나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21041 [1] 전북특별자치도 군산시 나운동 156-3 영창아파트 103동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정진 · 평가일 2025.07.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 나운동 군산동원중학교 남측 인근에 소재하며, 주변은 아파트단지 및 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스승강장이 소재하는 등 제반교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트 옹벽식조 슬래브지붕 15층중 2층 202호로서
외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.
내 벽 : 벽지 등 마감.
창 호 : 샤시창임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 엘리베이터, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형평지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측에 접한 도로를 통하여 차량출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 사육제한), 도시기타용도지역지구기타(택지개발지구), 상대보호구역, 절대보호구역임.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : -

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

해당 물건은 전북특별자치도 군산시 나운동 156-3번지 영창아파트 103동 2층 202호에 위치하고 있습니다. 아파트이며, 총 15층 건물 중 2층에 해당합니다.

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 36.06㎡ (약 10.91평)

* 토지 지분: 36.061㎡ (약 10.91평)

* 건물면적: 59.82㎡ (약 18.09평)

* 건물 지분: 59.82㎡ (약 18.09평)

1.3. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 82,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 백OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 군산시 나운동에 소재하며, 군산동원중학교 남측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로와 버스 승강장이 있어 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 사육제한), 도시 기타 용도지역지구기타(택지개발지구), 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권이전청구권가등기: 1999-09-29 (채옥선)

* 소유권이전: 2021-07-09 (김지원, 매매 금69,500,000원)

* 주택임차권 (을9): 2024-06-27 접수, 권리자 백보람, 권리금액 94,500,000원, 비고: 인수 (전입일자 2021-08-31)

* 강제경매 (갑9): 2025-06-26 접수, 권리자 백보람, 권리금액 94,500,000원, 말소: 말소, 말소기준권리 (전주지방법원 군산지원 2025타경21041)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 백보람

* 보증금: 94,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-31

* 확정일자: 2021-08-19

* 배당신고일자: 2024-06-27

* 대항력: 있음

3.3. 권리 분석 요약

본건의 말소기준권리는 2025년 6월 26일 접수된 강제경매개시결정(2025타경21041)입니다. 그러나 을구 순위번호 9번의 주택임차권(2024년 6월 27일 접수, 권리자 백보람, 보증금 94,500,000원)이 말소기준권리보다 선순위로 등기되어 있으며, 물건명세서 상 '인수'로 기재되어 있습니다. 이는 배당절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 해당 주택임차권은 매수인(낙찰자)이 인수하게 됨을 의미합니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 이는 경매로 인해 말소되는 다른 채권들에 대한 합계로 해석되며, 대항력 있는 임차인의 보증금 94,500,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 나운동 지역은 다양한 아파트 단지와 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 주변에 군산대학교가 위치하여 대학가 상권의 영향도 일부 존재합니다.

* 주요 편의시설로는 마트, 병원(군산의료원 인근), 영화관(예스트몰, 과거 CGV 등) 등이 있으며, 은파유원지가 인근에 있어 여가 활동을 즐기기 좋습니다.

* 다만, 일부 지역에서는 노후화된 건물과 폐가 또는 방치된 시설물로 인한 문제가 제기되고 있으며, 특히 과거 CGV 건물의 연결 통로 부식 및 붕괴 위험성이 지적된 바 있습니다. 현재 해당 물건지 주변에서 직접적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 학교

* 학교: 군산동원중학교가 인근에 위치합니다.

* 병원: 군산의료원이 가까운 거리에 있습니다.

* 상업시설: 마트, 편의점, 식당 등 근린생활시설이 주변에 잘 갖추어져 있습니다.

* 여가: 은파유원지가 인근에 위치하여 산책 및 여가 활동에 용이합니다.

5.2. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 영창아파트 (나운영창B단지)

* 주소: 전북특별자치도 군산시 나운동 156-3

* 사용승인일: 1995년 6월 15일

* 총 동수: 3개동

* 총 세대수: 465세대

* 최고층/최저층: 15층 / 1층

* 주차: 총 305대 (지상 4대, 지하 6대, 오토바이 305대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터, 자전거 보관소

6. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 선순위 주택임차권의 인수 가능성입니다. 임차인 백보람 씨의 보증금 94,500,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 이를 인수해야 하므로 총 취득 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

* 아파트의 사용 승인 연도가 1995년으로 노후화가 진행되었으며, 일부 주변 시설의 방치 및 안전 문제(예: 과거 CGV 건물 연결 통로 위험성)가 제기된 점은 주거 환경에 대한 우려를 야기할 수 있습니다.

* 토지 이용계획 상 제3종일반주거지역, 중로1류에 해당하지만, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역 등 다양한 용도지역지구 제한이 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 전북 군산시 나운동의 아파트로, 생활 편의시설 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 다만, 1995년 준공된 아파트로 노후화되었으며, 무엇보다 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 94,500,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높아 투자 시 높은 위험 부담을 안고 있습니다. 낙찰가가 임차인 인수 금액을 포함하더라도 시장 가치 대비 경쟁력이 있는지 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 군산 나운동 지역의 주거지 내 위치하여 기본적인 생활 인프라 이용이 편리합니다.

* 건물 면적 59.82㎡(약 18.1평) 기준으로 최근 인근에서 77,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

* 도시가스 난방 설비 및 엘리베이터 등 기본적인 아파트 설비가 갖추어져 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 82,000,000원이며, 최근 유사 면적(59.82㎡)의 아파트가 77,000,000원에 실거래된 기록이 있습니다. 그러나 본건은 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 94,500,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 따라서 실제 총 취득 비용은 '입찰가 + 94,500,000원'이 될 수 있습니다.

이러한 점을 감안할 때, 낙찰자 부담을 최소화하면서도 경쟁력 있는 입찰가를 고려해야 합니다. 시장 가치를 약 77,000,000원에서 82,000,000원 사이로 볼 때, 보증금 인수 금액을 제외한 순수 부동산 가치에 대한 매력도를 고려하면, 30,000,000원 정도의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이 경우 총 지출 예상 금액은 약 124,500,000원이 됩니다. 그러나 이는 매우 높은 위험을 감수한 가격이며, 실제 입찰 시에는 임차인과의 명도 협상 및 잔금 납부 능력 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.