나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51211 [1] 전라남도 무안군 현경면 현화리 894 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.07.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

일련번호(1) : 본건은 전라남도 무안군 현경면 현화리 소재 내현화마을 북서측
인근에 위치하며, 주위는 주택 및 농경지 등이 혼재하는 순수농촌지대임.

교통상황

일련번호(1) : 본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등
일반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 부정형 평지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 북측으로 왕복2차로의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역 외 지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

별지 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지"" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 본건 지상 및 본건 경계부근에 이동이 가능한 콘테이터박스
2개동이 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2)-기호(가) : 벽돌구조 아스팔트싱글지붕 단층 건물로서,
외벽 : 치장벽돌쌓기,
내벽 : 벽지 및 타일마감 등,
창호 : 샤시창호임.

이용상태

일련번호(2)-기호(가) : 단독주택임.

설비내역

일반적인 전기설비, 급.배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

─

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-목록1. 지상에 이동가능한 컨테이너 2동 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51211 (1)

소재지: 전라남도 무안군 현경면 현화리 894

용도: 단독주택

토지면적: 625.00㎡ (약 189.06평)

건물면적: 98.20㎡ (약 29.71평)

감정가: 198,179,100원

2. 입지조건

위치 및 주변환경: 본건은 전라남도 무안군 현경면 현화리 소재 내현화마을 북서측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 농경지가 혼재된 순수 농촌지대입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통 상황은 보통시 됩니다.

토지형태 및 이용상태: 본건 토지는 부정형의 평지로서, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 토지는 북측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 생산관리지역이며, 가축사육제한구역(주거밀집지역 외 지역)에 해당합니다.

3. 권리분석

인수되는 권리: 본건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 별도의 부담은 없습니다.

말소되는 권리: 등기부등본 상의 근저당, 가압류 등 모든 권리가 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 말소기준권리는 2019년 7월 30일 접수된 무안농업협동조합의 근저당입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 고

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 8월 10일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 보증금 및 차임은 0원으로 확인되었으나, 전입일자가 존재하므로 실제 거주 및 사용 여부, 명도 관련 사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

총 등기부채권 총액:

* 토지 등기부채권 총액: 164,569,080원

* 건물 등기부채권 총액: 94,569,080원

(참고: 해당 금액은 말소 대상 권리의 채권액 합계이며, 낙찰자가 인수하는 금액이 아닙니다.)

4. 상권분석

본건은 주택 및 농경지가 혼재된 순수 농촌지대에 위치하여 상업적 기능보다는 주거 기능에 초점이 맞춰진 지역입니다. 주변 상권 정보나 관련 시설에 대한 구체적인 자료는 부족합니다.

5. 생활정보

본건은 농촌 지역에 위치하여 도시 지역에 비해 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 관공서 등) 접근성이 다소 떨어질 수 있습니다. 차량을 이용한 이동이 편리하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다. 주거 환경은 비교적 조용하고 한적할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

매각 제외 물건: 본건 지상에 소재하는 이동 가능한 컨테이너 2동은 매각 대상에서 제외됩니다. 따라서 낙찰 후 해당 컨테이너를 처리해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.

제시외 건물: 건물 면적 외에 제시외 건물 면적(81.30㎡)이 존재합니다. 이 부분은 매각 대상에 포함되나, 건축물대장과의 차이 존재 및 무허가 건물일 가능성을 고려하여 철거 등 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

농촌 지역의 특성: 향후 지역 개발 계획이나 인구 유입 요인이 적을 경우, 부동산 가치의 상승이 제한적일 수 있습니다.

임차인 명도: 비록 대항력은 없으나, 임차인 고 의 명도 과정에서 예상치 못한 이견이나 절차상의 어려움이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 무안군 현경면에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 권리 분석상 인수되는 권리가 없고, 임차인 또한 대항력이 없어 권리 관계가 매우 명확한 상태입니다. 농촌 지역 특유의 조용하고 한적한 환경을 가지고 있으며, 감정가는 198,179,100원입니다. 매각 제외 물건인 컨테이너와 제시외 건물의 존재는 추가적으로 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

권리상 안전성: 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 말소되어 낙찰자는 깨끗한 등기부 상태로 소유권을 취득하게 됩니다.

토지 활용 잠재력: 주거용 건물 외에 부정형의 평지 토지를 활용한 추가적인 건축이나 개발 가능성을 검토해볼 수 있습니다. (단, 관련 법규 및 지역 규제 확인 필수)

낮은 진입 장벽: 인수되는 보증금이 없고, 채무가 모두 정리되는 경매 특성상, 경쟁이 치열하지 않다면 감정가 이하의 합리적인 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 인수되는 보증금이 없으며, 모든 권리가 말소되는 임의경매 물건이므로, 예상 입찰가는 실제 시장 가치와 현장 조사를 통한 경쟁 상황에 따라 달라집니다.

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보가 없어 상세한 시세 분석 및 비교가 어려운 점을 감안해야 합니다.

감정가 198,179,100원을 기준으로, 본건의 입지, 향후 개발 가능성, 농촌 지역의 특성, 제시외 건물 및 매각 제외 물건 등의 요소를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 경쟁이 적은 물건의 경우 감정가의 80% 수준부터 고려해볼 수 있으나, 이는 매우 일반적인 경우이며, 본건의 현장 가치와 향후 활용 가능성을 면밀히 분석하여 신중하게 결정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 158,000,000원 ~ 198,000,000원 (본 가격은 단순 참고용이며, 실제 입찰 시에는 반드시 충분한 시장 조사와 현장 확인을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.