나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8312 [1] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 하도리 1050-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 하도리 소재 '하도초등학교' 남동측 원거리에 위치하
며, 주위는 단독주택, 창고시설, 전, 임야 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통을 비롯한 제반 교통
사정 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 타운하우스 내 주거용 건부지 및 내부 도로로 이용중인 토지로서, 전체 토지를 기준
으로 부정형의 평지임.

인접 도로상태

전체 토지를 기준으로는 북서측으로 왕복 2차선의 아스콘 포장도로에 접함.
[타운하우스 내부는 폭 약 6m 내외의 아스콘 포장도로가 개설되어 있음.]

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경
관보전지구2등급(2023-01-30)(저촉), 경관보전지구3등급(2023-01-30)(저촉), 경관보전지구4
등급(2023-01-30)(저촉), 생태계보전지구4-2등급(2023-01-30)(저촉), 생태계보전지구5등급(
2023-01-30)(저촉), 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저
촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

일련번호(4) 건물이 전유로 사용하고 있는 토지부분에 이동식컨테이너 1동이 소재함,

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

-일련번호(2~4)
철근콘크리트구조 평슬래브지붕 2층 건물로서,
외벽: 스타코, 치장벽돌타일, 징크판넬마감 등
창호: PVC이중창호 등

이용상태

일련번호(2~4): 단독주택으로 이용중임.

설비내역

일련번호(2~4): 기본위생설비, 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 천정형냉난방설비,
태양광설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 토지는 지분매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경8312 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 하도리 1050-2

* 용도: 단독주택 (타운하우스 내 단독주택)

* 감정가: 452,792,100원

* 총 토지 면적 (단지 전체): 9,852.00㎡ (약 2,980평)

* 본건 토지 지분 면적: 1,812.768㎡ (약 548평)

* 본건 건물 면적: 99.45㎡ (약 30평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각 (단, 토지는 지분 매각)

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 엠OOOOOOOOOO

* 건축물 정보: 2017년 12월 18일 사용승인된 철근콘크리트 구조 2층 단독주택으로, 총 22개동으로 구성된 단지 내 1개동(21동)입니다. (총 건물 면적 2,317.01㎡)

1.2. 특이사항

* 공동담보 물건입니다.

* 토지는 전체 필지를 공유하는 지분으로 매각됩니다.

* 단지 내 도로, 조경수, 야외수영장 및 데크 시설은 토지 및 건물 가치에 포함되어 평가되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 하도리 소재 '하도초등학교' 남동측 원거리에 위치합니다.

* 주변 지역은 단독주택, 창고시설, 전, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

* 본건 토지는 타운하우스 내 주거용 건부지 및 내부 도로로 이용 중입니다.

* 전체 토지를 기준으로 볼 때 북서측으로 왕복 2차선 아스콘 포장도로에 접해 있으며, 타운하우스 내부는 폭 약 6m 내외의 아스콘 포장도로가 개설되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

* 계획관리지역, 가축사육제한구역, 경관보전지구(2, 3, 4등급), 생태계보전지구(4-2, 5등급), 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역에 해당합니다. 이러한 규제 사항은 향후 건물 이용 및 개발에 제한을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 13,000,000원 (주: 차임으로 보기에는 금액이 매우 커서 다른 계약 형태일 수 있으니 확인 필요)

* 전입/확정/배당신고일: 2025년 07월 31일

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원 (임차인은 대항력이 없어 보증금 전액을 인수하지 않으며, 배당순위에 따라 변제받게 됩니다.)

3.2. 등기부 현황

* 토지 등기부: 다수의 소유권 이전, 상속, 매매 기록이 있으며, 여러 근저당권 및 가압류가 설정되어 있습니다. 말소기준권리는 2018년 4월 13일자 엠씨아이대부주식회사 근저당권입니다. 다수의 근저당권이 말소될 예정이나, 일부 채권이 인수될 가능성도 등기부 현황에 따라 확인이 필요합니다. (등기부채권 총액: 5,121,683,003원)

* 건물 등기부: 2018년 4월 13일자 엠씨아이대부주식회사 근저당권이 말소기준권리이며, 이에 따른 다수의 권리들이 말소될 예정입니다. (등기부채권 총액: 482,917,509원)

* 물건명세서 참고사항에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 동향 (구좌반석타운 비교)

* 인근 유사 단지인 '구좌반석타운'(건축년도 2000년, 전용면적 약 39.68㎡)의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2025년 2월 8900만원, 2025년 12월 7300만원, 2026년 2월 9300만원에 거래되었습니다.

