나이스옥션 법원경매 전주 2025타경783 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 OOOOO 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전주감정 · 평가일 2025.07.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 소재 ""인봉초등학교"" 남측 인근에 위치하며
주위는 다가구주택이 주를 이루는 주거지대임.

교통상황

인근에 시내버스승강장 있으며 차량통행 원활함.

형태 및 이용상태

장방형, 주거용

인접 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 6미터 포장도로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2022-01-28)(아중), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)
가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(예일유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 산림 하천 전원개발 항목은
관련부서 확인협의

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕

이용상태

다가구주택

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 등

부합물 및 종물

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공부와의 차이

공부상 층별 6가구로 기재되어 있으나 현황 조사시 층별 3가구로 조사되어 구조변경을
한 것으로 보임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

*일반건축물대장에 불법대수선으로 건축반위반으로 위반건축물로 등재되어 있으며
시정명령 사항에 대하여 확인을 요함.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경783 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OO

1.2. 물건 상세정보

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 946-6

용도: 다가구주택

토지면적: 257.70㎡ (약 77.96평)

건물면적: 402.68㎡ (약 121.79평)

감정가: 513,631,800원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 토지 현황

토지면적: 257.70㎡

토지제시외면적: 0.00㎡

토지이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(아중), 소로3류(폭 8m 미만) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역(예일유치원)

1.4. 건물 현황

건물면적: 402.68㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

건물구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕

이용상태: 다가구주택

기본설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 소재 인봉초등학교 남측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택이 주를 이루는 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 통행이 원활한 지역입니다.

2.3. 도로상태

본건 서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2024년 5월 8일 접수된 서울보증보험의 가압류(전주지방법원 2024카단11213)입니다. 이보다 선순위인 권리는 말소되고, 후순위 권리는 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수되는 보증금

본건에는 다수의 임차인이 거주 중이며, 이들의 대항력 및 보증금 인수 여부가 중요합니다.

* 임차인: 고두석

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입일자: 2012-11-05

* 대항력: 있음

* 비고: 임대차 관계 불분명 (매수인이 인수)

* 임차인: 김선용

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입일자: 2019-02-07

* 대항력: 있음

* 비고: 임대차 관계 불분명 (매수인이 인수)

* 임차인: 도기호

* 보증금: 80,000,000원, 차임: 0원

* 전입일자: 2023-07-11

* 대항력: 있음

* 비고: 배당신고일자 2025-09-10. 보증금 전부 변제 여부 확인 필요.

* 임차인: 성예진

* 보증금: 100,000,000원, 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-23

* 대항력: 있음

* 비고: 인수되는 보증금. (을구 7번)

* 임차인: 송지윤

* 보증금: 100,000,000원, 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-30

* 대항력: 있음

* 비고: 인수되는 보증금. (을구 10번)

* 임차인: 신정민

* 보증금: 80,000,000원, 차임: 0원

* 전입일자: 2023-09-01

* 대항력: 있음

* 비고: 인수되는 보증금. (을구 13번)

* 임차인: 신주은 (1)

* 보증금: 80,000,000원, 차임: 0원

* 전입일자: 2023-01-30

* 대항력: 있음

* 비고: 배당신고일자 미기재. 보증금 전부 변제 여부 확인 필요.

* 임차인: 신주은 (2)

* 보증금: 100,000,000원, 차임: 0원

* 전입일자: 2023-01-30

* 대항력: 있음

* 비고: 인수되는 보증금. (을구 9번)

* 임차인: 오유라

* 보증금: 80,000,000원, 차임: 0원

* 전입일자: 2023-10-04

* 대항력: 있음

* 비고: 인수되는 보증금. (을구 14번)

* 임차인: 이승현

* 보증금: 90,000,000원, 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-29

* 대항력: 있음

* 비고: 인수되는 보증금. (을구 8번)

* 임차인: 이우진

* 보증금: 100,000,000원, 차임: 0원

* 전입일자: 2023-02-06

* 대항력: 있음

* 비고: 인수되는 보증금. (을구 11번)

