상태 확인이 어려워 잠재적인 문제가 될 수 있음. [cite: Appraisal Summary]

* 승강기 운행 중지: 건물 내 승강기가 운행 중지 상태로, 수리 또는 교체 비용이 발생할 수 있음. [cite: Property Statement Notes]

* 맹지: 기호(2) 토지는 맹지로서 접근성에 제약이 있음. [cite: Appraisal Summary]

* 토지이용 제한: 계획관리지역 내 다양한 제한(가축사육제한, 장애물제한, 역사문화환경보존, 공장설립제한, 경관보전, 생태계보전, 지하수자원보전, 토지거래허가구역 등)이 있어 건축 및 개발에 제약이 따를 수 있음. [cite: Appraisal Summary]

6.3. 기타 리스크

* 숙박시설 업황 부진: 최근 제주 지역 관광객 감소 및 공급 과잉으로 숙박시설 경매 매물이 증가하고 낙찰가율이 하락하는 등 업황이 좋지 않음.

* 분묘 관련 분쟁 가능성: 분묘로 인한 소유권 행사 제한 및 이웃과의 분쟁 소지가 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 성산읍의 주요 관광지 인근에 위치한 숙박시설로, 넓은 토지와 건물을 일괄 매각하는 장점이 있습니다. 주변 관광지 접근성이 우수하며, 향후 개발 잠재력도 가지고 있습니다. 그러나 분묘기지권 및 법정지상권 성립 가능성, 맹지(기호2) 존재, 승강기 운행 중지, 토지 이용 제한 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 또한, 현재 제주 지역 숙박시설 시장이 공급 과잉 및 관광객 감소로 인해 어려운 상황이라는 점을 고려해야 합니다. 이러한 권리 및 물건상 하자, 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 관광 인프라: 성산일출봉, 섭지코지 등 제주 동부의 주요 관광 명소와 인접하여 관광객 유치에 유리한 입지입니다.

* 넓은 토지 면적: 4544.00㎡의 넓은 토지는 추가 개발 또는 활용 가능성을 제공합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄로 매각하여 복잡한 권리 관계를 단순화할 수 있습니다.

* 잠재적 상업 시설 발달 지역: 제주 제2공항 예정지와 연계하여 향후 상업 시설 발달 가능성이 있는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 4,692,496,740원을 기준으로 하되, 앞서 언급된 분묘기지권, 법정지상권, 맹지, 승강기 운행 중지, 토지 이용 제한 등 여러 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 또한, 최근 제주 지역 숙박시설 경매 시장의 침체 상황과 공급 과잉 문제, 관광객 감소 추세 등을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 상세 조사, 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가 분석, 법률 전문가와의 상담을 통한 권리관계 재확인 등이 필수적입니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가격을 제시하기 어렵습니다. 다만, 감정가 수준에서 상당한 할인율을 적용하거나, 권리 및 물건상 리스크 해소 비용을 예측하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것입니다.

이 정보는 제공된 자료를 바탕으로 작성되었으며, 실제 경매 참여 시에는 반드시 추가적인 현장 조사 및 전문가와 상담하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.