* 이는 본건의 건물 면적(99.45㎡) 및 토지 지분 면적(1,812.768㎡)에 비해 소형 빌라 규모의 거래 사례이므로 직접적인 비교는 어렵습니다.

* 다만, 해당 지역 내 연립/다세대 주택 시장의 전반적인 시세 흐름을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

4.2. 물건의 가치 평가

* 본건은 '하도펠리체하우스'로 추정되며, 2017년 준공된 신축급 단독주택 단지 내 단위세대입니다.

* 건물 면적(99.45㎡)이 비교 대상 단지보다 크고, 토지 지분 면적(약 548평) 또한 매우 넓어 개별 독립성이 강한 것으로 판단됩니다.

* 감정가는 452,792,100원으로, 유사 단지의 소형 빌라 시세(7300만~9300만원)와는 큰 차이를 보입니다. 이는 본건의 넓은 토지 지분, 비교적 최신 건축 연도, 단지 전체 규모 등을 반영한 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 편의시설: 인근에 마트, 병원 등 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 제주시 구좌읍 지역은 관광 및 생활 인프라가 점진적으로 확충되고 있는 지역입니다.

* 교육시설: 하도초등학교가 원거리에 소재하고 있습니다.

* 자연환경: 제주의 동쪽 해안 인근으로 아름다운 자연 경관을 누릴 수 있는 지역입니다.

5.2. 주변 혐오시설

* 주변 지역에 대한 검색 결과, 주거 지역 및 학교 인근에 위치하여 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 지분 매각

* 본건은 토지를 지분으로 매각하므로, 다른 지분 소유자들과의 관계에서 소유권 행사 및 관리에 있어 잠재적인 갈등이나 불편함이 발생할 수 있습니다.

* 단지 내 도로 등 공용 부분의 관리 및 이용에 대한 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 복잡한 권리관계

* 등기부 상 채권 총액이 매우 높아 권리관계가 복잡하며, 일부 말소되지 않는 권리가 있을 경우 인수해야 할 부담이 발생할 수 있습니다. (다만, 물건명세서 상 말소되지 않는 권리 없음으로 명시)

6.3. 지역 규제

* 경관보전지구, 생태계보전지구 등 다양한 환경 관련 규제 지역에 속해 있어 향후 증축, 개축 등 건축 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

6.4. 감정가와 실거래가 괴리

* 인근 유사 단지의 소형 빌라 시세와 비교했을 때 감정가가 월등히 높아, 낙찰 후 시세 대비 높은 가격에 낙찰받을 위험이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주시 구좌읍 하도리에 위치한 타운하우스형 단독주택으로, 넓은 토지 지분과 최신 건축 연도를 강점으로 가지고 있습니다. 그러나 토지 지분 매각으로 인한 복합적인 소유권 문제, 복잡한 권리관계, 다수의 환경 규제, 그리고 주변 시세 대비 높은 감정가 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 임차인은 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 제주도의 아름다운 자연환경 속 신축급 단독주택이라는 점.

* 넓은 토지 지분(약 548평)을 통해 개별 주택의 독립성과 활용성을 높일 수 있다는 점.

* 향후 제주도 부동산 시장의 상승 가능성을 고려한 장기 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

* 타운하우스 내 주거용 건부지 및 내부 도로로 이용되는 토지 지분으로, 단지 내에서의 주거 환경은 우수할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 452,792,100원입니다.

인근의 소형 빌라 시세와 비교 시 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 본건의 넓은 토지 지분과 비교적 최근 건축 연도를 고려하면 충분한 가치가 있을 수 있습니다.

다만, 토지 지분 매각이라는 특수성, 복잡한 권리관계, 주변 시세와의 괴리감 등을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

리스크 요인을 감안하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준을 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 최저 입찰가 범위: 약 362,000,000원 ~ 407,000,000원

본 입찰가는 현재 제공된 정보와 시장 상황을 바탕으로 산정한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문, 추가적인 시세 조사, 법률 자문 등을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.