* 임차인: 추종연

* 보증금: 0원, 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-28

* 대항력: 있음

* 비고: 임대차 관계 불분명 (매수인이 인수)

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 85,000,000원, 차임: 0원

* 전입일자: 2022-12-12

* 대항력: 있음

* 비고: 인수되는 보증금. (을구 12번)

총 인수 보증금 합계: 735,000,000원 (성예진 1억 + 이승현 9천 + 송지윤 1억 + 신주은(2) 1억 + 이우진 1억 + 한국토지주택공사 8천5백 + 신정민 8천 + 오유라 8천)

고두석, 김선용, 추종연, 도기호, 신주은(1) 임차인의 경우, 대항력은 있으나 보증금액이 0원이거나, 배당받지 못할 가능성이 있어 매수인이 인수해야 할 보증금이 추가 발생할 수 있습니다. 특히 보증금액이 미상인 경우 주의가 필요합니다.

3.3. 건물 위반건축물 사항

일반건축물대장에 불법대수선으로 인한 위반건축물로 등재되어 있습니다. 시정명령 사항에 대한 확인이 필요하며, 이에 따른 이행강제금 등이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주거 밀집 지역

본건은 다가구주택이 밀집한 주거지역에 위치하여 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 주변 편의시설

인봉초등학교 및 유치원 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

4.3. 개발 가능성

지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성도 잠재적으로 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인봉초등학교, 예일유치원 등이 근거리에 위치하여 자녀 교육에 편리합니다.

5.2. 교통 및 편의시설

시내버스 승강장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 용이하며, 차량 이용 시에도 교통 흐름이 원활합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 인수 보증금

매각으로 인해 인수해야 하는 임차인의 보증금 총액이 735,000,000원에 달하며, 이는 감정평가액 513,631,800원을 초과합니다. 이는 매수인의 자금 부담을 매우 크게 가중시키는 요인입니다.

6.2. 임차인 관계의 불분명성

고두석, 김선용, 추종연 임차인의 경우 대항력은 있으나 임대차 관계가 불분명하여, 계약 내용을 정확히 파악하고 인수 금액을 확정해야 합니다.

6.3. 위반건축물 문제

불법 대수선으로 인한 위반건축물 등재는 철거 또는 원상복구 명령, 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있으며, 이에 대한 확인 및 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.4. 채무 관계

말소기준권리보다 선순위에 있는 권리는 없으나, 강제경매 개시 결정 채권자(신정민)가 후순위로 등기되어 있습니다.

7. 종합 의견

본건 다가구주택은 주거지 내에 위치하여 교통 및 생활 환경이 양호하고, 잠재적인 개발 가치도 있는 물건입니다. 그러나 가장 큰 문제는 매수인이 인수해야 할 총 임차 보증금이 감정가를 상회한다는 점입니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 추가 자금 부담으로 이어질 수 있으므로, 철저한 권리분석과 인수 보증금에 대한 정확한 확인이 필수적입니다. 또한, 위반건축물 등재 사항에 대한 확인 및 시정 비용 발생 가능성도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 주거지 내 위치로 안정적인 임대 수익 기대 가능

* 인봉초등학교 등 교육 시설 근접

* 교통 편리 및 차량 통행 원활

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 513,631,800원입니다.

그러나 매수인이 인수해야 할 임차인의 총 보증금은 735,000,000원입니다. 이는 감정가를 현저히 초과하는 금액으로, 실제 매수 시 자금 계획은 이 인수 보증금을 최우선으로 고려하여 수립해야 합니다. 따라서 일반적인 경매 물건과 달리, 인수되는 보증금 부담을 제외한 실제 투자 가치는 매우 낮을 수 있습니다. 예상 입찰가는 이러한 부담을 충분히 반영하여 신중하게 결정해야 하며, 법원 진행 상황 및 임차인과의 협의 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 인수되는 보증금이 감정가보다 높으므로, 입찰가는 감정가보다 낮게 책정되는 것이 합리적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.