나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1432 [1] 제주특별자치도 제주시 조천읍 대흘리 1008 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.07.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 대흘리 소재 ""대흘초등학교"" 남동측 근거리에 위치하며, 본건 인근은 단독주택 및 공동주택, 점포상가, 농경지 등이 형성된 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하여 제반 간선도로 상황 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1) 인접지와 대체로 등고 평탄한 자루형 토지로 휴경전 상태임.
기호 2),3),4) 인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로 휴경전 상태임.

인접 도로상태

기호 1) 남측으로 노폭 약 15미터, 북측으로 노폭 약 4미터 포장도로에 접함.
기호 2) 남측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접함.
기호 3),4) 남측으로 노폭 약 6미터 포장도로(대흘리 1027-15, 소유자 : 김종학 외 8인)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 계획관리지역, 중로2류(폭 15m∼20m)(접합),
가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 경관보전지구5등급(2023-01-30) <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
기호 2) 계획관리지역,
가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 경관보전지구5등급(2023-01-30) <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>
기호 3),4) 계획관리지역,
가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 경관보전지구5등급(2023-01-30) <제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

후첨 “지적 및 건물개황도” 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

브럭조 소골스레트지붕 단층건으로서,
외벽 : 시멘트몰탈 마감 등,
내벽 : 시멘트몰탈 마감 등,
바닥 : 시멘트 몰탈 마감 등,
창호 : 샷시창 등 임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

-

부합물 및 종물

후첨 “지적 및 건물개황도” 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(4-1,5-1~5-4) 매각 포함
-목록1~4. 농지취득자격증명서 제출 필요(매각결정기일까지 제출하지 아니할 경우 매수신청보증금을 반환하지 아니함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호 : 제주지방법원 2025타경1432 (1)

소재지 : 제주특별자치도 제주시 조천읍 대흘리 1008

용도 : 단독주택

감정가 : 3,895,645,200원

토지 면적 : 15,201.00㎡ (약 4,597.53평)

건물 면적 : 41.16㎡ (약 12.44평)

제시외 건물 면적 : 134.00㎡ (약 40.54평)

매각 대상 : 토지/건물 일괄매각

경매 구분 : 부동산 임의경매

채권자 : 물금농업협동조합

2. 물건 기본정보

1.1. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 대흘리 소재 "대흘초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 공동주택, 점포 상가, 농경지 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 제반 간선도로 상황은 양호한 편입니다.

토지는 대체로 등고 평탄한 형태로, 기호 1)은 자루형, 기호 2), 3), 4)는 부정형 토지이며, 현재 휴경전 상태입니다.

본건 토지(기호 1))는 남측으로 폭 약 15미터, 북측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접하며, 기호 2)는 남측 약 6미터 포장도로, 기호 3), 4)는 남측 약 6미터 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

소유권은 차주선(1983년)에서 박경화(2020년)로 이전되었습니다.

등기부상 총 채무액은 3,000,000,000원으로, 물금농업협동조합의 근저당권, 지상권 설정 및 임의경매 개시 결정이 등기되어 있으며, 본 매각으로 인하여 위 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 대흘리 지역 내에 위치하며, 주변에 주거시설과 상업시설, 농경지가 혼재되어 있어 지역 커뮤니티 형성이 가능한 지역입니다.

소규모 점포 상가들이 인근에 분포하고 있어 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다.

계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성을 고려해 볼 수 있으나, 다양한 행위 제한이 존재합니다.

1.4. 생활정보

주요 교육시설로는 대흘초등학교가 인근에 위치하고 있어 도보 통학이 가능합니다.

제주시 생활권과의 연계성은 차량 접근성을 통해 확보 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 제출 필수 : 본건은 토지 1~4 목록에 대해 농지취득자격증명서 제출이 필수이며, 미제출 시 매수 신청 보증금을 반환받지 못합니다. 농업인이 아닌 경우 취득에 제한이 있을 수 있습니다.

토지 이용 제한 : 계획관리지역, 중로2류, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역 등 다양한 토지 이용 행위 제한이 존재하여 개발 및 활용에 제약이 따릅니다.

건축물대장과의 지번 불일치 : 사건번호상의 지번은 대흘리 1008번지이나, 건축물대장상의 소재지는 대흘리 1034번지로 확인되어, 실제 현황 조사 및 등기부 확인이 필요합니다.

건물 노후화 : 건물 사용승인일이 1984년으로 노후화되었으며, 제시외 건물 매각 포함 여부를 확인해야 합니다.

제시외 건물 포함 : 제시외 건물(4-1, 5-1~5-4)이 매각에 포함되므로, 이 부분에 대한 면밀한 확인 및 가치 평가가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 대흘리의 광대한 토지(약 4,597평)와 소규모 단독주택(약 12평)으로 구성된 부동산입니다.

채무 불이행으로 인한 임의경매로 진행되었으며, 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

가장 큰 취득 위험 요인은 농지취득자격증명 발급 가능 여부이며, 농업인이 아닌 경우 취득이 불가할 수 있습니다.

또한, 다양한 토지 이용 제한으로 인해 개발 행위에 제약이 따르므로, 취득 시 이러한 부분을 충분히 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

광대한 토지 면적 : 약 4,597평에 달하는 넓은 토지는 그 자체로 투자 가치를 지닐 수 있습니다.

토지 가치 중심 : 건물 면적이 작고 노후화되었으므로, 본건의 가치는 주로 토지 가치에 기반할 것으로 보입니다.

임차인 부담 없음 : 인수할 임차인이 없어 명도 부담이 없습니다.

향후 개발 가능성 : 지역 발전 및 용도 변경 가능성을 염두에 둔다면 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 3,895,645,200원입니다.

최근 주변 다세대/연립주택의 거래가는 340,000,000원에서 360,000,000원 수준이나, 이는 전용면적 73.79㎡ ~ 84.95㎡ 규모의 신축 건물 거래가로, 본건의 광대한 토지 가치와는 직접적인 비교가 어렵습니다.

본건의 핵심 가치는 토지에 있으며, 농지취득자격증명 발급 가능성과 다양한 토지 이용 제한으로 인해 취득 및 활용에 상당한 위험이 존재합니다.

만약 농지취득자격증명 발급이 가능하다는 전제 하에, 감정가의 70%~80% 수준을 고려한 입찰가를 산정할 수 있습니다.

현재 시장 상황과 본건의 특수성을 감안하여, 약 2,900,000,000원 ~ 3,100,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

단, 농지취득자격증명 발급 여부가 불확실하거나, 토지 이용 제한으로 인한 가치 하락 요인이 크다고 판단될 경우, 입찰가는 현저히 낮아져야 할 것입니다. 본 입찰가 산정은 제반 리스크를 감안한 참고용이며, 실제 입찰 시에는 전문가와 상담하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.