나이스옥션 법원경매 남원 2025타경1152 [1] 전북특별자치도 남원시 대강면 신덕리 1103-10 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 남원 2025타경1152 [1] 전북특별자치도 남원시 대강면 신덕리 1103-10 답 경매

• 사건번호: 2025타경1152
• 주소: 전북특별자치도 남원시 대강면 신덕리 1103-10
• 용도: 답

남원지원 경매1계 2025타경1152 | 소재지: 전북특별자치도 남원시 대강면 신덕리 1103-10 | 감정가: 123,086,700원 | 최저가: 60,313,000원 | 용도: 답

1. 남원지원 2025타경1152 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 남원지원 2025타경1152 (1)

소재지: 전북특별자치도 남원시 대강면 신덕리 1103-10

용도: 답 (현황: 전 및 일부 잡종지)

감정가: 123,086,700원

토지면적: 3729.90㎡ (약 1128.59평)

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 춘OOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 법정지상권

주의사항: 토지만 매각. 철거 및 이동이 용이한 비닐하우스 1동 및 제시외 건물 각 매각 제외함. 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음). 제시외 건물 소재로 인하여 소유권 행사를 제한받는 토지가격은 123,086,700원임.

1.2. 입지 조건

대상 물건은 전북특별자치도 남원시 대강면 신덕리 소재 '신기마을' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 답 위주의 순수 경지정리지대로, 전반적인 환경 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황으로는 소형 차량 및 농기계 등의 접근이 가능하며, 북서측 인근으로 국도가 통과하는 등 교통 사정도 보통으로 판단됩니다.

인접 도로 상태는 대상 물건 북동측으로 소폭의 구거를 건너 노폭 약 3m 내외의 시멘트 포장도로를 통해 진출입이 가능합니다.

토지 형태는 대체로 사다리형의 평지이며, 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '전 및 일부 잡종지'로 이용되고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태는 농림지역, 가축사육제한구역(500m 내 모든 축종 제한), 농업진흥구역, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(가축분뇨배출시설 신축 제한)으로 지정되어 있습니다.

제시 외 물건으로는 비닐하우스 1동, 저온창고 1동 및 제시외 건물(기호 ㉠~㉢)이 소재하나, 본 매각에서는 제외됩니다.

1.3. 권리 분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 춘OOOOOOOO입니다.

매각 대상은 토지이며, 건물 및 제시외 건물 등은 매각에서 제외됩니다.

가장 중요한 권리 사항은 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 미제출 시 매수보증금 반환이 되지 않는다는 점입니다.

또한, 법정지상권 성립 가능성이 언급되어 있으므로, 이에 대한 면밀한 권리 분석이 필요합니다.

제시외 건물 소재로 인해 토지의 소유권 행사에 일부 제한이 있을 수 있다는 점도 유의해야 합니다.

1.4. 상권 분석

대상 물건은 남원시 대강면 신덕리 '신기마을' 인근의 농업 지역에 속해 있어, 일반적인 상업 지구와는 다른 특성을 보입니다. 주위는 대부분 농경지로 이루어져 있으며, 농업 활동과 관련된 시설이나 인프라가 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

가까운 주거지와의 거리, 농산물 집하장 또는 판매 시설과의 연계성 등을 간접적인 상권 지표로 고려할 수 있습니다.

지역 농업 정책이나 귀농·귀촌 관련 지원 시설 등이 입지한다면 잠재적인 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

1.5. 생활 정보

물건지 인근 '신기마을'을 통해 기본적인 지역 공동체 및 생활 기반을 공유할 수 있습니다.

농기계 및 소형 차량의 접근이 가능한 도로망은 갖추고 있으나, 대중교통 이용이나 주요 편의 시설(병원, 대형 마트, 관공서 등) 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

농업 활동에 필요한 용수 확보 및 자재 구입, 농산물 판매 등에 대한 지역 내 인프라 활용 가능성을 확인하는 것이 중요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 농지취득자격증명 미발급 시 발생하는 매수보증금 미반환 위험입니다.

법정지상권이 실제로 성립되는지 여부에 따라 토지 활용에 제약이 발생할 수 있습니다.

제시외 건물로 인한 소유권 행사 제한 사항도 확인이 필요합니다.

농림지역, 가축사육제한구역, 건축 허가 제한 구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용이나 개발에 상당한 제약이 따릅니다.

공부상 지목과 현황이 일치하지 않아, 실제 이용과 관련된 민원 발생 가능성도 배제할 수 없습니다.

주변 지역에서 특별히 확인된 혐오시설은 없으나, 농촌 지역의 특성상 외곽 지역에 잠재적인 시설이 존재할 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 순수 농업용 토지로서의 가치에 집중해야 하는 물건입니다.

개발 가능성이 낮고 엄격한 농지법규의 적용을 받으므로, 투자보다는 실질적인 농업 경영 목적을 가진 분에게 적합할 수 있습니다.

법정지상권 및 농지법 관련 사항을 철저히 확인하고, 농지취득자격증명을 반드시 발급받을 수 있는지 사전에 검토해야 합니다.

제시외 건물로 인한 제한 사항도 정확히 파악하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

실질적인 농업 생산성을 높이려는 농업인이나, 장기적으로 농지를 보유하며 가치 상승을 기대할 수 있는 투자자에게 적합합니다.

주변 농지의 시세와 비교하여 현재 감정가가 합리적인지 분석이 필요합니다.

지역 농업 관련 지원 정책이나 사업이 있다면 이를 활용할 수 있는지를 검토해 볼 만합니다.

토지 활용에 제약이 많은 만큼, 가격적인 매력이 중요하며, 숨겨진 권리 관계나 법규 위반 사항이 없는지 꼼꼼히 확인해야 합니다.

법원 정보

남원지원 경매1계