나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8304 [1] 제주특별자치도 제주시 한림읍 한림리 1462-2 지하층 101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 한림리 소재 '한림초등학교' 동측 인근에 위치하며,
일대는 공동주택 및 단독주택, 소규모 점포가 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 용이하고, 인근에 노선버스 승강장이 소재하는바, 교통사정 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상5층건물내 제지하층 제101호로서
외벽: 페인트마감등.
내벽: 타일마감등.
바닥: 타일마감등.

이용상태

근린생활시설(일반목욕장)임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 보일러설비등.

토지의 형상 및 이용상태

기호①,②가 일단을 이루어 부정형이며, 인접도로대비 등고 평탄한 연립주택 및 근린생활시설용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 15m 내외 도로 및 북서측으로 노폭 약 8m 내외 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 ①,②: 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육
제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>, 상대보호구역<교육
환경보호에관한법률>, 공장설립제한지역<수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8304 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 한림읍 한림리 1462-2 지하층 101호

용도: 근린상가 (일반목욕장)

감정가: 704,000,000원

토지면적: 347.24㎡ (약 105.07평)

건물면적: 930.81㎡ (약 281.59평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 제OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 한림리 소재 '한림초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 단독주택 및 소규모 점포가 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

2.2. 교통상황

제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 남서측으로는 노폭 약 15m, 북서측으로는 노폭 약 8m의 도로에 각각 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하), 중로2류(폭 15m~20m)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 공장설립제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (접수일자: 2023-07-25, 채권자: 제주시농업협동조합)이 말소기준권리이며, 이보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다.

3.2. 소멸되는 권리

매각으로 인해 을1, 을2 근저당권, 갑7 가압류, 갑8 압류, 갑9 임의경매 등 말소기준권리 이후에 등기된 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 30,000,000원

차임: 700,000원

전입(사업)일자: 2024-10-17

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원. 본 임차인은 대항력이 없으며, 인수 보증금 또한 없어 낙찰자가 별도로 부담할 금액은 없습니다.

3.5. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 402,080,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 한림읍 한림리는 공동주택과 단독주택이 밀집해 있으며, 소규모 점포들이 산재한 지역입니다. 인근에 한림초등학교가 있어 유동인구가 존재할 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 시설

주변에 학교 시설(한림초등학교)이 있으며, 지역 내 상업 활동을 위한 소규모 점포들이 분포하고 있습니다. 제주 지역은 가축 사육이 활발하고 관련 시설이 많으며, 본건 토지 역시 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 직접적인 혐오시설이 물건지 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았으나, 제주시 전반적으로 폐기물 처리 시설 및 가축 분뇨 처리 시설 관련 논의가 있는 점은 참고할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

인근 노선버스 승강장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성이 양호합니다. 상업시설은 소규모 점포 위주로 분포하고 있으며, 편의점 등 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 판단됩니다.

5.2. 교육 및 의료시설

단지 인근에 한림초등학교가 있어 교육 환경에 대한 접근성이 있습니다. 다만, 대규모 병원이나 종합 의료 시설은 인근 지역으로 이동해야 할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

등기사항전부증명서와 토지대장 상 대지권 비율이 상이하며, 등기사항전부증명서와 집합건축물대장 상 1층 면적 표기에도 차이가 있어, 향후 재산권 행사 시 관련 기관을 통한 정확한 확인이 필요합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지가 제2종일반주거지역, 고도지구, 가축사육제한구역 등에 해당하여 향후 건축 또는 용도 변경 시 관련 법규 및 제한 사항을 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 건물 상태

건물은 철근콘크리트조로 건축되었으며, 근린생활시설(일반목욕장)로 이용 중입니다. 건물의 구체적인 관리 상태나 노후 정도에 대한 정보는 제한적이므로, 현장 방문을 통해 직접 확인하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 제주시 한림읍의 입지조건을 갖춘 근린상가로, 감정가는 704,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 공부상 면적 및 대지권 비율의 차이, 토지 이용 제한 사항 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 일반목욕장으로 사용되었던 상가의 경우, 시설 노후화 및 업종 전환의 필요성을 고려해야 할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 인수 부담이 없는 권리 분석: 대항력 없는 임차인으로 낙찰자의 추가적인 보증금 부담이 없습니다.

* 지역 입지: 한림읍은 제주 서부의 주요 지역으로, 관광객 및 지역 주민의 수요가 있는 곳입니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용도를 높일 수 있습니다.

* 잠재적 활용 가치: 목욕장 외 다양한 근린생활시설 용도로의 전환 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 704,000,000원을 기준으로, 시장 상황, 경쟁률, 임차인 인수 부담 없음, 공부상 차이 및 제한사항 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 일반적으로 감정가의 80~90% 수준에서 입찰을 고려하나, 본 건의 경우 긍정적 요인과 잠재적 리스크를 면밀히 분석하여 신중한 접근이 필요합니다. 인수 보증금이 없다는 점을 감안하여, 보수적으로는 감정가의 85% 수준에서 시작하여 시세 및 현장 조사를 바탕으로 최종 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.