나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5517 [1] 부산광역시 해운대구 중동 718-6 해운대신시가지경동메르빌아파트 101동 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대웅감정 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 ""동백중학교""북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장, 지하철(장산역)이 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상20층 건내 제3층 제303호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 ,
창호: 샷시창 등 .

이용상태

공부상 용도는 ""아파트""임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방시설, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형토지로, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 등.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5517 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 중동 718-6 해운대신시가지경동메르빌아파트 101동 3층303호

용도: 아파트

감정가: 644,000,000원

토지면적: 47.88㎡ (약 14.48평)

건물면적: 115.15㎡ (약 34.83평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한국자산관리공사

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 "동백중학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장, 지하철(장산역)이 소재하는 등 제반 교통 사정은 무난합니다.

1.2. 건축물 정보

* 건물구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 지붕 지상 20층 건물 내 제3층 제303호입니다.

* 건물 세부: 외벽은 몰탈위 페인팅 마감이며, 창호는 샷시창 등이 설치되어 있습니다.

* 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 난방 시설, 승강기 등이 구비되어 있습니다.

* 토지 이용: 토지는 부정형이며 아파트 부지로 이용 중이며, 제2종일반주거지역 등에 해당합니다.

* 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 해운대신시가지경동메르빌아파트

* 사용승인일: 2005년 9월 16일

* 총 세대수: 203세대

* 건물 최고층: 21층 / 본건 위치: 3층

1.3. 권리분석

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2020년 1월 20일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권 (을17, 474,600,000원)이 말소기준권리입니다.

* 낙찰 시 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당권, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* (주의 문구): 임대 관계는 현재 미상입니다. 그러나 인수 보증금 합계가 0원이므로 인수되는 임차권리는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 임대차 관계가 존재할 가능성에 대비하여 명도 시 상세 내역 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

* 주변 시설: 본건은 부산 해운대구의 주거 지역에 위치하며, 아파트 단지와 함께 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다. 동백중학교가 인근에 있어 교육 환경 또한 양호합니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 단지 내 도로망이 정비되어 있으며, 인근 버스정류장 및 지하철 장산역을 이용한 교통이 편리합니다. 주거 편의를 위한 다양한 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 동백중학교가 인접해 있어 도보 통학이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건물 층수: 본건은 20층 건물 중 3층에 위치하여 저층에 해당하므로, 일조량이나 조망, 환기 등에서 고층 대비 불리할 수 있습니다.

* 임대 관계 미확인: 임대 관계가 미상이므로, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (단, 인수 보증금 0원이므로 권리상 부담은 적을 것으로 판단됩니다.)

* 최근 거래가 대비 비교: 본건과 유사한 면적(공급면적 115.15㎡, 약 34.8평)의 경우, 최근 3층 매물(전용면적 71.85㎡)이 39,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 잠재적 가치 평가 시 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 종합 의견

해운대신시가지경동메르빌아파트는 해운대구의 우수한 입지와 편리한 교통망을 갖춘 주거 단지입니다. 본건은 3층에 위치하며 감정가는 644,000,000원입니다. 최근 유사한 면적의 고층 매물(전용 84.92㎡)이 53,300만원에서 55,500만원에 거래된 점, 그리고 동일 층수(3층)의 소형 매물(전용 71.85㎡)이 39,000만원에 거래된 점 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준에서 합리적인 낙찰가 형성이 기대됩니다. 권리 관계는 모두 소멸되어 낙찰자가 인수하는 부담은 없는 안전한 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 핵심 입지: 부산 해운대구라는 뛰어난 지역적 장점을 가지며, 지하철역 인접으로 교통이 편리합니다.

* 안정적인 주거 환경: 잘 형성된 아파트 단지 내 위치하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 명확: 법적으로 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 추가적인 권리 인수 부담이 없습니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 2026년 3월부터 5월까지 거래된 유사 면적(전용 84.92㎡)의 고층 매물은 53,300만원에서 55,500만원 사이에서 거래되었습니다. 본건은 공급 면적 115.15㎡ (약 34.8평)로, 동일 단지 내 3층 소형 평수(전용 71.85㎡)가 39,000만원에 거래된 점을 감안하면, 3층이라는 점이 가격에 일부 영향을 줄 수 있습니다. 그러나 공급 면적의 차이를 고려할 때, 최근 고층 거래가와 비교하여 유사하거나 약간 낮은 수준에서의 접근이 합리적일 수 있습니다.

감정가 644,000,000원을 기준으로, 시장 시세 및 물건 특성을 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

종합적인 시장 분석과 물건의 장단점을 고려할 때, 본건의 적정 입찰가 범위는 580,000,000원에서 630,000,000원 사이로 예상됩니다.

최종 예상 입찰가: 610,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.