나이스옥션 법원경매 군산 2025타경465 [1] 전북특별자치도 군산시 미장동 515-1 1층103호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 군산 2025타경465 [1] 전북특별자치도 군산시 미장동 515-1 1층103호 근린생활시설 경매

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군산지원 경매2계 2025타경465 | 소재지: 전북특별자치도 군산시 미장동 515-1 1층103호 | 감정가: 673,500,000원 | 최저가: 471,450,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 군산지원 2025타경465 (1)

소재지: 전북특별자치도 군산시 미장동 515-1 1층103호

용도: 근린생활시설

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자/채권자: 유OOOOOOOO / 고OO / 옥OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황 (면적 및 감정가)

감정가: 673,500,000원

토지면적: 33.74㎡ (약 10.20평)

건물면적: 95.84㎡ (약 28.99평)

제시외면적: 없음

지분율: 토지 3373.65 / 건물 9584

2. 물건 분석

2.1. 입지조건 (위치 및 주변 환경)

본건은 군산시 미장동 '미장초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 가로와 획지가 정비된 성숙중인 택지개발지대 내 상가입니다.

주변에 간선도로 및 지선 도로망이 잘 정비되어 있어 제지역으로 접근성이 뛰어나며 대중교통 이용 여건도 무난합니다.

특히 북서측 폭 약 40m의 대로와 남동측 폭 약 15m의 중로에 접하고 있어 가시성 및 접근성이 매우 우수합니다.

2.2. 건물 및 이용 현황

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 중 1층 103호에 해당합니다.

외벽은 몰탈 위 돌부침 등으로 마감되어 있으며, 위생 및 급배수, 도시가스, 소방, 엘리베이터 설비 등이 갖추어져 있습니다.

현재 인접한 102호와 벽체 구분 없이 일단으로 통합하여 '일반음식점(상호: 군산생오리농장)'으로 이용 중인 상태입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 해당합니다.

일반상업지역은 상업 및 업무 기능을 담당하는 지역으로 용도 측면에서 최고 수준의 가치를 가지는 입지입니다.

또한 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(상업용지)에 속하며, 대로1류(폭 35m~40m) 및 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있습니다.

다만, 미장초등학교의 상대보호구역에 해당되므로 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 일부 유해업종의 입점이 제한될 수 있으니 사전에 확인이 필요합니다.

3. 법률 및 권리 분석

3.1. 경매 종류 및 매각 대상

본건은 부동산 임의경매 사건이며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

토지/건물 일괄 매각은 낙찰자가 토지와 건물 모두를 취득하므로 권리관계가 단순하여 투자 안정성이 높습니다.

3.2. 권리분석

제시된 정보만으로는 등기부상 권리관계 및 임차인 현황을 정확히 판단할 수 없습니다.

안정적인 투자를 위해서는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되는지 여부와, 특히 현재 영업 중인 임차인(군산생오리농장)의 임대차 현황을 확인하여 명도 리스크를 분석해야 합니다.

3.3. 잠재적 리스크 및 주의사항

가장 큰 리스크는 '인접 102호와 벽체 구분 없이 일단의 음식점으로 이용 중'이라는 주의사항입니다.

이는 명도 과정에서 102호의 점유자 또는 소유자와의 관계 정립 및 상가 분리 사용에 대한 협의 또는 법적 대응이 필요할 수 있음을 의미합니다. 낙찰 후 분리 사용이 원활하지 않을 경우 예상했던 수익 실현에 차질이 생길 수 있습니다.

또한, 상대보호구역으로 인한 업종 제한 사항도 투자 전 재확인해야 합니다.

4. 시장 및 투자 분석

4.1. 상권분석 및 현황

본건은 가로와 획지가 잘 정비된 택지개발지구 내 '일반상업지역'에 위치합니다. 이는 주변 대규모 아파트 단지(택지개발지구의 주거시설)를 배후 수요로 확보할 수 있는 핵심 상권입니다.

대로변에 접하고 있어 접근성과 노출도가 우수하며, 현재 일반음식점으로 운영되고 있다는 점은 해당 상권의 기본적인 활성화를 증명하는 요소입니다.

4.2. 생활정보 (주요 편의시설)

미장초등학교와 인접해 있으며, 주변은 주거단지와 상업시설이 조화롭게 형성된 계획도시 구역입니다.

정비된 도로망 덕분에 차량 이동이 편리하며, 주거지역과 가까워 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

4.3. 혐오시설 검토

본건이 계획적으로 개발된 택지개발지구 내 일반상업지역이라는 점을 고려할 때, 일반적으로 대규모 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 대형 장사시설 등)은 없을 가능성이 높습니다.

다만, 현장답사를 통해 주변 환경 및 미장초등학교와의 거리 등을 직접 확인하고, 상권 분석에 방해가 되는 국소적인 시설이 없는지 최종 점검이 필요합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 군산시 미장지구 일반상업지역의 1층 코너각에 가까운 상가로, 최상의 입지 조건을 갖추고 있습니다. 대로와 중로를 접하고 있어 가시성과 접근성이 탁월하며, 대규모 배후 주거 수요를 기반으로 안정적인 영업이 가능한 상권입니다.

다만, 현재 102호와의 통합 사용에 따른 명도 및 분리 사용의 복잡성은 충분한 시간을 가지고 해결 방안을 모색해야 할 주요 리스크입니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 희소성 높은 '일반상업지역' 내 1층 상가이며, 대로변과 접합되어 뛰어난 광고 효과를 기대할 수 있습니다.

대규모 배후 수요: 성숙 단계의 택지개발지구 내 주거 단지들을 기반으로 안정적인 소비층을 확보할 수 있습니다.

적정 면적: 전용 면적 95.84㎡ (약 28.99평)으로 음식점, 학원 등 다양한 업종의 수요를 충족시킬 수 있는 규모입니다.

(유의 사항 재강조) 102호와의 통합 사용 문제 해결 방안 마련이 본건 투자의 성패를 좌우하는 핵심입니다.

법원 정보

군산지원 경매2계