나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5523 [1] 부산광역시 해운대구 좌동 1398 엘지아파트 124동 10층1002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 '상당초등학교' 북서측 인근에 위치하는 엘지아파트
124동 10층 1002호로서, 부근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성되어 제반 주
위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 본건 남측 인근 좌동순환로에 일반, 급행 등 버스정류장,
북동측 인근에 동해선 '신해운대역'이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

일련번호 1: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상20층/지하층건으로서
(사용승인일: 1996.10.29),
외 벽: 몰탈위페인팅 등 마감.
내 벽: 몰탈위페인팅, 타일, 벽지 등 마감.
바 닥: 타일 등 마감.
창 호: 새시창구조임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

개별난방설비, 위생·급배수설비, 소화설비, 화재탐지·경보설비, 승강기, 주차장 등이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 및 아파트 부대시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 20미터 도로와 접하며, 단지내 도로망이 형성되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대림유치원,
상당초중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(해운대자연유치원)<교육환경 보호
에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법> 공동주택용지임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 부산광역시 해운대구 좌동 1398번지에 위치한 엘지아파트 124동 10층 1002호(전용면적 49.83㎡, 공급면적 70.1㎡ 추정)이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상인 부동산 임의경매 물건입니다. 사건번호는 부산동부지원 2025타경5523 (1)이며, 감정가는 249,000,000원입니다.

1.2. 물건 상세정보

* 소재지: 부산광역시 해운대구 좌동 1398 엘지아파트 124동 10층 1002호

* 용도: 아파트

* 감정가: 249,000,000원

* 토지면적: 21.82㎡ (약 6.60평)

* 건물면적: 49.83㎡ (약 15.07평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 삼OOOOOOOOOOOO

1.3. 건축물 정보

* 아파트명: 해운대LG아파트

* 건축물 용도: 아파트 (건축물대장상 주요 용도 외 기타 용도로 '유치원'이 기재되어 있으나, 본 건은 공동주택(아파트)임)

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

* 사용승인일: 1996년 10월 29일 (준공 후 약 30년 경과)

* 총 동수: 24동

* 총 세대수: 1848세대

* 최고층: 24층

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 좌동 소재 '상당초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 남측 인근 좌동순환로에 버스정류장이 위치해 있습니다. 또한 북동측 인근에는 동해선 '신해운대역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 이 (이창학)

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입일자: 2023년 06월 30일

* 확정일자: 2023년 06월 26일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 현황

* 집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2016년 12월 5일 접수된 삼성화재해상보험주식회사의 근저당권(을8)입니다.

* 본 경매로 인해 해당 근저당권 및 그 이후의 권리(을9, 갑3, 갑4)는 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 328,902,570원.

* 권리분석 결과, 임차인 이창학은 대항력이 없으며, 경매로 인해 모든 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 지역 특성

본 물건은 해운대 신시가지 내에 위치하며, 주변으로 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 해운대 좌동 지역은 '노후계획도시특별법' 적용 가능성 등 미래 가치에 대한 기대감이 있는 지역으로 분석됩니다. (자료)

5. 생활정보

5.1. 단지 내 편의시설 및 주차

* 아파트명: 해운대LG아파트

* 주요 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 주차: 총 1984대 (지상 450대, 지하 1534대) 주차 가능하며, 세대당 약 1.07대의 비율로 주차 공간이 확보되어 있습니다. (자료)

5.2. 교육 및 교통 환경

* 교육: 본건 인근에 상당초등학교, 상당중학교, 양운고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 우수합니다. (자료)

* 교통: 동해선 '신해운대역'이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 좌동순환로를 통한 차량 이동도 용이합니다. (자료)

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도

본 아파트의 사용승인일은 1996년 10월 29일로, 현재 약 30년차 건물이므로 향후 재건축 또는 리모델링 관련 논의가 활발해질 수 있습니다. (자료)

6.2. 건축물 용도 표기 관련

건축물대장상 본 건물(엘지아파트)의 기타 용도에 '유치원'이 기재되어 있으나, 이는 복리시설 또는 특정 구역의 표기일 수 있으며, 본 경매 물건 자체는 공동주택(아파트)입니다. 다만, 건축물 전체의 용도 분류가 향후 재건축 등과 관련하여 참고될 수 있습니다. (자료)

6.3. 주변 건축물과의 간섭 가능성

해운대 지역은 고층 아파트 밀집 지역으로, 일부 신축 건물 건설 시 조망권, 일조권 침해 문제가 발생할 수 있습니다. 본 물건의 정확한 주변 환경은 현장 확인을 통해 추가적인 분석이 필요합니다. (자료)

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 해운대구 좌동의 우수한 입지에 위치한 아파트입니다. 상당초등학교, 신해운대역 등 생활 편의시설과 교통망이 잘 갖추어져 있으며, 해운대 신시가지 내 대단지 아파트로 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없으며, 권리 관계 또한 말소 기준권리 이하로 깨끗한 편입니다. 다만, 건물의 노후도 및 건축물대장상 유치원 용도 표기 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려될 수 있습니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정된 점은 긍정적인 투자 요인으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 해운대 신시가지의 우수한 입지 및 생활 편의성 (신해운대역, 상당초등학교 인접)

* 안정적인 주거 환경을 제공하는 대단지 아파트

* 모든 권리가 말소되는 깔끔한 권리 분석 (인수 보증금 없음)

* 최근 실거래가 대비 낮은 감정가로 인한 시세 차익 기대 가능성

* '노후계획도시특별법' 등 지역 개발 가능성

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 249,000,000원입니다.

최근 동일 평형(전용 49.83㎡)의 실거래가는 2026년 6월 11일 310,000,000원으로 확인되었습니다. (자료)

또한, 유사 면적(84.97㎡)의 최근 실거래가(63,500만원)를 기준으로 면적당 가격을 환산하면, 49.83㎡ 기준 약 372,100,000원에 해당합니다. (자료)

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건은 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있는 것으로 판단됩니다.

* 보수적인 입찰가: 감정가 대비 110% 수준인 약 273,900,000원 ~ 290,000,000원

* 적극적인 입찰가: 최근 실거래가 수준인 약 310,000,000원 ~ 330,000,000원

입찰 시점의 시장 상황, 경쟁자 수, 현장 조사를 통한 추가 정보 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.