나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31378 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1375-1 주건축물 1동 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전주시 덕진구 만성동 소재""중흥S클래스 더퍼스트""남동측 인근에 위치하는 드림S쏠레이 1동 1층 104호로서 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 및 관공서 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건 단지내로 차량의 진출입이 가능하고 인근에 시내권간선도로 및 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층중 1층 104호로서
외벽 : 화강석물갈기, 미장스톤 및 강화유리 등 마감
내벽 : 몰탈위페인트 및 강화유리 등 마감(천정 등 내부일부 미마감 상태임)
바닥 : 콘크리트 등 마감
창호 : 샷시창 등 마감임.

이용상태

공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)로서 현황 공실임.

설비내역

공동 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 소방설비(소화전, 화재탐지, 화재경보) 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가각 정리된 가장형평지의 토지로서 상업용 및 업무용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약20미터 내외의 도로, 북측 및 남측으로 폭 약10미터 내외의 도로와 각각 접하며 지하주차장시설 등 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2017-02-28), 방화지구, 지구단위계획구역(2024-11-12), 소로1류(폭 10m~12m)(2017-02-28)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2017-02-28)(접합) 가축사육제한구역(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 전주지방법원 2025타경31378 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 호남제일신용협동조합

감정가: 541,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1375-1, 주건축물 1동 1층 104호

도로명 주소: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동로 80 (만성동)

토지 면적: 15.91㎡ (약 4.81평)

건물 면적: 50.80㎡ (약 15.37평)

1.3. 건물 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조

건축 용도: 공부상 제2종근린생활시설 (일반음식점)

현황: 공실

층수: 7층 중 1층

준공일: 2020년 11월 3일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 전주시 덕진구 만성동 소재 "중흥S클래스 더퍼스트" 아파트 단지 남동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 대규모 아파트 단지와 단독주택, 근린생활시설, 학교, 관공서 등이 소재하여 주거 및 생활 편의성이 높은 지역입니다.

2.2. 교통 여건

단지 내 차량 진출입이 용이하며, 인근 시내권 간선도로 및 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 북측으로 폭 약 20미터, 북측 및 남측으로 폭 약 10미터 내외의 도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다. 지하 주차장 시설이 마련되어 있습니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 계획

본건 토지는 가각 정리된 가장형 평지의 토지로서 상업용 및 업무용 건부지로 이용 중입니다. 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역에 속하며, 소로1류(폭 10m~12m) 및 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접합되어 있습니다. 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

소양신용협동조합의 근저당권(2020년 11월 20일 접수, 384,000,000원)이 말소기준권리입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(가압류, 압류, 근저당 등)는 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

제공된 물건명세서에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 주요 등기 현황

* 소유권보존: 김명규 (2020-11-20)

* 근저당: 소양신용협동조합 (말소기준권리)

* 가압류: 전주상진신용협동조합 (2023-07-12, 98,000,000원)

* 압류: 전주시, 전주세무서장, 전주세무서, 북전주세무서, 국민건강보험공단, 전주시 (총 7건)

* 임의경매 개시: 호남제일신용협동조합 (2025-05-23, 346,785,291원)

등기부채권 총액은 482,000,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

본건에는 인수할 보증금이 있는 임차인이 없는 것으로 파악됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 업종 현황 및 잠재력

건물 공부상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이나, 현재는 공실 상태입니다. 인근에 다수의 아파트 단지가 배후 수요로 존재하며, 주변에 형성된 근린생활시설 업종들을 고려할 때 일반음식점 외에도 소매점, 학원, 카페, 서비스업 등 다양한 업종의 입점이 가능할 것으로 보입니다.

4.2. 주변 상권 특성

만성지구 내 상업지역으로, 비교적 신축 건물이 많아 현대적인 상권을 형성하고 있습니다. 특히 대규모 아파트 단지 인접으로 안정적인 고정 수요 확보가 용이한 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 공공시설

주변에 학교가 소재하고 있어 교육 환경이 양호하며, 관공서 이용도 편리합니다. 아파트 단지 인근으로서 각종 편의시설 이용이 수월합니다.

5.2. 주거/업무 환경

본 물건은 아파트 단지 인근에 위치하여 주거 밀집 지역의 생활 편의성을 공유할 수 있습니다. 또한 일반상업지역에 속해 있어 상업 및 업무 활동에 적합한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태

감정평가서에 따르면 건물 내벽 일부가 미마감 상태인 것으로 확인됩니다. 이는 임차인 확보 또는 직접 사용 시 추가적인 내부 공사 비용이 발생할 수 있음을 시사합니다.

6.2. 법적/행정적 제한

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 건축 행위 등에 일부 제한이 따를 수 있습니다. 또한 가축사육제한구역으로 특정 업종 운영 시 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크 (혐오시설 검색)

주변 지역에 대한 지도 검색 결과, 본 물건지와 직접적으로 인접한 혐오시설은 현재까지 확인되지 않았습니다. 다만, 도시 개발 계획에 따라 향후 시설 입지 가능성은 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주시 덕진구 만성동의 신축 상가 건물 1층으로, 우수한 입지와 풍부한 배후 수요를 바탕으로 안정적인 상권 형성이 기대됩니다. 권리관계가 명확하여 인수 부담이 없다는 장점이 있습니다. 다만, 내부 일부 미마감 상태 및 현 공실 상태를 고려한 투자가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 만성지구 신축 상가로서 미래 가치 상승 잠재력 보유.

* 아파트 단지 배후 수요를 통한 안정적인 임대 수익 기대.

* 1층 상가로 높은 접근성과 가시성 확보.

* 권리관계가 깨끗하여 명도 및 권리 인수 부담이 없음.

9. 예상 입찰가

본 물건은 현재 공실 상태이며, 내부 일부 미마감으로 인한 추가 공사 비용 발생 가능성이 있습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 조사, 최근 유사 물건 거래 사례 분석 등이 선행되어야 합니다.

제공된 정보만으로는 합리적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 낙찰자는 인수해야 할 보증금이 없으므로, 감정가격을 기준으로 향후 임대 수익률, 공실 위험, 예상되는 공사 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 할 것입니다. 신중한 추가 조사를 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.