나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경275 [1] 전북특별자치도 정읍시 상동 403-12 대지 경매

매각기일: 2025-12-29

물건 개요

나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경275 [1] 전북특별자치도 정읍시 상동 403-12 대지 경매

물건 대표 이미지

정읍지원 경매2계 2025타경275 | 소재지: 전북특별자치도 정읍시 상동 403-12 | 감정가: 118,060,700원 | 최저가: 82,206,000원 | 용도: 대지

1. 정읍시 상동 대로변 제2종일반주거지역 나대지 경매 보고서

1.1. 물건 개요 및 현황

사건번호: 정읍지원 2025타경275 (1)

소재지: 전북특별자치도 정읍시 상동 403-12

용도: 대지 (주거나지)

감정가: 118,060,700원

토지면적: 245.50㎡ (약 74.26평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 최OO / 최O

채권자: 수OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 법정지상권 성립 가능성, 제시외 건물 존재 (매각 제외)

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물(18.90㎡) 제외. 지상 제시외 건물로 인해 소유권 행사에 제한이 있으며, 이로 인한 토지가액의 제한(34,474,000원)이 감정평가에 반영됨.

1.2. 입지 조건 분석

본 물건은 정읍시 상동 소재 '상동회전교차로' 남동측 인근에 위치하며, 기존 주택지대가 주를 이루는 지역입니다.

교통상황은 서측으로 노폭 약 25미터의 아스팔트 포장도로에 직접 접하고 있어 차량 접근성이 매우 양호하며, 인근에 간선도로 및 버스 승강장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 우수한 편입니다.

토지는 자루형의 평지로 주거나지(나대지) 상태이며, 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하여 개발 잠재력이 높습니다. 특히 대로3류(폭 25m~30m)에 접하고 있어 건축 및 상업적 활용에 유리한 최고의 입지 조건을 갖추고 있습니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리 분석

본 경매는 채권자의 신청에 의한 부동산임의경매 사건입니다.

가장 중요한 특이사항은 '법정지상권'의 성립 가능성 및 '제시외 건물(18.90㎡)'의 존재입니다.

매각 대상은 '토지'이며, '제시외 건물'은 매각에서 제외됩니다. 만약 해당 제시외 건물에 대해 법정지상권이 성립된다면, 낙찰자는 건물의 소유주에게 토지 사용료(지료)만 청구할 수 있고, 건물의 철거를 요구할 수 없게 됩니다. 이는 토지 소유권 행사에 심각한 제한을 가져옵니다.

감정평가서상 이미 소유권 행사 제한으로 인한 토지가액 제한분(34,474,000원)이 명시되어 있어, 해당 법정지상권 리스크가 이미 감정가에 반영되어 있다고 볼 수 있습니다.

낙찰 이후 건물 소유주와의 법정지상권 유무 확인 및 지료 협상, 또는 건물 매입/철거 협상을 진행해야 하는 까다로운 권리 관계를 내포하고 있습니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

본 물건이 위치한 상동은 주택과 근린생활시설이 혼재된 기존 주택지대로, 상권은 주로 지역 주민을 대상으로 형성되어 있습니다.

대로변에 접하고 있어 향후 상가 또는 근린생활시설 건축 시 가시성이 높아 상업용으로의 전환 잠재력이 우수합니다.

인근에 정읍 상동회전교차로 및 간선도로가 인접해 있어 접근성이 좋고, 제반 환경 여건은 보통 수준입니다. 생활 인프라 측면에서는 차량을 이용한 접근성이 양호하여 정읍 시내 생활 시설 이용에 불편함이 없을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

최대 리스크는 '법정지상권' 및 '제시외 건물' 문제입니다.

매각에서 제외된 제시외 건물(주로 ㉠ 부분)이 법정지상권을 취득할 경우, 낙찰자는 토지를 자유롭게 이용하거나 개발하는 데 제약을 받습니다. 건물을 철거하기 위해서는 건물 소유주와의 별도 협의 및 매매가 필요할 수 있으며, 협의가 원만하지 않을 경우 토지인도소송 등 추가적인 법적 절차와 비용이 발생할 수 있습니다.

또한, 일련번호(2)가 함께 일괄매각되나, (2)번 토지는 차량 접근이 불리하고 지적도상 도로가 현황 도로로 사용되지 않는 등 접근성이 불리한 점도 리스크 요인입니다. 다만 본 물건(1)은 입지가 우수하여 (2)번의 불리함을 상쇄할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본 물건은 대로변에 접한 '제2종일반주거지역' 내의 나대지로서, 입지 및 용도 지역 측면에서는 최상급의 개발 잠재력을 가진 토지입니다. 약 74평의 면적은 상가 또는 주택 건축에 적합하며, 대로3류 접면은 높은 활용도를 보장합니다.

다만, '법정지상권 성립 가능성'이라는 명확하고 중대한 권리상 리스크를 안고 있습니다. 이 리스크 때문에 감정가액에 제한이 반영되어 있으며, 통상적으로 이러한 물건은 일반 물건보다 낮은 가격에 낙찰되는 경향이 있습니다.

투자 포인트

최고의 입지: 노폭 25미터의 대로변에 접한 제2종일반주거지역 토지로, 희소성과 개발 가치가 높습니다.

가격 메리트: 법정지상권 리스크가 감정가에 반영되어 있으므로, 권리 관계 해결 능력이 있는 투자자에게는 시세 대비 저렴한 가격에 취득할 수 있는 기회를 제공합니다.

개발 활용성: 건물을 철거하거나 협의를 통해 소유권을 확보한 후에는, 대로변 상가, 사무실, 또는 고급 단독주택 부지 등으로의 개발이 용이합니다.

성공적인 투자를 위해서는 법정지상권 유무에 대한 면밀한 법리 검토와 함께, 건물 소유주와의 협상 전략을 수립하는 것이 필수적입니다. 권리 분석에 대한 전문적인 조언과 철저한 출구 전략(Exit Plan)이 요구되는 물건입니다.

법원 정보

정읍지원 경매2계